Il contratto di locazione commerciale deve essere autenticato? Sì. La legge richiede la forma scritta e l'autenticazione dell'organo competente, e un contratto concluso diversamente è nullo.
Le ricerche locali mostrano che per negozi e uffici si cercano regole concrete: a "zakup poslovnog prostora" (locazione di locali commerciali) si aggiungono "od fizičkog lica" (da un privato) e "zakon" (legge), si cerca "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (affitto di locali commerciali Podgorica), a "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (contratto di locazione commerciale) si aggiungono "obrazac" (modulo) e "pdf", e a parte si cerca "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (disdetta della locazione commerciale).
La legge sulle obbligazioni dedica alla locazione di locali commerciali un capitolo a sé. Dove quel capitolo tace, si applicano, in quanto compatibili, le regole generali sulla locazione. Questo articolo spiega la forma del contratto, chi paga e ripara cosa, modifiche e subaffitto, la disdetta e le imposte sul canone.
Il contratto: forma scritta e autenticazione
Il contratto di locazione di locali commerciali deve essere stipulato per iscritto e autenticato dall'organo competente. Un contratto concluso diversamente è nullo. Se due o più inquilini stipulano contratti separati per gli stessi locali, il diritto alla locazione spetta a chi ha firmato per primo.
I locali commerciali in un edificio residenziale sono unità esclusive dell'edificio, quindi per essi vale anche la legge sulla manutenzione degli edifici residenziali:
- entro 15 giorni dalla locazione il proprietario consegna all'amministratore una comunicazione scritta della locazione, ed entro 15 giorni dalla firma consegna all'amministrazione fiscale una copia del contratto autenticata da un notaio o da un altro organo competente;
- l'importo mensile per la manutenzione dell'edificio è, come per un appartamento, di 1 punto per m² di superficie netta e lo paga il proprietario. L'utilizzatore lo sostiene solo se si è assunto l'obbligo per contratto.
Come si sceglie l'amministratore e quanto vale un punto lo spiega il nostro articolo sull'amministratore di condominio e i proprietari.
Chi paga e chi ripara cosa
| Questione | Regola |
| Stato alla consegna | Se il locatore non consegna i locali nello stato pattuito, l'inquilino può sciogliere il contratto, chiedere una riduzione proporzionale del canone oppure, dopo averlo sollecitato e avergli lasciato un termine ragionevole, portare i locali in quello stato a spese del locatore, con risarcimento del danno |
| Riparazioni a carico del locatore | L'inquilino lo avvisa per iscritto senza indugio e fissa un termine ragionevole; se le riparazioni non vengono fatte, può eseguirle a spese del locatore o sciogliere il contratto |
| Riparazioni senza avviso | L'inquilino che ripara da sé senza previo avviso scritto risponde al locatore del danno che ne deriva, salvo per le riparazioni urgenti |
| Canone durante le riparazioni | Non è dovuto finché i locali non si possono usare, e con una limitazione parziale se ne paga una parte proporzionale; non vale per disturbi trascurabili |
| Manutenzione ordinaria | A carico dell'inquilino, salvo diverso accordo: pulizia, imbiancatura, piccole riparazioni agli impianti e simili |
| Danni | L'inquilino ripara a proprie spese i danni causati da lui o da chi usa i suoi locali, e non risponde del deterioramento dovuto all'uso normale |
| Impianti e servizi comuni dell'edificio | L'inquilino paga queste spese alla scadenza, salvo diverso accordo; si considerano non comprese nel canone se ciò non è pattuito espressamente |
Quindi, se il canone deve comprendere le spese dell'edificio, il contratto deve dirlo espressamente.
Modifiche, lavori del locatore e subaffitto
- Modifiche sostanziali. Senza il consenso del locatore l'inquilino non può apportare modifiche che cambino in modo sostanziale struttura, disposizione, superficie, destinazione o aspetto esterno dei locali. Il consenso si considera dato se il locatore è stato informato per iscritto dell'intenzione e non si è opposto per iscritto entro 30 giorni dal ricevimento. Se l'inquilino esegue i lavori senza consenso o nonostante l'opposizione, il locatore può sciogliere il contratto e chiedere il risarcimento.
- Impianti installati. L'inquilino può portarli via se ciò non danneggia i locali.
- Lavori del locatore. Durante la locazione il locatore può eseguire lavori per sistemare i locali o ridurre i costi di energia e manutenzione. Deve informare per iscritto l'inquilino tre mesi prima dell'inizio su tipo, inizio, entità e durata dei lavori e sul nuovo canone. L'inquilino può sciogliere il contratto entro due mesi dal ricevimento dell'avviso. Se non lo fa, durante i lavori paga il canone come durante le riparazioni, e se i lavori non terminano nel termine annunciato ha diritto anche al mancato guadagno, salvo che il locatore non sia responsabile del ritardo.
- Subaffitto. L'inquilino non ha diritto di subaffittare i locali o una loro parte, salvo che ciò sia pattuito. È il contrario della regola generale sulla locazione, secondo cui il subaffitto è ammesso se il contratto non dice diversamente.
Il consenso del locatore non risolve la questione delle norme edilizie. Cosa si comunica all'ispettore edilizio e cosa richiede un permesso lo spiega il nostro articolo su ristrutturazione e permessi.
Disdetta della locazione commerciale
Un contratto a tempo determinato finisce alla scadenza. Se l'inquilino continua a usare i locali e il locatore non si oppone, si considera concluso un nuovo contratto a tempo indeterminato alle stesse condizioni. Per il contratto a tempo indeterminato vale:
| Regola | Cosa dice la legge |
| Al più presto | Non può finire per disdetta prima di sei mesi dalla stipula, salvo diversa previsione del contratto |
| Preavviso | Quello concordato; se non concordato, tre mesi, calcolati dal giorno di consegna della disdetta |
| Giorno della disdetta | Solo il primo o il quindicesimo giorno del mese, salvo diversa previsione del contratto |
| Forma | Disdetta scritta, consegnata per raccomandata o a mano |
Il locatore può disdire in qualsiasi momento, indipendentemente dalla durata pattuita, se:
- l'inquilino, anche dopo un richiamo scritto, usa i locali in modo contrario al contratto o arreca loro un danno rilevante usandoli senza la dovuta diligenza;
- l'inquilino non paga il canone scaduto entro 15 giorni dalla consegna di un sollecito scritto;
- il locatore, per ragioni a lui non imputabili, non può usare i locali in cui svolgeva la propria attività e intende quindi usare quelli tenuti dall'inquilino.
L'inquilino può disdire in qualsiasi momento se il locatore, entro un termine ragionevole fissato dall'inquilino, non porta i locali nello stato in cui deve consegnarli o mantenerli.
Se il proprietario vende i locali durante la locazione, l'acquirente subentra al locatore e non può pretendere i locali prima della scadenza pattuita o della fine del preavviso.
Imposte sul canone
Imposta sul reddito. Per un privato che affitta locali, il canone è reddito da beni. Il reddito imponibile è la differenza tra il canone e le spese effettive documentate; se le spese non sono documentate, si riconoscono spese forfettarie pari al 30% del reddito. L'aliquota è del 15%.
| Chi paga il canone | Come si paga l'imposta |
| Una società o un imprenditore individuale | L'inquilino calcola, trattiene e versa l'imposta a ogni pagamento; dal 2026 il locatore residente non presenta la dichiarazione annuale per questo reddito |
| Un privato | L'imposta si paga con la dichiarazione annuale dei redditi |
IVA. La legge sull'IVA esenta la locazione di case, appartamenti e locali abitativi per abitazione stabile per più di 60 giorni. La locazione di locali commerciali non è in quell'elenco, quindi il locatore soggetto IVA applica sul canone l'IVA all'aliquota ordinaria del 21%. Chi negli ultimi 12 mesi ha un fatturato non superiore a 30.000 € non è soggetto IVA; superato tale importo, deve registrarsi.
Altro sulle imposte sul reddito da affitto si trova nella nostra guida su come affittare un appartamento. Fijaka non fornisce consulenza fiscale; verificate un calcolo concreto con l'amministrazione fiscale o un commercialista.
Breve lista di controllo prima della firma
| Domanda | Perché |
| Il contratto è scritto e autenticato | Altrimenti è nullo |
| Il locatore è il proprietario | Si verifica nella visura catastale |
| Il canone comprende le spese dell'edificio | Se non è scritto espressamente, si considera di no |
| Chi sostiene la manutenzione ordinaria | L'inquilino, salvo diverso accordo |
| Quali modifiche, ed è ammesso il subaffitto | Senza consenso o clausola del contratto non sono ammessi |
| Preavviso e giorno della disdetta | Altrimenti tre mesi e solo il 1° o il 15 del mese |
| Il locatore è soggetto IVA | In tal caso al canone si aggiunge l'IVA |
Locali commerciali in affitto e in vendita si possono pubblicare o trovare nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Quanto dura il preavviso nella locazione commerciale? Quello concordato, e tre mesi se non concordato. La disdetta si dà per iscritto il primo o il quindicesimo giorno del mese, salvo diversa previsione del contratto, e un contratto a tempo indeterminato non può finire per disdetta prima di sei mesi dalla stipula.
L'inquilino può subaffittare i locali? Solo se è pattuito. Senza una clausola simile l'inquilino non ha questo diritto.
Chi paga la manutenzione ordinaria e le spese dell'edificio? La manutenzione ordinaria è a carico dell'inquilino, salvo diverso accordo. Anche il compenso per impianti e servizi comuni dell'edificio lo paga l'inquilino, e si considera non compreso nel canone se ciò non è pattuito espressamente.
Sulla locazione commerciale si paga l'IVA? La locazione di locali commerciali non è esente da IVA, quindi il locatore soggetto IVA la applica al 21%. Chi negli ultimi 12 mesi ha un fatturato non superiore a 30.000 € non è soggetto IVA.
Come si paga l'imposta se affitto i locali a una società? La società, come sostituto, calcola, trattiene e versa a ogni pagamento del canone l'imposta del 15% sul reddito imponibile. Dal 2026 il locatore residente non presenta la dichiarazione annuale per questo reddito.
Fonti
La locazione di locali commerciali è disciplinata dalla legge sulle obbligazioni (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2008, 4/2011 e 22/2017, articoli 614, 619, 623, 624 e da 637 a 655; le modifiche successive della legge non riguardano questi articoli). Le unità esclusive di un edificio residenziale sono definite dall'articolo 165 della legge sui rapporti di proprietà, mentre la comunicazione all'amministratore, la consegna del contratto all'amministrazione fiscale e l'importo mensile di manutenzione sono disciplinati dalla legge sulla manutenzione degli edifici residenziali (Gazzetta ufficiale del Montenegro 41/2016 e 84/2018, articoli 16 e 23). L'imposta sul reddito da beni è disciplinata dagli articoli 10, da 34 a 36, 43 e 49a della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, con le modifiche del 2025 (Gazzetta ufficiale del Montenegro 160/2025, applicabili dal 1° gennaio 2026), e l'IVA dagli articoli 24, 27, 42 e 55 della legge sull'IVA, con le modifiche del 2026 (Gazzetta ufficiale del Montenegro 12/2026). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale o fiscale; per un contratto concreto rivolgetevi a un avvocato o a un commercialista.