هل يجب تصديق عقد إيجار المحل التجاري؟ نعم. يشترط القانون الشكل الكتابي وتصديق الجهة المختصة، والعقد المبرم خلاف ذلك باطل.
يكشف البحث المحلي أن الناس يبحثون عن قواعد محددة للمحلات والمكاتب: مع "zakup poslovnog prostora" (إيجار محل تجاري) يبحثون عن "od fizičkog lica" (من شخص طبيعي) و"zakon" (القانون)، ويبحثون عن "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (تأجير محلات تجارية بودغوريتسا)، ومع "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (عقد إيجار محل تجاري) يبحثون عن "obrazac" (نموذج) و"pdf"، وبشكل منفصل عن "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (إنهاء عقد إيجار محل تجاري).
يخصص قانون الالتزامات لإيجار المحلات التجارية فصلاً مستقلاً. وحيث يسكت هذا الفصل تنطبق القواعد العامة للإيجار بما يتناسب. يشرح هذا المقال شكل العقد، ومن يدفع ويصلح ماذا، والتعديلات والإيجار من الباطن، والإنهاء، وضريبة الأجرة.
العقد: الشكل الكتابي والتصديق
يجب أن يُبرم عقد إيجار المحل التجاري كتابةً وأن تصدّقه الجهة المختصة. والعقد المبرم خلاف ذلك باطل. وإذا أبرم مستأجران أو أكثر عقوداً منفصلة لإيجار المحل نفسه، فالحق في الإيجار لمن أبرم عقده أولاً.
والمحلات التجارية في المبنى السكني من الأجزاء المفرزة للمبنى، ولذلك ينطبق عليها أيضاً قانون صيانة المباني السكنية:
- خلال 15 يوماً من التأجير يسلّم المالك المدير إشعاراً كتابياً بالإيجار، وخلال 15 يوماً من إبرام العقد يسلّم الجهة الضريبية نسخة من العقد مصدقة من كاتب عدل أو جهة مختصة أخرى؛
- المبلغ الشهري لصيانة المبنى عن المحل التجاري، كما عن الشقة، هو 1 نقطة عن كل متر مربع من المساحة الصافية ويدفعه المالك. ولا يتحمله المستخدم إلا إذا التزم بذلك بعقد.
كيف يُختار المدير وكم تساوي النقطة يشرحه مقالنا عن مدير المبنى والملاك.
من يدفع ومن يصلح ماذا
| المسألة | القاعدة |
| الحالة عند التسليم | إذا لم يسلّم المؤجر المحل بالحالة المتفق عليها، يجوز للمستأجر فسخ العقد أو طلب تخفيض الأجرة بما يتناسب أو، بعد مطالبته ومنحه مهلة معقولة، أن يعيد المحل بنفسه إلى تلك الحالة على نفقة المؤجر، مع التعويض |
| الإصلاحات على نفقة المؤجر | يخطره المستأجر كتابةً دون تأخير ويحدد له مهلة معقولة؛ فإن لم تُنفَّذ الإصلاحات جاز للمستأجر أن ينفذها على نفقة المؤجر أو أن يفسخ العقد |
| الإصلاحات دون إخطار | المستأجر الذي يصلح بنفسه دون إخطار كتابي مسبق يُسأل أمام المؤجر عن الضرر الناتج، إلا في الإصلاحات العاجلة |
| الأجرة أثناء الإصلاحات | لا تُدفع ما دام المحل غير صالح للاستعمال، وفي التقييد الجزئي يُدفع الجزء المتناسب؛ ولا ينطبق ذلك على الإزعاج البسيط |
| الصيانة الجارية | على المستأجر ما لم يُتفق على غير ذلك: التنظيف والطلاء والإصلاحات الصغيرة في التمديدات وما شابه |
| الأضرار | يصلح المستأجر على نفقته الأضرار التي سببها هو أو من يستعمل محله، ولا يُسأل عن التدهور الناتج عن الاستعمال العادي |
| المرافق والخدمات المشتركة في المبنى | يدفع المستأجر هذه النفقات عند استحقاقها ما لم يُتفق على غير ذلك؛ وتُعد غير داخلة في الأجرة ما لم يُتفق على ذلك صراحة |
فإذا كان يُراد أن تشمل الأجرة نفقات المبنى، فيجب أن يُكتب ذلك صراحة في العقد.
التعديلات وأعمال المؤجر والإيجار من الباطن
- التعديلات الجوهرية. لا يجوز للمستأجر دون موافقة المؤجر إجراء تعديلات تغيّر جوهرياً بنية المحل أو تقسيمه أو مساحته أو استعماله أو مظهره الخارجي. وتُعد الموافقة ممنوحة إذا أُخطر المؤجر كتابةً بالنية ولم يعترض كتابةً خلال 30 يوماً من الاستلام. وإذا نفذ المستأجر الأعمال دون موافقة أو رغم الاعتراض، جاز للمؤجر فسخ العقد وطلب التعويض.
- التجهيزات المركّبة. يجوز للمستأجر أخذها إذا لم يلحق ذلك ضرراً بالمحل.
- أعمال المؤجر. يجوز للمؤجر أثناء الإيجار تنفيذ أعمال لتهيئة المحل أو لخفض نفقات الطاقة والصيانة. وعليه أن يخطر المستأجر كتابةً قبل بدء الأعمال بثلاثة أشهر بنوعها وبدايتها ونطاقها ومدتها وبالأجرة الجديدة. ويجوز للمستأجر خلال شهرين من استلام الإخطار فسخ العقد. وإن لم يفعل يدفع أثناء الأعمال أجرة كما في فترة الإصلاحات، وإذا لم تنتهِ الأعمال في المدة المعلنة فله أيضاً الحق في الكسب الفائت، ما لم يكن المؤجر غير مسؤول عن التأخير.
- الإيجار من الباطن. لا يحق للمستأجر تأجير المحل أو جزء منه من الباطن ما لم يُتفق على ذلك. وهذا عكس القاعدة العامة في الإيجار، التي تجيز الإيجار من الباطن ما لم ينص العقد على غير ذلك.
وموافقة المؤجر لا تحسم مسألة أنظمة البناء. ما الذي يُخطر به مفتش البناء وما الذي يحتاج إلى ترخيص يشرحه مقالنا عن الترميم والتراخيص.
إنهاء عقد إيجار المحل التجاري
ينتهي العقد محدد المدة بانقضاء مدته. وإذا استمر المستأجر بعد ذلك في استعمال المحل ولم يعترض المؤجر، يُعد عقد جديد غير محدد المدة قد أُبرم بالشروط نفسها. وفي العقد غير محدد المدة:
| القاعدة | ماذا يقول القانون |
| الحد الأدنى | لا يجوز أن ينتهي بالإخطار قبل مضي ستة أشهر من إبرامه، ما لم ينص العقد على غير ذلك |
| مهلة الإخطار | المتفق عليها؛ وإن لم يُتفق عليها فثلاثة أشهر تُحسب من يوم تسليم الإخطار |
| يوم الإخطار | اليوم الأول أو الخامس عشر من الشهر فقط، ما لم ينص العقد على غير ذلك |
| الشكل | إخطار كتابي يُسلَّم بالبريد المسجل أو باليد |
يجوز للمؤجر إنهاء العقد في أي وقت، بصرف النظر عن المدة المتفق عليها، إذا:
- استمر المستأجر رغم إنذار كتابي في استعمال المحل خلافاً للعقد، أو ألحق به ضرراً كبيراً باستعماله دون العناية الواجبة؛
- لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة خلال 15 يوماً من تسليمه إنذاراً كتابياً؛
- لم يعد المؤجر قادراً، لأسباب لا يُسأل عنها، على استعمال المكان الذي كان يمارس فيه نشاطه، فيعتزم لذلك استعمال المحل الذي يشغله المستأجر.
ويجوز للمستأجر إنهاء العقد في أي وقت إذا لم يُعِد المؤجر المحل، خلال مهلة معقولة منحه إياها المستأجر، إلى الحالة التي يلتزم بتسليمه أو صيانته عليها.
وإذا باع المالك المحل أثناء الإيجار يحل المشتري محل المؤجر ولا يجوز له طلب تسليم المحل قبل انقضاء المدة المتفق عليها أو مهلة الإخطار.
ضريبة الأجرة
ضريبة الدخل. بالنسبة إلى الشخص الطبيعي الذي يؤجر محلاً، تُعد الأجرة دخلاً من الأملاك. والدخل الخاضع للضريبة هو الفرق بين الأجرة والنفقات الفعلية الموثقة؛ فإن لم تُوثَّق النفقات يُعترف بنفقات جزافية بنسبة 30% من الدخل. وسعر الضريبة 15%.
| من يدفع الأجرة | كيف تُدفع الضريبة |
| شركة أو صاحب عمل فردي | يحسب المستأجر الضريبة ويقتطعها ويوردها عند كل دفعة؛ ومنذ 2026 لا يقدم المؤجر المقيم إقراراً ضريبياً سنوياً عن هذا الدخل |
| شخص طبيعي | تُدفع الضريبة عند تقديم الإقرار الضريبي السنوي |
ضريبة القيمة المضافة. يعفي قانون ضريبة القيمة المضافة إيجار البيوت والشقق والمساكن للسكن الدائم لمدة تزيد على 60 يوماً. وإيجار المحلات التجارية ليس في هذه القائمة، ولذلك يحسب المؤجر المسجل في ضريبة القيمة المضافة الضريبة على الأجرة بالنسبة العامة 21%. والشخص الذي لا يتجاوز رقم أعماله في آخر 12 شهراً مبلغ 30,000 € لا يخضع لضريبة القيمة المضافة؛ فإذا تجاوزه وجب عليه التسجيل.
المزيد عن ضريبة دخل الإيجار في مقالنا عن كيفية تأجير الشقة. ولا تقدم Fijaka استشارات ضريبية؛ تحققوا من أي حساب محدد لدى الجهة الضريبية أو محاسب.
قائمة قصيرة قبل التوقيع
| السؤال | السبب |
| هل العقد مكتوب ومصدق | وإلا فهو باطل |
| هل المؤجر هو المالك | يُتحقق من ذلك في مستخرج السجل العقاري |
| هل تشمل الأجرة نفقات المبنى | إن لم يُكتب ذلك صراحة يُعد أنها لا تشملها |
| من يتحمل الصيانة الجارية | المستأجر ما لم يُتفق على غير ذلك |
| أي تعديلات، وهل يُسمح بالإيجار من الباطن | غير مسموح دون موافقة أو بند في العقد |
| مهلة الإخطار ويوم الإخطار | وإلا فثلاثة أشهر وفي اليوم 1 أو 15 من الشهر فقط |
| هل المؤجر مسجل في ضريبة القيمة المضافة | عندئذ تُضاف الضريبة إلى الأجرة |
يمكنكم نشر محلات تجارية للإيجار والبيع أو إيجادها في فئة العقارات.
أسئلة شائعة
كم تبلغ مهلة الإخطار في إيجار المحل التجاري؟ المهلة المتفق عليها، وثلاثة أشهر إن لم يُتفق عليها. ويُوجَّه الإخطار كتابةً في اليوم الأول أو الخامس عشر من الشهر ما لم ينص العقد على غير ذلك، ولا يجوز أن ينتهي العقد غير محدد المدة بالإخطار قبل مضي ستة أشهر من إبرامه.
هل يجوز للمستأجر تأجير المحل من الباطن؟ فقط إذا اتُّفق على ذلك. ودون هذا البند لا يملك المستأجر هذا الحق.
من يدفع الصيانة الجارية ونفقات المبنى؟ الصيانة الجارية على المستأجر ما لم يُتفق على غير ذلك. ومقابل المرافق والخدمات المشتركة في المبنى يدفعه المستأجر أيضاً، ويُعد غير داخل في الأجرة ما لم يُتفق على ذلك صراحة.
هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على إيجار المحل التجاري؟ إيجار المحلات التجارية غير معفى من ضريبة القيمة المضافة، فيحسبها المؤجر المسجل بنسبة 21%. والشخص الذي لا يتجاوز رقم أعماله في آخر 12 شهراً مبلغ 30,000 € لا يخضع لها.
كيف تُدفع الضريبة إذا أجّرت المحل لشركة؟ تحسب الشركة بصفتها الدافع ضريبة 15% على الدخل الخاضع للضريبة وتقتطعها وتوردها عند كل دفعة أجرة. ومنذ 2026 لا يقدم المؤجر المقيم إقراراً سنوياً عن هذا الدخل.
المصادر
ينظم إيجار المحلات التجارية قانون الالتزامات (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 47/2008 و4/2011 و22/2017، المواد 614 و619 و623 و624 ومن 637 إلى 655؛ ولا تمس التعديلات اللاحقة للقانون هذه المواد). وتحدد المادة 165 من قانون علاقات الملكية الأجزاء المفرزة للمبنى السكني، وينظم إشعار المدير وتسليم العقد إلى الجهة الضريبية والمبلغ الشهري للصيانة قانون صيانة المباني السكنية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 41/2016 و84/2018، المادتان 16 و23). وتنظم ضريبة الدخل من الأملاك المواد 10 ومن 34 إلى 36 و43 و49a من قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين مع تعديلات 2025 (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 160/2025، تُطبق منذ 1 يناير 2026)، وتنظم ضريبة القيمة المضافة المواد 24 و27 و42 و55 من قانون ضريبة القيمة المضافة مع تعديلات 2026 (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 12/2026). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية أو ضريبية؛ لعقد محدد استشر محامياً أو محاسباً.