Waar let je op bij de huur van een bedrijfspand in Montenegro? Het huurcontract moet schriftelijk en gewaarmerkt zijn, anders is het nietig. Lopend onderhoud is voor de huurder, onderverhuur mag alleen als dat is afgesproken, en de opzegtermijn is drie maanden als er niets is afgesproken. Op de huur betaalt een particuliere verhuurder 15% belasting, en een btw-plichtige verhuurder rekent 21% btw.
Lokale zoekopdrachten laten zien dat mensen concrete regels willen voor winkels en kantoren: op “zakup poslovnog prostora” (huur van een bedrijfspand) volgen “od fizičkog lica” (van een particulier) en “zakon” (wet), mensen zoeken naar “izdavanje poslovnog prostora podgorica” (bedrijfspand verhuren Podgorica), op “ugovor o zakupu poslovnog prostora” (huurcontract voor een bedrijfspand) volgen “obrazac” (formulier) en “pdf”, en naar “otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora” (opzegging van een huurcontract voor een bedrijfspand) wordt apart gezocht. Deze gids is handig als je in Montenegro een winkel of kantoor huurt of verhuurt.
De wet op de verbintenissen wijdt een apart hoofdstuk aan de huur van bedrijfsruimte. Waar dat hoofdstuk zwijgt, gelden de algemene regels over huur overeenkomstig. Dit artikel legt de vorm van het contract uit, wie wat betaalt en repareert, verbouwingen en onderverhuur, opzegging, en de belasting op de huur.
Het contract: schriftelijke vorm en waarmerking
Een huurcontract voor bedrijfsruimte moet schriftelijk worden gesloten en gewaarmerkt door de bevoegde instantie. Een huurcontract dat anders is gesloten, is nietig. Sluiten twee of meer huurders afzonderlijke huurcontracten voor dezelfde ruimte, dan komt het recht op de huur toe aan degene die als eerste tekende.
Bedrijfsruimte in een woongebouw is een afzonderlijke eenheid van het gebouw, dus ook de wet op het onderhoud van woongebouwen is erop van toepassing:
- binnen 15 dagen na de verhuur geeft de eigenaar de beheerder van het gebouw een schriftelijke kennisgeving van de huur, en binnen 15 dagen na ondertekening dient de eigenaar bij de belastingdienst een kopie van het huurcontract in, gewaarmerkt door een notaris of een andere bevoegde instantie;
- het maandbedrag voor het onderhoud van het gebouw is, net als voor een flat, 1 punt per m² netto vloeroppervlakte en wordt door de eigenaar betaald. De gebruiker draagt het alleen als die plicht contractueel is overgenomen.
Hoe de beheerder wordt gekozen en wat een punt waard is, wordt uitgelegd in ons artikel over de beheerder van het gebouw en de eigenaren van eenheden.
Wie wat betaalt en repareert
| Vraag | Regel |
| Staat bij overdracht | Draagt de verhuurder de ruimte niet in de afgesproken staat over, dan kan de huurder opzeggen, om een evenredige huurverlaging vragen of, na de verhuurder te hebben aangemaand en een redelijke termijn te hebben gegeven, de ruimte op kosten van de verhuurder in die staat brengen, met schadevergoeding |
| Reparaties op kosten van de verhuurder | De huurder brengt de verhuurder onverwijld schriftelijk op de hoogte en stelt een redelijke termijn; worden de reparaties niet uitgevoerd, dan kan de huurder ze op kosten van de verhuurder uitvoeren of opzeggen |
| Reparaties zonder kennisgeving | Een huurder die zonder voorafgaande schriftelijke kennisgeving reparaties uitvoert, is aansprakelijk voor de schade die de verhuurder daardoor lijdt, behalve bij dringende reparaties |
| Huur tijdens reparaties | Niet verschuldigd zolang de ruimte niet kan worden gebruikt, en een evenredig deel bij gedeeltelijke beperking; dit geldt niet voor geringe hinder |
| Lopend onderhoud | Voor rekening van de huurder, tenzij anders afgesproken: schoonmaken, schilderen, kleine reparaties aan installaties en dergelijke |
| Schade | De huurder herstelt op eigen kosten schade die de huurder of mensen die de ruimte gebruiken hebben veroorzaakt, en is niet aansprakelijk voor achteruitgang door normaal gebruik |
| Gemeenschappelijke voorzieningen en diensten in het gebouw | De huurder betaalt deze kosten als ze verschuldigd zijn, tenzij anders afgesproken; ze gelden als niet inbegrepen in de huur, tenzij dat uitdrukkelijk is afgesproken |
Moet de huur dus de kosten van het gebouw omvatten, dan moet het huurcontract dat uitdrukkelijk zeggen.
Verbouwingen, werkzaamheden van de verhuurder en onderverhuur
- Ingrijpende verbouwingen. Zonder toestemming van de verhuurder mag de huurder geen veranderingen aanbrengen die de constructie, indeling, oppervlakte, bestemming of het uiterlijk van de ruimte wezenlijk veranderen. De toestemming geldt als gegeven als de verhuurder schriftelijk van het voornemen op de hoogte is gebracht en niet binnen 30 dagen na ontvangst schriftelijk bezwaar heeft gemaakt. Voert de huurder de werkzaamheden uit zonder toestemming of ondanks een bezwaar, dan kan de verhuurder opzeggen en schadevergoeding vorderen.
- Aangebrachte voorzieningen. De huurder mag ze verwijderen als dat de ruimte niet beschadigt.
- Werkzaamheden van de verhuurder. Tijdens de huur mag de verhuurder werkzaamheden uitvoeren om de ruimte in te richten of om de kosten van energie en onderhoud te verlagen. De verhuurder moet de huurder drie maanden vóór de start schriftelijk op de hoogte brengen van het soort werk, de start, de omvang en de duur, en van de nieuwe huur. Binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving kan de huurder opzeggen. Doet de huurder dat niet, dan wordt de huur tijdens de werkzaamheden betaald zoals tijdens reparaties, en zijn de werkzaamheden niet binnen de aangekondigde periode klaar, dan heeft de huurder ook recht op gederfde winst, tenzij de verhuurder niet verantwoordelijk is voor de vertraging.
- Onderverhuur. De huurder heeft geen recht om de ruimte of een deel ervan onder te verhuren, tenzij dat is afgesproken. Dat is het omgekeerde van de algemene huurregel, volgens welke onderverhuur is toegestaan tenzij het huurcontract iets anders zegt.
De toestemming van de verhuurder regelt de bouwvoorschriften niet. Wat bij de bouwinspecteur wordt gemeld en wat een vergunning nodig heeft, wordt uitgelegd in ons artikel over renovatie en vergunningen.
Een huurcontract voor bedrijfsruimte beëindigen
Een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt als de termijn verstrijkt. Blijft de huurder de ruimte daarna gebruiken en maakt de verhuurder geen bezwaar, dan geldt een nieuw huurcontract voor onbepaalde tijd op dezelfde voorwaarden als gesloten. Voor een huurcontract voor onbepaalde tijd:
| Regel | Wat de wet zegt |
| Vroegste einde | Het kan niet door opzegging eindigen binnen zes maanden na ondertekening, tenzij het huurcontract anders bepaalt |
| Opzegtermijn | Zoals afgesproken; is niets afgesproken, dan drie maanden, gerekend vanaf de dag dat de opzegging wordt bezorgd |
| Dag van opzegging | Alleen de eerste of de vijftiende dag van de maand, tenzij het huurcontract anders bepaalt |
| Vorm | Schriftelijke opzegging, aangetekend of persoonlijk bezorgd |
De verhuurder kan op elk moment opzeggen, ongeacht de afgesproken termijn, als:
- de huurder de ruimte ook na een schriftelijke waarschuwing in strijd met het huurcontract gebruikt of er door onzorgvuldig gebruik aanzienlijke schade aan toebrengt;
- de huurder de verschuldigde huur niet binnen 15 dagen na ontvangst van een schriftelijke waarschuwing betaalt;
- de verhuurder om redenen buiten de eigen verantwoordelijkheid de ruimte waar die een bedrijf voerde, niet kan gebruiken, en daarom de ruimte wil gebruiken die de huurder in gebruik heeft.
De huurder kan op elk moment opzeggen als de verhuurder binnen een redelijke termijn die de huurder heeft gesteld, de ruimte niet in de staat brengt waarin de verhuurder haar moet overdragen of onderhouden.
Verkoopt de eigenaar de ruimte tijdens de huur, dan treedt de koper in de plaats van de verhuurder en kan die de ruimte niet opeisen vóór het einde van de afgesproken termijn of de opzegtermijn.
Belasting op de huur
Inkomstenbelasting. Voor een particulier die ruimte verhuurt, is de huur inkomen uit vermogen. Het belastbaar inkomen is het verschil tussen de huur en de aangetoonde werkelijke kosten; worden de kosten niet aangetoond, dan wordt een forfait van 30% van het inkomen erkend. Het tarief is 15%.
| Wie de huur betaalt | Hoe de belasting wordt betaald |
| Een bedrijf of een eenmanszaak | De huurder berekent, houdt in en draagt de belasting af bij elke betaling; vanaf 2026 doet een verhuurder die inwoner is voor dit inkomen geen jaarlijkse aangifte |
| Een particulier | De belasting wordt betaald bij het indienen van de jaarlijkse aangifte |
Btw. De btw-wet stelt de verhuur van huizen, flats en woonruimte voor permanente bewoning van meer dan 60 dagen vrij van btw. De verhuur van bedrijfsruimte staat niet op die lijst, dus een btw-plichtige verhuurder rekent btw over de huur tegen het standaardtarief van 21%. Wie in de laatste 12 maanden niet meer dan € 30.000 omzet heeft, is niet btw-plichtig; wordt die grens overschreden, dan moet de registratie volgen.
Meer over de belasting op huurinkomsten staat in onze gids over een appartement verhuren. Fijaka geeft geen belastingadvies; controleer een concrete berekening bij de belastingdienst of een boekhouder.
Korte checklist vóór de ondertekening
| Vraag | Waarom |
| Is het huurcontract schriftelijk en gewaarmerkt | Anders is het nietig |
| Is de verhuurder de eigenaar | Te controleren in het kadastraal uittreksel |
| Omvat de huur de kosten van het gebouw | Staat het er niet uitdrukkelijk in, dan geldt het als niet inbegrepen |
| Wie draagt het lopend onderhoud | De huurder, tenzij anders afgesproken |
| Welke verbouwingen, en is onderverhuur toegestaan | Niet toegestaan zonder toestemming of een clausule in het huurcontract |
| Opzegtermijn en dag van opzegging | Anders drie maanden, en alleen op de 1e of 15e van de maand |
| Is de verhuurder btw-plichtig | Zo ja, dan komt er btw bij de huur |
Je kunt bedrijfspanden voor huur en verkoop aanbieden of vinden in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Moet een huurcontract voor bedrijfsruimte worden gewaarmerkt? Ja. De wet eist een schriftelijke vorm en waarmerking door de bevoegde instantie, en een huurcontract dat anders is gesloten, is nietig.
Hoe lang is de opzegtermijn voor een huurcontract voor bedrijfsruimte? Wat is afgesproken, en drie maanden als er niets is afgesproken. De opzegging gebeurt schriftelijk op de eerste of vijftiende dag van de maand, tenzij het huurcontract anders bepaalt, en een huurcontract voor onbepaalde tijd kan niet door opzegging eindigen binnen zes maanden na ondertekening.
Mag de huurder de ruimte onderverhuren? Alleen als dat is afgesproken. Zonder zo’n clausule heeft de huurder dat recht niet.
Wie betaalt het lopend onderhoud en de kosten van het gebouw? Het lopend onderhoud is voor de huurder, tenzij anders afgesproken. Ook de kosten van gemeenschappelijke voorzieningen en diensten in het gebouw betaalt de huurder, en ze gelden als niet inbegrepen in de huur, tenzij dat uitdrukkelijk is afgesproken.
Wordt er btw geheven op de huur van bedrijfsruimte? De verhuur van bedrijfsruimte is niet vrijgesteld van btw, dus een btw-plichtige verhuurder rekent 21%. Wie in de laatste 12 maanden niet meer dan € 30.000 omzet heeft, is niet btw-plichtig.
Hoe wordt de belasting betaald als ik ruimte aan een bedrijf verhuur? Het bedrijf berekent als inhoudingsplichtige bij elke huurbetaling 15% belasting over het belastbaar inkomen, houdt die in en draagt die af. Vanaf 2026 doet een verhuurder die inwoner is voor dit inkomen geen jaarlijkse aangifte.
Bronnen
De huur van bedrijfsruimte wordt geregeld door de wet op de verbintenissen (Staatsblad van Montenegro 47/2008, 4/2011 en 22/2017, artikelen 614, 619, 623, 624 en 637 tot en met 655; latere wijzigingen van de wet betreffen deze artikelen niet). Afzonderlijke eenheden van een woongebouw worden gedefinieerd in artikel 165 van de wet op de eigendomsverhoudingen, en de kennisgeving aan de beheerder, de indiening van het huurcontract bij de belastingdienst en het maandbedrag voor onderhoud worden geregeld door de wet op het onderhoud van woongebouwen (Staatsblad van Montenegro 41/2016 en 84/2018, artikelen 16 en 23). De inkomstenbelasting op inkomen uit vermogen wordt geregeld door de artikelen 10, 34 tot en met 36, 43 en 49a van de wet op de inkomstenbelasting van natuurlijke personen, met de wijzigingen van 2025 (Staatsblad van Montenegro 160/2025, van toepassing vanaf 1 januari 2026), en de btw door de artikelen 24, 27, 42 en 55 van de btw-wet, met de wijzigingen van 2026 (Staatsblad van Montenegro 12/2026). Alle gelinkte pagina’s in deze sectie zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch of fiscaal advies; raadpleeg voor een concreet huurcontract een advocaat of boekhouder.