Hoe beëindig je een huurcontract voor een flat in Montenegro? Een contract voor onbepaalde tijd eindigt met een opzegging; staat er geen opzegtermijn in, dan is die drie maanden. Een contract voor bepaalde tijd eindigt als de termijn verstrijkt. De verhuurder kan zonder opzegtermijn opzeggen als twee opeenvolgende termijnen huur onbetaald blijven. Het huurcontract moet schriftelijk en gewaarmerkt zijn, anders is het nietig.
Als een huurcontract afloopt, komen steeds dezelfde vragen terug. Lokale zoekopdrachten laten het zien: op “otkaz ugovora o zakupu” (opzegging van een huurcontract) volgen “stana” (van een flat), “na određeno vrijeme” (voor bepaalde tijd) en “primjer” (voorbeeld), mensen zoeken naar “otkazni rok zakup stana” (opzegtermijn huur flat), op “depozit za stan” (borg voor een flat) volgen “zakon” (wet) en “iskustva” (ervaringen), en naar “iseljenje zakupca” (ontruiming door de huurder) wordt apart gezocht. Deze gids is handig als je in Montenegro een flat huurt of verhuurt en het huurcontract wilt beëindigen.
Dit artikel legt uit wat de wet op de verbintenissen zegt over de vorm van het huurcontract, de opzegtermijn, opzegging zonder termijn, een verkoop van de flat tijdens de huur, het teruggeven van de flat en de borg, en tot wie je je wendt als een huurder niet vertrekt.
Het huurcontract: schriftelijke vorm en waarmerking
Een huurcontract voor een flat moet schriftelijk worden gesloten en volgens de voorschriften worden gewaarmerkt. Een huurcontract dat anders is gesloten, is nietig. De algemene regels over huur in dezelfde wet gelden ook voor de huur van flats.
De wet op het onderhoud van woongebouwen voegt twee plichten toe voor een eigenaar die een flat in een gebouw verhuurt:
- binnen 15 dagen na de verhuur geeft de eigenaar de beheerder van het gebouw een schriftelijke kennisgeving van de huur, met gegevens van de huurder en de verhuurder, de vloeroppervlakte en de looptijd;
- binnen 15 dagen na ondertekening dient de eigenaar bij de belastingdienst een kopie van het huurcontract in, gewaarmerkt door een notaris of een andere bevoegde instantie.
De rol van de beheerder wordt uitgelegd in ons artikel over de beheerder van het gebouw en de eigenaren van eenheden, en de belasting op huurinkomsten in onze gids over een appartement verhuren.
Hoe een huurcontract voor een flat eindigt
De wet noemt zeven gronden:
| Grond | Opmerking |
| Beëindiging in onderling overleg | De partijen spreken de einddatum af |
| Verstrijken van de termijn | Voor huurcontracten voor bepaalde tijd |
| Vernietiging van de flat | Vernietigt of beschadigt overmacht de flat maar gedeeltelijk, dan kan de huurder opzeggen of blijven en om een lagere huur vragen |
| Sloop van het gebouw of een deel ervan | Op grond van een onherroepelijk besluit van de bevoegde instantie |
| Wijziging van de bestemming | Als de bestemming van het gebouw of de flat volgens de voorschriften wordt gewijzigd |
| Opzegging | Met een opzegtermijn of, in wettelijk bepaalde gevallen, zonder |
| Andere gevallen | Bij wet bepaald |
Opzegtermijn
| Huurcontract | Hoe het eindigt | Opzegtermijn |
| Voor onbepaalde tijd | Door opzegging, die elke partij de andere kan geven | Zoals afgesproken; is niets afgesproken, dan drie maanden |
| Voor bepaalde tijd | Automatisch als de termijn verstrijkt | De wet voorziet in een gewone opzegging voor een huurcontract waarvan de termijn niet vaststaat |
| Verlopen, maar de huurder blijft de flat gebruiken | Maakt de verhuurder geen bezwaar, dan geldt een nieuw huurcontract voor onbepaalde tijd op dezelfde voorwaarden als gesloten | Als bij een huurcontract voor onbepaalde tijd |
Vóór het verstrijken van de termijn eindigt een huurcontract voor bepaalde tijd in onderling overleg, op grond van een clausule in het contract zelf of op de wettelijke gronden hieronder. De laatste rij van de tabel verdient aandacht: een verhuurder die geen verlenging wil, moet bezwaar maken, want anders geldt een nieuw huurcontract als gesloten.
De wet stelt geen bijzondere vorm vast voor de opzegging van een huurcontract voor een flat. Een schriftelijke opzegging met ontvangstbewijs maakt het makkelijker te bewijzen vanaf welke dag de opzegtermijn loopt.
Opzegging zonder termijn
De verhuurder kan zonder opzegtermijn opzeggen:
- als de huurder twee opeenvolgende termijnen de huur niet betaalt. Het huurcontract blijft toch van kracht als de huurder de schuld betaalt voordat de opzegging wordt meegedeeld, of als de huurder op dat moment een vordering op de verhuurder heeft die voldoet aan de voorwaarden voor wettelijke verrekening;
- als de flat zonder toestemming van de verhuurder is onderverhuurd;
- als de huurder de flat ook na een waarschuwing in strijd met het contract of de bestemming gebruikt of het onderhoud verwaarloost, en er een risico op aanzienlijke schade is.
De huurder kan:
- zonder opzegtermijn opzeggen als de flat gevaarlijk is voor de gezondheid, ook als de huurder dat bij ondertekening wist. Van dit recht kan geen afstand worden gedaan;
- opzeggen of om een lagere huur vragen als de verhuurder een gebrek ook binnen een redelijke nadere termijn niet verhelpt, met recht op schadevergoeding;
- opzeggen als noodzakelijke reparaties het gebruik van de flat in aanzienlijke mate en langdurig hinderen, en tijdens de reparaties heeft de huurder recht op een evenredige verlaging van de huur.
Verkoop van de flat en overlijden van een partij
- Verkoop tijdens de huur. De koper treedt in de plaats van de verhuurder. De koper kan niet eisen dat de huurder de flat afgeeft vóór het einde van de afgesproken termijn of, bij een huurcontract voor onbepaalde tijd, vóór het verstrijken van de opzegtermijn. De verkoper is als borg hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van de koper uit het huurcontract.
- Wie de huur ontvangt. Tenzij anders afgesproken, heeft de koper recht op de huur vanaf de eerste betaaldatum na de aankoop. Is de huurder op de hoogte gebracht van de verkoop, dan betaalt die de huur alleen nog aan de koper.
- De huurder na een verkoop kan het huurcontract in elk geval opzeggen, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijnen.
- Overlijden van de huurder of de verhuurder. Het huurcontract loopt door met de erfgenamen, tenzij anders afgesproken. De erfgenamen van de huurder kunnen binnen zes maanden na het overlijden van de huurder het huurcontract ook vóór het einde van de afgesproken termijn opzeggen, met inachtneming van de opzegtermijn.
Verkoop je een flat met een huurder erin, dan behandelt onze gids voor het verkopen van een appartement het hele proces.
Borg en het teruggeven van de flat
De wet op de verbintenissen bevat geen specifieke regels over de borg bij huur. Het bedrag, het doel en de termijn voor terugbetaling worden in het huurcontract vastgelegd. Wat de wet wel regelt, is de staat waarin de flat wordt teruggegeven, en dat is het kader voor elk geschil over het inhouden van een borg:
| Regel | Wat ze betekent |
| De huurder zorgt voor de flat en geeft die bij het einde van de huur onbeschadigd terug | Schade die verder gaat dan normaal gebruik, is voor rekening van de huurder |
| De huurder is niet aansprakelijk voor slijtage door normaal gebruik of voor schade door ouderdom | De huurder is alleen aansprakelijk voor schade die verder gaat |
| Heeft de huurder veranderingen aangebracht, dan wordt de flat teruggegeven in de staat waarin die is ontvangen | Veranderingen tijdens de huur moeten worden verwijderd |
| Toevoegingen die zonder schade kunnen worden verwijderd, mogen worden meegenomen | De verhuurder mag ze houden door de waarde ervan te betalen |
| Kleine reparaties door normaal gebruik en de lopende kosten van het gebruik zijn voor de huurder | Noodzakelijke reparaties en het in goede staat houden van de flat zijn de plicht van de verhuurder |
Om later te weten wat als normale slijtage geldt en wat als schade, helpt het bij de intrek een opnamerapport met foto’s te maken, dat beide partijen ondertekenen. Leg in het huurcontract vast hoe hoog de borg is, wat ermee mag worden verrekend en wanneer die wordt teruggegeven. Praktische tips voor huurders staan in ons artikel over huren voor de lange termijn.
Ontruiming door een huurder
Als een huurcontract eindigt, door het verstrijken van de termijn of door opzegging, eindigt ook de rechtsgrond voor het gebruik van de flat. De wet voorziet hiervoor in een aparte route: trekt iemand zonder rechtsgrond in afzonderlijke of gemeenschappelijke delen van een woongebouw, of vervalt die grond, dan kan iedereen met een rechtsbelang de instantie van het lokale bestuur vragen die persoon te bevelen te vertrekken. De ontruimingsprocedure is spoedeisend.
Zijn de partijen het oneens over de vraag of een opzegging geldig was of hoeveel van de borg terug moet, dan beslist een rechter over het geschil.
Korte checklist vóór de ondertekening
| Vraag | Waarom |
| Is het huurcontract schriftelijk en gewaarmerkt | Anders is het nietig |
| Is de verhuurder de eigenaar | Te controleren in het kadastraal uittreksel |
| Staat de opzegtermijn erin | Zo niet, dan is die drie maanden bij een huurcontract voor onbepaalde tijd |
| Bedrag, doel en termijn voor terugbetaling van de borg | De wet regelt ze niet, dus het huurcontract is bepalend |
| Opnamerapport bij de intrek | Normale slijtage is niet voor rekening van de huurder |
| Wie betaalt het onderhoud van het gebouw | De gebruiker draagt het alleen als die plicht contractueel is overgenomen |
Je kunt flats voor langetermijnhuur aanbieden of vinden in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Hoe lang is de opzegtermijn voor een huurcontract voor een flat in Montenegro? Wat is afgesproken. Noemt een huurcontract voor onbepaalde tijd geen opzegtermijn, dan is die drie maanden.
Kan een huurcontract voor bepaalde tijd worden opgezegd? Zo’n huurcontract eindigt als de termijn verstrijkt. Daarvoor kan het eindigen in onderling overleg, door opzegging als het contract zelf daarin voorziet, of op wettelijke gronden, bijvoorbeeld als de huurder twee opeenvolgende termijnen de huur niet betaalt of als de flat gevaarlijk is voor de gezondheid.
Moet een huurcontract voor een flat worden gewaarmerkt? Ja. De wet eist een schriftelijke vorm en waarmerking volgens de voorschriften, en een huurcontract dat anders is gesloten, is nietig. De eigenaar van een flat in een woongebouw dient binnen 15 dagen een gewaarmerkte kopie in bij de belastingdienst.
Wordt de borg voor een flat terugbetaald? De wet regelt de borg niet specifiek, dus de voorwaarden voor terugbetaling staan in het huurcontract. De huurder is niet aansprakelijk voor slijtage door normaal gebruik, alleen voor schade die verder gaat.
Wat als de verhuurder de flat verkoopt? De koper treedt in de plaats van de verhuurder en kan niet eisen dat de huurder vertrekt vóór het einde van de afgesproken termijn of de opzegtermijn. De verkoper is als borg hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen van de koper uit het huurcontract.
Hoe laat je een huurder vertrekken van wie het huurcontract is afgelopen? Iemand met een rechtsbelang kan de instantie van het lokale bestuur vragen iemand te laten vertrekken van wie de rechtsgrond is vervallen. De procedure is spoedeisend.
Bronnen
Huur, huur van flats, opzegging, verkoop van de verhuurde flat, teruggave van de flat en ontruiming worden geregeld door de wet op de verbintenissen (Staatsblad van Montenegro 47/2008, 4/2011 en 22/2017, artikelen 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 tot en met 626 en 628 tot en met 636; latere wijzigingen van de wet betreffen deze artikelen niet). De kennisgeving aan de beheerder van het gebouw, de indiening van het huurcontract bij de belastingdienst en de kosten van de gebruiker worden geregeld door de wet op het onderhoud van woongebouwen (Staatsblad van Montenegro 41/2016 en 84/2018, artikelen 16 en 23). Beide gelinkte pagina’s zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concreet geschil een advocaat.