حق المرور في الجبل الأسود: كيف ينشأ حق الارتفاق عبر أرض الجار ويُسجَّل وينتهي

كيف يُقيَّد حق ارتفاق الطريق؟ بناءً على عقد مكتوب ومصدق، يشترط له قانون الموثقين صيغة المحرر الموثق، أو على حكم قضائي نهائي. ويُقيَّد في الورقة G حقاً للعقار المرتفِق وعبئاً على العقار المرتفَق به، مع مخطط إذا كان الممر محدوداً مكانياً.

يكشف البحث المحلي ما يريد الناس معرفته عن حق المرور: مع "pravo služnosti" (حق الارتفاق) يبحثون عن "puta" (الطريق) و"prolaza i provoza" (المرور سيراً وبالمركبات) و"primjer" (مثال) و"zakon" (القانون)، ومع "služnost prolaza" (ارتفاق المرور) يبحثون عن "nužnog prolaza" (المرور الاضطراري) و"kolnog prolaza" (مرور المركبات) و"kroz tuđu nekretninu" (عبر عقار الغير) و"naknada" (التعويض). كلمة "služnost" هي الكلمة الدارجة؛ أما قانون علاقات الملكية في الجبل الأسود فيسمي الحق نفسه الارتفاق العيني (stvarna službenost).

يشرح هذا المقال ما هو حق المرور، والطرق الثلاث التي ينشأ بها، وما هو المرور الاضطراري، وكيف يُسجَّل في السجل العقاري، ومتى ينتهي، وما الذي يجب فحصه قبل شراء أرض لا يُوصل إليها إلا عبر أرض الغير.

ما هو الارتفاق العيني

الارتفاق العيني حق لمالك عقار في أن يقوم، لحاجات عقاره، بأعمال معينة على عقار مالك آخر، أو أن يطلب منه الامتناع عن أعمال معينة. ويستخدم القانون مصطلحين يتكرران في كل عقد وحكم:

والارتفاقات إما عينية أو شخصية. الارتفاقات الشخصية هي حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكنى، وهي مرتبطة بالشخص لا بالعقار. أما حق المرور فهو ارتفاق عيني نموذجي: يعود لمن يملك العقار المرتفِق، ولذلك ينتقل إلى المشتري أيضاً.

يُمارَس الارتفاق بالطريقة الأقل عبئاً على العقار المرتفَق به. والحاجات الجديدة للعقار المرتفِق التي لا تنتج عن تطوره الطبيعي لا توسع نطاق الارتفاق. وإذا كان الارتفاق يُمارَس على جزء من العقار المرتفَق به، فلمالكه أن يطلب على نفقته نقل الممر إلى مكان آخر في العقار نفسه، بشرط ألا يصبح الاستعمال أصعب. ويتحمل مالك العقار المرتفِق نفقات صيانة الطريق أو المنشأة اللازمة للارتفاق؛ وإذا كان الطريق يخدم مالك العقار المرتفَق به أيضاً، يتقاسمان النفقات بنسبة المنفعة.

ثلاث طرق لإنشاء الارتفاق

ويمكن لمالك عقارين أن يُثقل أحدهما بارتفاق لمصلحة الآخر، وهذا مفيد قبل بيع إحدى قطعتين متجاورتين.

مدد التقادم

لا يُكتسب بالتقادم ارتفاق مورس بالقوة أو بالاحتيال أو بإساءة استعمال ثقة المالك أو بإذن قابل للسحب. ويكون الارتفاق ظاهراً إذا صاحبته علامة خارجية مرئية، مثل ممر مطروق أو بوابة في جدار. والارتفاق المكتسب بالتقادم لا يُحتج به على الغير حسن النية إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري، ولذلك يبقى القيد مهماً حتى بعد انقضاء المدة.

المرور الاضطراري

لمالك العقار الذي لا منفذ له إلى طريق عام، أو لا يصل إليه إلا بالتفاف مفرط، الحق في أن يطلب المرور عبر أرض الغير مقابل تعويض. ويسمي القانون هذه الأرض أرضاً محصورة أو جيباً.

• النطاق. يمكن تقرير المرور الاضطراري للمشاة والعربات والمركبات الآلية والآلات الزراعية.
• جيب ناتج عن القسمة. إذا فقدت القطعة منفذها بسبب قسمة قطعة أكبر، فلا يُسمح بالمرور إلا عبر الأرض التي كانت تشكل معها وحدة واحدة قبل القسمة.
• البيت والفناء. لا يجوز تقرير المرور الاضطراري عبر البيت والفناء، إلا إذا لم يوجد منفذ آخر إلى الطريق العام.
• طريق عام جديد. إذا أُنشئ طريق عام جديد أو زالت أسباب المرور، يجوز لمالك الأرض المثقلة طلب إلغائه، مع رد جزء من التعويض المقبوض تقدره المحكمة.
• الشراء. يجوز لمالك الأرض المثقلة أن يطلب من صاحب الحق شراء الجزء المستخدم للمرور.

وينظم القانون تمديد الشبكات بشكل منفصل: على مالك الأرض أن يسمح، مقابل تعويض، بمد أنابيب المياه والصرف والكابلات والأعمدة في أرضه إذا كان مدها في مكان آخر يتطلب نفقات غير متناسبة.

التعويض

لمالك العقار المرتفَق به الحق في تعويض عن الارتفاق المقرر. ولا يحدد القانون مبلغاً. وإذا لم يتفق المالكان، تحدد المحكمة المبلغ بناءً على طلب مالك العقار المرتفَق به، مع مراعاة جميع الظروف، ولا سيما الكسب الفائت ونقص قيمة العقار المرتفَق به.

القيد في السجل العقاري

تُكتسب الحقوق على العقارات وتنتقل وتُقيَّد وتنقضي بالقيد في السجل العقاري، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. وتُقيَّد الارتفاقات العينية في الورقة G من مستخرج السجل، بوصفها حقاً لمالك العقار المرتفِق وعبئاً على العقار المرتفَق به. وتُقيَّد بمضمون الحق ونطاقه دون قيمة مالية. وإذا كان الارتفاق محدوداً مكانياً، مثل شريط بعرض طريق، تُعد حدوده محددة بدقة إذا رُسمت في مخطط مرفق بالوثيقة المقدمة للقيد. ويشرح مقالنا عن مستخرج السجل العقاري كيف تُقرأ الورقة G.

متى ينتهي الارتفاق

وإذا قُسم العقار المرتفِق، يبقى الارتفاق لمصلحة جميع الأجزاء، لكن لمالك العقار المرتفَق به أن يطلب انتهاءه بالنسبة لجزء لا يخدمه.

ما الذي يجب فحصه قبل شراء قطعة أرض

الطريق المرئي إلى القطعة ليس هو حق المرور المقيد. فقانون تنظيم الحيز العمراني يشترط أن يكون للقطعة العمرانية منفذ مضمون للمركبات من شارع حضري أو طريق عام وفقاً لوثيقة التخطيط؛ ولا يكفي منفذ للمشاة أو الدراجات إلا في مراكز المدن القديمة وفي الأراضي ذات التضاريس الصعبة التي عليها مبانٍ قائمة. ويشرح مقالنا عن شراء أرض لبناء فيلا كيف تُفحص القطعة من فئة الأرض إلى الترخيص.

وترد فحوص أخرى قبل التوقيع في مقالنا عن مدى أمان شراء عقار في الجبل الأسود، ومرحلة الموثق في مقالنا عن عقد البيع. ويمكنك نشر إعلانات الأراضي والمنازل أو العثور عليها في فئة العقارات لدينا.

الأسئلة الشائعة

هل "služnost" و"službenost" شيء واحد؟ نعم. يستخدم قانون الجبل الأسود مصطلح الارتفاق العيني (stvarna službenost)، وكلمة služnost هي الكلمة الدارجة للحق نفسه.

ما هو المرور الاضطراري؟ حق مالك قطعة لا منفذ لها إلى طريق عام في أن يطلب، مقابل تعويض، المرور عبر أرض الغير. ولا يجوز تقريره عبر البيت والفناء إلا إذا لم يوجد منفذ آخر.

كم يبلغ التعويض عن حق المرور؟ لا يحدد القانون مبلغاً. يمكن للمالكين الاتفاق، وإلا تحدد المحكمة التعويض بحسب الكسب الفائت ونقص قيمة العقار المرتفَق به.

هل يمكن اكتساب حق المرور بالتقادم؟ نعم إذا كان ظاهراً. والمدة 20 سنة من الممارسة الفعلية دون اعتراض المالك، و10 سنوات للحائز حسن النية وبسند مشروع، و15 سنة للحيازة بحسن نية.

هل ينتقل حق المرور إلى المالك الجديد للقطعة؟ نعم. فالارتفاق العيني يعود لكل مالك للعقار المرتفِق ويُثقل كل مالك للعقار المرتفَق به.

المصادر

ينظم الارتفاقات والمرور الاضطراري والتعويض والانتهاء قانون علاقات الملكية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2009 و29/2025، المواد من 193 إلى 216 والمادة 222)؛ ولا يمس تعديل 2025 أحكام الارتفاق. وينظم القيد قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري (الجريدة الرسمية لجمهورية الجبل الأسود 29/2007 والجريدة الرسمية للجبل الأسود 32/2011 و40/2011 و43/2015 و37/2017 و17/2018 و160/2025، المواد 8 و53 و78 و79)، وصيغة المحرر الموثق قانون الموثقين (المادة 52)، ومنفذ المركبات إلى القطعة العمرانية قانون تنظيم الحيز العمراني (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2025، المادة 59). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لممر محدد، افحص مستخرج السجل العقاري وراجع موثقاً.