Comment louer un local commercial au Monténégro ? Le bail doit être écrit et certifié, sinon il est nul. L’entretien courant revient au locataire, la sous-location est interdite sauf accord, et sans délai convenu, le préavis est de trois mois, donné le 1er ou le 15 du mois. Le loyer est imposé à 15 % et, si le bailleur est assujetti, soumis à 21 % de TVA.
Les recherches locales montrent que les gens veulent des règles concrètes pour les boutiques et les bureaux : « zakup poslovnog prostora » (location de locaux professionnels) est suivi de « od fizičkog lica » (auprès d’un particulier) et « zakon » (loi), les gens cherchent « izdavanje poslovnog prostora podgorica » (location de locaux professionnels à Podgorica), « ugovor o zakupu poslovnog prostora » (bail de locaux professionnels) est suivi de « obrazac » (formulaire) et « pdf », et « otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora » (résiliation d’un bail de locaux professionnels) est recherché à part.
La loi sur les obligations consacre un chapitre distinct au bail de locaux professionnels. Là où ce chapitre est muet, les règles générales du louage s’appliquent par analogie. Cet article explique la forme du contrat, qui paie et répare quoi, les travaux et la sous-location, le préavis et l’imposition du loyer.
Le contrat : forme écrite et certification
Un bail de locaux professionnels doit être conclu par écrit et certifié par l’autorité compétente. Un bail conclu autrement est nul et non avenu. Si deux locataires ou plus signent des baux distincts pour les mêmes locaux, le droit au bail appartient à celui qui a signé le premier.
Les locaux professionnels situés dans un immeuble d’habitation sont des parties privatives de l’immeuble : la loi sur l’entretien des immeubles d’habitation s’y applique donc aussi :
- dans les 15 jours suivant la mise en location, le propriétaire remet au gestionnaire de l’immeuble une notification écrite du bail, et dans les 15 jours suivant la signature, il remet à l’administration fiscale une copie du bail certifiée par un notaire ou un autre organe compétent ;
- le montant mensuel pour l’entretien de l’immeuble est, comme pour un appartement, de 1 point par m² de surface nette et il est payé par le propriétaire. L’occupant ne le supporte que si cette obligation a été prévue au contrat.
La manière dont le gestionnaire est choisi et la valeur d’un point sont expliquées dans notre article sur le gestionnaire de l’immeuble et les propriétaires des lots.
Qui paie et qui répare quoi
| Question | Règle |
| État à la remise des lieux | Si le bailleur ne remet pas les locaux dans l’état convenu, le locataire peut résilier, demander une réduction proportionnelle du loyer ou, après avoir mis le bailleur en demeure et accordé un délai raisonnable, mettre les locaux dans cet état aux frais du bailleur, avec dommages-intérêts |
| Réparations à la charge du bailleur | Le locataire en informe sans délai le bailleur par écrit et fixe un délai raisonnable ; si les réparations ne sont pas faites, il peut les effectuer aux frais du bailleur ou résilier |
| Réparations sans information préalable | Un locataire qui effectue des réparations sans information écrite préalable répond envers le bailleur du dommage qui en résulte, sauf pour les réparations urgentes |
| Loyer pendant les réparations | Il n’est pas dû tant que les locaux ne peuvent pas être utilisés, et une part proportionnelle est due en cas de limitation partielle ; cela ne vaut pas pour une gêne mineure |
| Entretien courant | À la charge du locataire sauf convention contraire : nettoyage, peinture, menues réparations des installations et autres |
| Dommages | Le locataire répare à ses frais les dommages causés par lui ou par les personnes qui utilisent les locaux, et ne répond pas de la dégradation due à un usage normal |
| Équipements et services communs de l’immeuble | Le locataire en paie les frais à leur échéance sauf convention contraire ; ils sont réputés non compris dans le loyer, sauf convention expresse |
Si le loyer doit comprendre les charges de l’immeuble, le bail doit donc le dire expressément.
Travaux, travaux du bailleur et sous-location
- Transformations importantes. Sans l’accord du bailleur, le locataire ne peut pas effectuer de transformations qui modifient sensiblement la structure, la disposition, la surface, l’affectation ou l’aspect extérieur des locaux. L’accord est réputé donné si le bailleur a été informé par écrit du projet et ne s’y est pas opposé par écrit dans les 30 jours suivant sa réception. Si le locataire effectue les travaux sans accord ou malgré une opposition, le bailleur peut résilier et demander des dommages-intérêts.
- Équipements installés. Le locataire peut les retirer si cela n’endommage pas les locaux.
- Travaux du bailleur. Pendant le bail, le bailleur peut effectuer des travaux d’aménagement des locaux ou de réduction des coûts d’énergie et d’entretien. Il doit informer le locataire par écrit, trois mois avant le début des travaux, de leur nature, de leur début, de leur ampleur et de leur durée, ainsi que du nouveau loyer. Dans les deux mois suivant la réception de cette information, le locataire peut résilier. S’il ne le fait pas, le loyer pendant les travaux est dû comme pendant des réparations, et si les travaux ne sont pas achevés dans le délai annoncé, le locataire a aussi droit au manque à gagner, sauf si le bailleur n’est pas responsable du retard.
- Sous-location. Le locataire n’a pas le droit de sous-louer les locaux ou une partie de ceux-ci, sauf convention. C’est l’inverse de la règle générale du louage, selon laquelle la sous-location est permise sauf si le bail en dispose autrement.
L’accord du bailleur ne règle pas la question de la réglementation de la construction. Ce qui se déclare à l’inspecteur des constructions et ce qui nécessite un permis fait l’objet de notre article sur les rénovations et les permis.
La résiliation d’un bail de locaux professionnels
Un bail à durée déterminée prend fin à l’expiration de son terme. Si le locataire continue ensuite d’utiliser les locaux et que le bailleur ne s’y oppose pas, un nouveau bail à durée indéterminée aux mêmes conditions est réputé conclu. Pour un bail à durée indéterminée :
| Règle | Ce que dit la loi |
| Fin la plus proche | Il ne peut pas prendre fin par préavis avant six mois à compter de la signature, sauf si le bail en dispose autrement |
| Délai de préavis | Celui convenu ; à défaut, trois mois, à compter du jour de la remise du préavis |
| Jour du préavis | Seulement le premier ou le quinze du mois, sauf si le bail en dispose autrement |
| Forme | Un préavis écrit, remis par lettre recommandée ou en main propre |
Le bailleur peut résilier à tout moment, quelle que soit la durée convenue, si :
- le locataire, même après un avertissement écrit, utilise les locaux contrairement au bail ou leur cause un dommage important en les utilisant sans le soin requis ;
- le locataire ne paie pas un loyer échu dans les 15 jours suivant la réception d’un avertissement écrit ;
- le bailleur, pour des raisons dont il n’est pas responsable, ne peut plus utiliser les locaux où il exerçait son activité et entend donc utiliser les locaux occupés par le locataire.
Le locataire peut résilier à tout moment si le bailleur, dans un délai raisonnable fixé par le locataire, ne met pas les locaux dans l’état dans lequel il doit les remettre ou les entretenir.
Si le propriétaire vend les locaux pendant le bail, l’acheteur prend la place du bailleur et ne peut pas exiger les locaux avant la fin du terme convenu ou du préavis.
L’imposition du loyer
L’impôt sur le revenu. Pour un particulier qui loue des locaux, le loyer est un revenu du patrimoine. Le revenu imposable est la différence entre le loyer et les frais réels justifiés ; si les frais ne sont pas justifiés, des frais forfaitaires de 30 % des revenus sont reconnus. Le taux est de 15 %.
| Qui paie le loyer | Comment l’impôt est payé |
| Une société ou un entrepreneur individuel | Le locataire calcule, retient et verse l’impôt à chaque paiement ; depuis 2026, un bailleur résident ne dépose pas de déclaration annuelle pour ce revenu |
| Un particulier | L’impôt est payé lors du dépôt de la déclaration annuelle |
La TVA. La loi sur la taxe sur la valeur ajoutée exonère de TVA la location de maisons, d’appartements et de locaux d’habitation destinés à une résidence permanente de plus de 60 jours. La location de locaux professionnels ne figure pas sur cette liste : un bailleur assujetti à la TVA facture donc la TVA sur le loyer au taux normal de 21 %. Une personne dont le chiffre d’affaires des 12 derniers mois ne dépasse pas 30 000 € n’est pas assujettie à la TVA ; au-delà, elle doit s’immatriculer.
Plus d’informations sur l’imposition des revenus locatifs figurent dans notre guide sur la location d’un appartement. Fijaka ne donne pas de conseils fiscaux ; vérifiez un calcul précis auprès de l’administration fiscale ou d’un comptable.
Une courte liste avant de signer
| Question | Pourquoi |
| Le bail est-il écrit et certifié | Sinon, il est nul et non avenu |
| Le bailleur est-il le propriétaire | À vérifier dans l’extrait du cadastre |
| Le loyer comprend-il les charges de l’immeuble | Si ce n’est pas dit expressément, il est réputé ne pas les comprendre |
| Qui supporte l’entretien courant | Le locataire, sauf convention contraire |
| Quelles transformations, et la sous-location est-elle permise | Pas sans accord ou clause du bail |
| Délai et jour du préavis | Sinon, trois mois, et seulement le 1er ou le 15 du mois |
| Le bailleur est-il assujetti à la TVA | Si oui, la TVA s’ajoute au loyer |
Vous pouvez publier ou trouver des locaux commerciaux à louer et à vendre dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Un bail de locaux professionnels doit-il être certifié ? Oui. La loi exige la forme écrite et une certification par l’autorité compétente, et un bail conclu autrement est nul et non avenu.
Quel est le délai de préavis d’un bail de locaux professionnels ? Celui qui a été convenu, et trois mois à défaut. Le préavis est donné par écrit le premier ou le quinze du mois, sauf si le bail en dispose autrement, et un bail à durée indéterminée ne peut pas prendre fin par préavis avant six mois à compter de la signature.
Le locataire peut-il sous-louer les locaux ? Seulement si cela a été convenu. Sans une telle clause, il n’en a pas le droit.
Qui paie l’entretien courant et les charges de l’immeuble ? L’entretien courant est à la charge du locataire sauf convention contraire. Les frais des équipements et services communs de l’immeuble sont aussi payés par le locataire, et ils sont réputés non compris dans le loyer, sauf convention expresse.
La TVA s’applique-t-elle à un bail de locaux professionnels ? La location de locaux professionnels n’est pas exonérée de TVA : un bailleur assujetti la facture donc à 21 %. Une personne dont le chiffre d’affaires des 12 derniers mois ne dépasse pas 30 000 € n’est pas assujettie à la TVA.
Comment l’impôt est-il payé quand je loue des locaux à une société ? La société, en tant que payeur, calcule, retient et verse un impôt de 15 % sur le revenu imposable à chaque paiement du loyer. Depuis 2026, un bailleur résident ne dépose pas de déclaration annuelle pour ce revenu.
Sources
Le bail de locaux professionnels est régi par la loi sur les obligations (Journal officiel du Monténégro 47/2008, 4/2011 et 22/2017, articles 614, 619, 623, 624 et 637 à 655 ; les modifications ultérieures de la loi ne concernent pas ces articles). Les parties privatives d’un immeuble d’habitation sont définies à l’article 165 de la loi sur les rapports de propriété, et la notification au gestionnaire, la remise du bail à l’administration fiscale et le montant mensuel d’entretien sont régis par la loi sur l’entretien des immeubles d’habitation (Journal officiel du Monténégro 41/2016 et 84/2018, articles 16 et 23). L’impôt sur les revenus du patrimoine est régi par les articles 10, 34 à 36, 43 et 49a de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques, avec les modifications de 2025 (Journal officiel du Monténégro 160/2025, applicables depuis le 1er janvier 2026), et la TVA par les articles 24, 27, 42 et 55 de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, avec les modifications de 2026 (Journal officiel du Monténégro 12/2026). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ou fiscaux ; pour un bail précis, consultez un avocat ou un comptable.