Кои правила важат за закуп на деловен простор во Црна Гора? Договорот мора да биде писмен и заверен од надлежниот орган, инаку е ништовен. Тековното одржување го сноси закупецот, подзакупот е дозволен само ако е договорен, а отказниот рок, ако не е договорен, е три месеци. Закупнината на физичко лице се оданочува со 15 %, а закуподавачот што е обврзник за ДДВ пресметува и ДДВ од 21 %.
Локалните пребарувања покажуваат дека луѓето сакаат конкретни правила за продавници и канцеларии: по „zakup poslovnog prostora“ (закуп на деловен простор) следуваат „od fizičkog lica“ (од физичко лице) и „zakon“ (закон), луѓето бараат „izdavanje poslovnog prostora podgorica“ (издавање деловен простор, Подгорица), по „ugovor o zakupu poslovnog prostora“ (договор за закуп на деловен простор) следуваат „obrazac“ (образец) и „pdf“, а посебно се бара „otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora“ (отказ на договорот за закуп на деловен простор). Овој водич е корисен ако издавате или изнајмувате продавница или канцеларија во Црна Гора.
Законот за облигационите односи му посветува посебно поглавје на закупот на деловен простор. Каде што тоа поглавје молчи, соодветно се применуваат општите правила за закуп. Овој текст ги објаснува формата на договорот, кој што плаќа и поправа, преуредувањето и подзакупот, отказот и данокот на закупнината.
Договорот: писмена форма и заверка
Договорот за закуп на деловен простор мора да се склучи писмено и да биде заверен од надлежниот орган. Договор склучен поинаку е ништовен. Ако двајца или повеќе закупци потпишат посебни договори за истиот простор, правото на закуп му припаѓа на оној што потпишал прв.
Деловниот простор во станбена зграда е посебен дел од зградата, па на него се применува и Законот за одржување на станбените згради:
- во рок од 15 дена од издавањето, сопственикот му доставува на управителот на зградата писмено известување за закупот, а во рок од 15 дена од потпишувањето му доставува на даночниот орган копија од договорот за закуп заверена кај нотар или друг надлежен орган;
- месечниот износ за одржување на зградата е, како и за стан, 1 бод по м² нето-површина и го плаќа сопственикот. Корисникот го сноси само ако таа обврска ја презел со договор.
Како се избира управителот и колку вреди еден бод е уредено со истиот закон и со одлуките на сопствениците на посебните делови.
Кој што плаќа и што поправа
| Прашање | Правило |
| Состојба при предавањето | Ако закуподавачот не го предаде просторот во договорената состојба, закупецот може да откаже, да бара сразмерно намалување на закупнината или, откако ќе го повика закуподавачот и ќе остави разумен рок, да го доведе просторот во таа состојба на трошок на закуподавачот, со надомест на штета |
| Поправки на трошок на закуподавачот | Закупецот без одлагање писмено го известува закуподавачот и определува разумен рок; ако поправките не се направат, закупецот може да ги изврши на трошок на закуподавачот или да откаже |
| Поправки без известување | Закупецот што врши поправки без претходно писмено известување одговара кон закуподавачот за штетата што ќе настане, освен за итните поправки |
| Закупнина за време на поправките | Не се плаќа додека просторот не може да се користи, а за делумно ограничување се плаќа сразмерен дел; ова не важи за мали пречки |
| Тековно одржување | Го сноси закупецот, освен ако не е договорено поинаку: чистење, бојадисување, ситни поправки на инсталациите и слично |
| Штета | Закупецот на свој трошок ја поправа штетата што ја предизвикал тој или лицата што го користат просторот, а не одговара за влошувањето од нормалното користење |
| Заеднички уреди и услуги во зградата | Закупецот ги плаќа овие трошоци кога ќе доспеат, освен ако не е договорено поинаку; се смета дека не се вклучени во закупнината, освен ако тоа изрично не е договорено |
Значи, ако закупнината треба да ги вклучува трошоците на зградата, договорот мора тоа изрично да го наведе.
Преуредување, работи на закуподавачот и подзакуп
- Битни промени. Без согласност од закуподавачот, закупецот не смее да прави промени што битно ги менуваат конструкцијата, распоредот, површината, намената или надворешниот изглед на просторот. Се смета дека согласноста е дадена ако закуподавачот бил писмено известен за намерата и не се спротивставил писмено во рок од 30 дена од приемот. Ако закупецот ги изврши работите без согласност или и покрај приговорот, закуподавачот може да откаже и да бара надомест на штета.
- Вградени уреди. Закупецот може да ги отстрани ако со тоа не го оштетува просторот.
- Работи на закуподавачот. За време на закупот закуподавачот може да изведува работи за уредување на просторот или за намалување на трошоците за енергија и одржување. Закуподавачот мора три месеци пред почетокот на работите писмено да го извести закупецот за нивниот вид, почеток, обем и траење и за новата закупнина. Во рок од два месеци од приемот на известувањето закупецот може да откаже. Ако не откаже, закупнината за време на работите се плаќа како за време на поправките, а ако работите не се завршат во најавениот рок, закупецот има право и на изгубена добивка, освен ако закуподавачот не е одговорен за задоцнувањето.
- Подзакуп. Закупецот нема право да го даде просторот или дел од него во подзакуп, освен ако тоа не е договорено. Тоа е обратно од општото правило за закуп, според кое подзакупот е дозволен, освен ако договорот не вели поинаку.
Согласноста на закуподавачот не ги решава градежните прописи. Што се пријавува кај градежниот инспектор, а за што е потребно одобрение, го утврдуваат прописите за градење.
Отказ на закупот на деловен простор
Закупот на определено време престанува кога ќе истече рокот. Ако закупецот продолжи да го користи просторот и потоа, а закуподавачот не се спротивстави, се смета дека е склучен нов закуп на неопределено време под истите услови. За закупот на неопределено време:
| Правило | Што вели законот |
| Најран престанок | Не може да престане со отказ пред шест месеци од потпишувањето, освен ако договорот не предвидува поинаку |
| Отказен рок | Како што е договорено; ако не е договорено, три месеци, сметано од денот на доставувањето на отказот |
| Ден на отказот | Само на првиот или петнаесеттиот ден од месецот, освен ако договорот не предвидува поинаку |
| Форма | Писмен отказ, доставен со препорачана пратка или лично |
Закуподавачот може да откаже во секое време, без оглед на договорениот рок, ако:
- закупецот, и покрај писмена опомена, го користи просторот спротивно на договорот или му нанесува значителна штета користејќи го без потребно внимание;
- закупецот не ја плати доспеаната закупнина во рок од 15 дена од приемот на писмената опомена;
- закуподавачот, од причини за кои не е одговорен, не може да го користи просторот во кој вршел дејност, па затоа има намера да го користи просторот што го држи закупецот.
Закупецот може да откаже во секое време ако закуподавачот, во разумен рок што го определил закупецот, не го доведе просторот во состојбата во која мора да го предаде или одржува.
Ако сопственикот го продаде просторот за време на закупот, купувачот стапува на местото на закуподавачот и не може да го бара просторот пред да истече договорениот рок или отказниот рок.
Данок на закупнината
Данок на доход. За физичко лице што издава простор, закупнината е приход од имот. Оданочив приход е разликата меѓу закупнината и документираните вистински трошоци; ако трошоците не се документирани, се признаваат нормирани трошоци од 30 % од приходот. Стапката е 15 %.
| Кој ја плаќа закупнината | Како се плаќа данокот |
| Друштво или претприемач | Закупецот го пресметува, задржува и плаќа данокот со секоја исплата; од 2026 година закуподавачот резидент не поднесува годишна даночна пријава за овој приход |
| Физичко лице | Данокот се плаќа при поднесувањето на годишната даночна пријава |
ДДВ. Законот за данокот на додадена вредност го ослободува од ДДВ закупот на куќи, станови и станбени простории за постојано живеење подолго од 60 дена. Закупот на деловен простор не е на тој список, па закуподавачот што е обврзник за ДДВ пресметува ДДВ на закупнината по општата стапка од 21 %. Лицето чиј промет во последните 12 месеци не надминува 30.000 € не е обврзник за ДДВ; штом го надмине, мора да се регистрира.
Повеќе за данокот на приходот од закупнина има во водичот како да издадете стан. Fijaka не дава даночни совети; конкретната пресметка проверете ја кај даночниот орган или кај сметководител.
Краток список пред потпишувањето
| Прашање | Зошто |
| Дали договорот е писмен и заверен | Инаку е ништовен |
| Дали закуподавачот е сопственик | Се проверува во имотниот лист |
| Дали закупнината ги вклучува трошоците на зградата | Ако тоа не е изрично наведено, се смета дека не ги вклучува |
| Кој го сноси тековното одржување | Закупецот, освен ако не е договорено поинаку |
| Кои преуредувања и дали е дозволен подзакуп | Не се дозволени без согласност или одредба во договорот |
| Отказен рок и ден на отказот | Инаку три месеци и само на 1-ви или 15-ти во месецот |
| Дали закуподавачот е обврзник за ДДВ | Ако е, на закупнината се додава ДДВ |
Деловен простор за закуп и продажба можете да огласите или да најдете во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Дали договорот за закуп на деловен простор мора да се завери? Да. Законот бара писмена форма и заверка од надлежниот орган, а договор склучен поинаку е ништовен.
Колкав е отказниот рок за закуп на деловен простор? Онолкав колку што е договорено, а три месеци ако ништо не е договорено. Отказот се дава писмено на првиот или петнаесеттиот ден од месецот, освен ако договорот не предвидува поинаку, а закупот на неопределено време не може да престане со отказ пред шест месеци од потпишувањето.
Може ли закупецот да го даде просторот во подзакуп? Само ако тоа е договорено. Без таква одредба закупецот нема такво право.
Кој го плаќа тековното одржување и трошоците на зградата? Тековното одржување го сноси закупецот, освен ако не е договорено поинаку. Надоместокот за заедничките уреди и услуги во зградата исто така го плаќа закупецот, а се смета дека не е вклучен во закупнината, освен ако тоа изрично не е договорено.
Дали се пресметува ДДВ на закупот на деловен простор? Закупот на деловен простор не е ослободен од ДДВ, па закуподавачот што е обврзник за ДДВ го пресметува по стапка од 21 %. Лицето чиј промет во последните 12 месеци не надминува 30.000 € не е обврзник за ДДВ.
Како се плаќа данокот кога издавам простор на друштво? Друштвото, како исплатувач, со секоја исплата на закупнината го пресметува, задржува и плаќа данокот од 15 % на оданочивиот приход. Од 2026 година закуподавачот резидент не поднесува годишна даночна пријава за овој приход.
Извори
Закупот на деловен простор е уреден со Законот за облигационите односи („Службен лист на Црна Гора“ 47/2008, 4/2011 и 22/2017, членови 614, 619, 623, 624 и од 637 до 655; подоцнежните измени на законот не ги засегаат овие членови). Посебните делови на станбената зграда се дефинирани во член 165 од Законот за сопственичко-правните односи, а известувањето до управителот, доставувањето на договорот до даночниот орган и месечниот износ за одржување се уредени со Законот за одржување на станбените згради („Службен лист на Црна Гора“ 41/2016 и 84/2018, членови 16 и 23). Данокот на доход од имот е уреден со членовите 10, од 34 до 36, 43 и 49a од Законот за данокот на личен доход, со измените од 2025 година („Службен лист на Црна Гора“ 160/2025, се применуваат од 1 јануари 2026), а ДДВ со членовите 24, 27, 42 и 55 од Законот за данокот на додадена вредност, со измените од 2026 година („Службен лист на Црна Гора“ 12/2026). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни или даночни совети; за конкретен договор консултирајте се со адвокат или сметководител.