Si regjistrohet e drejta e kalimit? Në bazë të një kontrate me shkrim dhe të vërtetuar, për të cilën Ligji për noterët kërkon formën e aktit noterial, ose të një vendimi gjyqësor të formës së prerë. Ajo shënohet në fletën G, si e drejtë e pronës sunduese dhe si barrë mbi pronën shërbyese, me një skicë nëse kalimi është i kufizuar në hapësirë.
A mund të fitohet e drejta e kalimit me parashkrim? Po, nëse është e dukshme. Afati është 20 vjet përdorim faktik pa kundërshtimin e pronarit, 10 vjet për një mbajtës me mirëbesim dhe në bazë ligjore, dhe 15 vjet për posedim me mirëbesim.
Kërkimet vendase tregojnë çfarë duan të dinë njerëzit për të drejtën e kalimit: pas "pravo služnosti" (servituti) vijnë "puta" (i rrugës), "prolaza i provoza" (për kalim në këmbë dhe me automjet), "primjer" (shembull) dhe "zakon" (ligji), ndërsa pas "služnost prolaza" (e drejta e kalimit) vijnë "nužnog prolaza" (i kalimit të domosdoshëm), "kolnog prolaza" (për automjete), "kroz tuđu nekretninu" (nëpër pronën e tjetrit) dhe "naknada" (kompensimi). "Služnost" është fjala e përditshme; Ligji i Malit të Zi për marrëdhëniet pronësore të njëjtën të drejtë e quan servitut sendor (stvarna službenost).
Ky artikull shpjegon çfarë është e drejta e kalimit, tri mënyrat si lind, çfarë është kalimi i domosdoshëm, si regjistrohet në kadastër, kur shuhet dhe çfarë duhet kontrolluar para blerjes së një parcele në të cilën arrihet nëpër tokën e dikujt tjetër.
Çfarë është servituti sendor
Servituti sendor është e drejta e pronarit të një prone që të kryejë veprime të caktuara në pronën e një pronari tjetër për nevojat e së parës, ose të kërkojë që pronari tjetër të mos kryejë veprime të caktuara. Ligji përdor dy terma që përsëriten në çdo kontratë dhe vendim:
| Termi | Kuptimi |
| Prona sunduese | Prona që përfiton nga servituti, për shembull parcela juaj |
| Prona shërbyese | Prona që e mban servitutin, për shembull parcela fqinje nëpër të cilën kaloni |
Servitutet mund të jenë sendore ose personale. Servitutet personale janë uzufrukti, e drejta e përdorimit dhe e drejta e banimit, dhe janë të lidhura me një person, jo me një pronë. E drejta e kalimit është një servitut sendor tipik: i përket kujtdo që e ka në pronësi pronën sunduese, ndaj kalon edhe te blerësi.
Servituti ushtrohet në mënyrën që e rëndon më pak pronën shërbyese. Nevojat e reja të pronës sunduese që nuk rrjedhin nga zhvillimi i saj normal nuk e zgjerojnë servitutin. Nëse servituti ushtrohet në një pjesë të pronës shërbyese, pronari i saj mund të kërkojë, me shpenzimet e veta, që kalimi të zhvendoset në një vend tjetër të së njëjtës pronë, me kusht që kjo të mos e vështirësojë përdorimin. Shpenzimet e mirëmbajtjes së një rruge ose instalimi të nevojshëm për servitutin i mban pronari i pronës sunduese; nëse rruga i shërben edhe pronarit të pronës shërbyese, të dy i ndajnë shpenzimet në përpjesëtim me dobinë e secilit.
Tri mënyra si krijohet një servitut
| Mënyra | Si lind | Ku duhet të keni kujdes |
| Kontrata | Me regjistrimin në kadastër | Kontrata duhet të jetë me shkrim dhe e vërtetuar; Ligji për noterët kërkon akt noterial për veprimet me të cilat fitohen të drejta sendore mbi pasuri të paluajtshme |
| Vendimi i gjykatës ose i një organi tjetër shtetëror | Në ditën kur vendimi merr formë të prerë | Jepet kur pronari i pronës sunduese nuk mund ta përdorë atë pa përdorur pronën e tjetrit |
| Parashkrimi | Kur mbaron afati ligjor | Vetëm për servitutet e dukshme; ndaj një pale të tretë me mirëbesim vlen vetëm nga regjistrimi në kadastër |
Pronari i dy pronave mund ta ngarkojë gjithashtu njërën prej tyre me një servitut në favor të tjetrës, gjë që është e dobishme para shitjes së njërës prej dy parcelave fqinje.
Afatet e parashkrimit
| Situata | Afati |
| Pronari i pronës sunduese e ka ushtruar faktikisht servitutin dhe pronari i pronës shërbyese nuk ka kundërshtuar | 20 vjet |
| Mbajtësi i servitutit me mirëbesim dhe në bazë ligjore | 10 vjet |
| Posedimi me mirëbesim | 15 vjet |
Një servitut nuk mund të fitohet me parashkrim nëse është ushtruar me forcë, me mashtrim, duke abuzuar me besimin e pronarit, ose nëse është dhënë deri në revokim. Një servitut është i dukshëm nëse e shoqëron një shenjë e jashtme, si një shteg i shkelur ose një portë në mur. Pasi fitohet me parashkrim, servituti mund të pretendohet ndaj një pale të tretë me mirëbesim vetëm nga regjistrimi i tij në kadastër, ndaj regjistrimi ka rëndësi edhe pasi ka kaluar afati.
Kalimi i domosdoshëm
Pronari i një prone që nuk ka qasje në një rrugë publike, ose mund të arrijë në të vetëm me një rrugë anësore të tepruar, ka të drejtë të kërkojë kalim nëpër tokën e tjetrit kundrejt kompensimit. Ligji një parcelë të tillë e quan tokë të mbyllur ose enklavë.
- Shtrirja. Kalimi i domosdoshëm mund të jepet për këmbësorë, qerre, automjete motorike dhe makineri bujqësore.
- Enklava e krijuar nga ndarja. Nëse parcela e humbi qasjen për shkak të ndarjes së një parcele më të madhe, kalimi mund të lejohet vetëm nëpër tokën që përbënte një tërësi me të para ndarjes.
- Shtëpia dhe oborri. Kalimi i domosdoshëm nuk mund të vendoset nëpër një shtëpi dhe oborr, përveç rastit kur nuk ka rrugëdalje tjetër drejt rrugës publike.
- Rruga e re publike. Nëse ndërtohet një rrugë e re publike ose pushojnë arsyet për kalimin, pronari i tokës së ngarkuar mund të kërkojë heqjen e tij, duke kthyer një pjesë të kompensimit të marrë sipas vlerësimit të gjykatës.
- Blerja. Pronari i tokës së ngarkuar mund t'i kërkojë mbajtësit të së drejtës ta blejë pjesën e tokës që përdoret për kalimin.
Ligji rregullon veçmas linjat e infrastrukturës: një pronar toke duhet të lejojë, kundrejt kompensimit, vendosjen e tubave të ujit dhe të kanalizimit, të kabllove dhe të shtyllave në tokën e vet, nëse vendosja e tyre diku tjetër do të kushtonte në mënyrë joproporcionale më shumë.
Kompensimi
Pronari i pronës shërbyese ka të drejtë për kompensim për një servitut të vendosur. Ligji nuk cakton shumë. Nëse pronarët nuk bien dakord, gjykata e cakton me kërkesë të pronarit të pronës shërbyese, duke marrë parasysh të gjitha rrethanat, veçanërisht fitimin e humbur dhe uljen e vlerës së pronës shërbyese.
Regjistrimi në kadastër
Të drejtat mbi pasuritë e paluajtshme fitohen, transferohen, kufizohen dhe shuhen me regjistrim në kadastrën e pasurive të paluajtshme, përveç rastit kur ligji parashikon ndryshe. Servitutet sendore regjistrohen në fletën G të ekstraktit të pronësisë, si e drejtë e pronarit të pronës sunduese dhe si barrë mbi pronën shërbyese. Ato regjistrohen me përmbajtjen dhe shtrirjen e së drejtës, pa vlerë monetare. Kur një servitut është i kufizuar në hapësirë, për shembull në një rrip me gjerësinë e një shtegu, kufijtë e tij konsiderohen të përcaktuar saktë nëse janë vizatuar në një skicë që i bashkëngjitet dokumentit të paraqitur për regjistrim. Si lexohet fleta G shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë.
Kur shuhet një servitut
| Arsyeja | Kushti |
| Mospërdorimi pavarësisht kundërshtimit | Pronari i pronës shërbyese kundërshton, dhe pronari i pronës sunduese nuk e ushtron të drejtën për tre vjet radhazi |
| Mospërdorimi | Servituti nuk ushtrohet për periudhën e nevojshme për ta fituar me parashkrim |
| I njëjti pronar | Një person bëhet pronar i të dyja pronave |
| Nuk nevojitet më | Servituti bëhet i panevojshëm për përdorimin e pronës sunduese |
| Rrethana të ndryshuara | Dobia për pronën sunduese bëhet joproporcionale me barrën; heqje kundrejt kompensimit të drejtë |
| Shkatërrimi | Ushtrimi bëhet përgjithmonë i pamundur; nëse prona shërbyese rindërtohet brenda pesë vjetëve, servituti kthehet në shtrirjen e mëparshme |
| Mbarimi i afatit | Një servitut i vendosur për një periudhë të caktuar |
Kur prona sunduese ndahet, servituti mbetet në favor të të gjitha pjesëve, por pronari i pronës shërbyese mund të kërkojë që ai të shuhet për një pjesë të cilës nuk i shërben.
Çfarë të kontrolloni para blerjes së një parcele
Një shteg i dukshëm drejt një parcele nuk është e njëjta gjë si një e drejtë kalimi e regjistruar. Ligji për zhvillimin hapësinor kërkon që një parcelë urbanistike të ketë qasje të siguruar për automjete nga një rrugë qyteti ose nga një rrugë publike, në përputhje me dokumentin planifikues; vetëm në qendrat e vjetra të qyteteve dhe në terrene të vështira me ndërtesa ekzistuese mjafton qasja për këmbësorë ose për biçikleta. Si kontrollohet një parcelë, nga klasa e tokës deri te leja, shpjegohet në artikullin tonë për blerjen e tokës për të ndërtuar një shtëpi.
| Kontrolli | Pse |
| Fleta G e parcelës suaj | Nëse e drejta e kalimit është shënuar si e drejtë në favor të parcelës |
| Fleta G e parcelës fqinje | Nëse i njëjti servitut është shënuar si barrë |
| Skica me kontratën e servitutit | Gjerësia dhe trasa e kalimit duhet të jenë të përcaktuara saktë |
| Nëse rruga është publike apo në një parcelë private | Një rrugë publike nuk ka nevojë për servitut |
| Kush e mirëmban rrugën | Pronari i pronës sunduese i mban shpenzimet, përveç rastit kur rruga i shërben edhe tjetrit |
| Kontrata e blerjes | Duhet ta përmendë servitutin e regjistruar dhe skicën |
Kontrolle të tjera para nënshkrimit renditen në artikullin tonë për sigurinë e blerjes së pronës në Mal të Zi, ndërsa faza te noteri në artikullin tonë për kontratën e blerjes. Parcela dhe shtëpi mund të shpallni ose të gjeni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
A është "služnost" e njëjtë me "službenost"? Po. Ligji malazez përdor termin servitut sendor (stvarna službenost); služnost është fjala e përditshme për të njëjtën të drejtë.
Çfarë është kalimi i domosdoshëm? E drejta e pronarit të një parcele pa qasje në rrugë publike të kërkojë, kundrejt kompensimit, kalim nëpër tokën e tjetrit. Ai nuk mund të vendoset nëpër një shtëpi dhe oborr, përveç rastit kur nuk ka rrugëdalje tjetër.
Sa është kompensimi për të drejtën e kalimit? Ligji nuk cakton shumë. Pronarët mund të bien dakord për të, dhe nëse nuk bien dakord, gjykata e cakton kompensimin në bazë të fitimit të humbur dhe të uljes së vlerës së pronës shërbyese.
A kalon e drejta e kalimit te pronari i ri i parcelës? Po. Një servitut sendor i përket çdo pronari të pronës sunduese dhe rëndon mbi çdo pronar të pronës shërbyese.
Burimet
Servitutet, kalimi i domosdoshëm, kompensimi dhe shuarja rregullohen me Ligjin për marrëdhëniet pronësore (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2009 dhe 29/2025, nenet 193 deri në 216 dhe 222); ndryshimi i 2025 nuk prek dispozitat për servitutet. Regjistrimi rregullohet me Ligjin për matjen shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme (Fletorja Zyrtare e Republikës së Malit të Zi 29/2007 dhe Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 dhe 160/2025, nenet 8, 53, 78 dhe 79), forma e aktit noterial me Ligjin për noterët (neni 52), ndërsa qasja për automjete në parcelën urbanistike me Ligjin për zhvillimin hapësinor (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2025, neni 59). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një kalim konkret, kontrolloni ekstraktin e pronësisë dhe kontaktoni një noter.