Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einer Wohnungsmiete in Montenegro? Die vereinbarte. Nennt ein unbefristeter Vertrag keine Kündigungsfrist, beträgt sie drei Monate.
Wenn ein Mietverhältnis zu Ende geht, wiederholen sich die Fragen. Die lokale Suche zeigt es: Zu "otkaz ugovora o zakupu" (Kündigung des Mietvertrags) kommen "stana" (einer Wohnung), "na određeno vrijeme" (befristet) und "primjer" (Muster), gesucht wird "otkazni rok zakup stana" (Kündigungsfrist Wohnungsmiete), zu "depozit za stan" (Kaution für eine Wohnung) kommen "zakon" (Gesetz) und "iskustva" (Erfahrungen), und eigens gesucht wird "iseljenje zakupca" (Auszug des Mieters).
Dieser Beitrag erklärt, was das Schuldrechtsgesetz zur Form des Vertrags, zur Kündigungsfrist, zur fristlosen Kündigung, zum Verkauf der Wohnung während der Miete, zur Rückgabe der Wohnung und zur Kaution sagt und an wen man sich wendet, wenn ein Mieter die Wohnung nicht verlässt.
Der Vertrag: Schriftform und Beglaubigung
Ein Mietvertrag über eine Wohnung muss schriftlich geschlossen und nach den Vorschriften beglaubigt werden. Ein anders geschlossener Vertrag ist nichtig. Für die Wohnungsmiete gelten sinngemäß auch die allgemeinen Mietregeln desselben Gesetzes.
Das Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden legt einem Eigentümer, der eine Wohnung in einem Gebäude vermietet, zwei weitere Pflichten auf:
- innerhalb von 15 Tagen ab der Vermietung übergibt er dem Hausverwalter eine schriftliche Mietmitteilung mit Angaben zu Mieter und Vermieter, zur Fläche und zur Mietdauer;
- innerhalb von 15 Tagen ab Vertragsschluss reicht er bei der Steuerbehörde ein vom Notar oder einer anderen zuständigen Stelle beglaubigtes Vertragsexemplar ein.
Die Rolle des Verwalters erklärt unser Beitrag über Hausverwalter und Wohnungseigentümer, die Steuer auf Mieteinnahmen unser Beitrag zum Vermieten einer Wohnung.
Wie ein Wohnungsmietvertrag endet
Das Gesetz nennt sieben Gründe:
| Grund | Hinweis |
| Einvernehmliche Aufhebung | Die Parteien einigen sich auf den Endtermin |
| Zeitablauf | Bei befristeten Verträgen |
| Untergang der Wohnung | Wird die Wohnung durch höhere Gewalt nur teilweise zerstört oder beschädigt, kann der Mieter den Vertrag auflösen oder bleiben und eine Mietminderung verlangen |
| Abriss des Gebäudes oder eines Gebäudeteils | Aufgrund eines rechtskräftigen Bescheids der zuständigen Behörde |
| Nutzungsänderung | Wenn die Nutzung des Gebäudes oder der Wohnung vorschriftsgemäß geändert wird |
| Kündigung | Mit Kündigungsfrist oder, in gesetzlich bestimmten Fällen, ohne |
| Sonstige Fälle | Durch Gesetz bestimmt |
Kündigungsfrist
| Vertrag | Wie er endet | Kündigungsfrist |
| Unbefristet | Durch Kündigung, die jede Partei der anderen erklären kann | Die vereinbarte; ohne Vereinbarung drei Monate |
| Befristet | Von selbst mit Ablauf der Zeit, für die er geschlossen wurde | Die ordentliche Kündigung sieht das Gesetz für Verträge ohne bestimmte Dauer vor |
| Abgelaufen, der Mieter nutzt die Wohnung weiter | Widerspricht der Vermieter nicht, gilt ein neuer unbefristeter Vertrag zu denselben Bedingungen als geschlossen | Wie beim unbefristeten Vertrag |
Vor Ablauf endet ein befristeter Vertrag durch Einigung, aufgrund einer Klausel im Vertrag selbst oder aus den unten genannten gesetzlichen Gründen. Die letzte Tabellenzeile verdient Aufmerksamkeit: Ein Vermieter, der keine Verlängerung will, sollte widersprechen, sonst gilt ein neuer Vertrag als geschlossen.
Für die Kündigung einer Wohnungsmiete schreibt das Gesetz keine besondere Form vor. Eine schriftliche Kündigung mit Zugangsnachweis erleichtert den Beweis, ab welchem Tag die Frist läuft.
Kündigung ohne Kündigungsfrist
Der Vermieter kann ohne Kündigungsfrist kündigen:
- wenn der Mieter die Miete für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine nicht zahlt. Der Vertrag bleibt dennoch bestehen, wenn der Mieter die Schuld begleicht, bevor ihm die Kündigung mitgeteilt wird, oder wenn er dann gegen den Vermieter eine Forderung hat, die die Voraussetzungen der gesetzlichen Aufrechnung erfüllt;
- wenn die Wohnung ohne seine Erlaubnis untervermietet wurde;
- wenn der Mieter die Wohnung auch nach einer Abmahnung vertrags- oder zweckwidrig nutzt oder ihre Pflege vernachlässigt und die Gefahr eines erheblichen Schadens besteht.
Der Mieter kann:
- ohne Kündigungsfrist kündigen, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist, selbst wenn er das bei Vertragsschluss wusste. Auf dieses Recht kann er nicht verzichten;
- den Vertrag auflösen oder eine Mietminderung verlangen, wenn der Vermieter einen Mangel auch innerhalb einer angemessenen Nachfrist nicht beseitigt, mit Anspruch auf Schadensersatz;
- den Vertrag auflösen, wenn notwendige Reparaturen die Nutzung der Wohnung erheblich und für längere Zeit behindern, und während der Reparaturen hat er Anspruch auf eine anteilige Mietminderung.
Verkauf der Wohnung und Tod einer Partei
- Verkauf während der Miete. Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters. Er kann vom Mieter die Herausgabe der Wohnung nicht vor Ablauf der vereinbarten Zeit verlangen, bei unbefristeter Miete nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Verkäufer haftet für die Pflichten des Käufers aus dem Mietvertrag gesamtschuldnerisch als Bürge.
- Wem die Miete zusteht. Wenn nichts anderes vereinbart ist, steht dem Käufer die Miete ab dem ersten Zahlungstermin nach dem Erwerb zu. Sobald er vom Verkauf benachrichtigt ist, zahlt der Mieter nur noch an den Käufer.
- Der Mieter nach einem Verkauf kann den Vertrag in jedem Fall kündigen, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.
- Tod des Mieters oder des Vermieters. Die Miete wird mit den Erben fortgesetzt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Erben des Mieters können innerhalb von sechs Monaten nach seinem Tod den Vertrag auch vor Ablauf der vereinbarten Zeit kündigen, unter Einhaltung der Kündigungsfrist.
Wer eine vermietete Wohnung verkauft, findet den ganzen Ablauf in unserem Ratgeber zum Wohnungsverkauf.
Kaution und Rückgabe der Wohnung
Das Schuldrechtsgesetz enthält keine besonderen Regeln zur Mietkaution. Höhe, Zweck und Rückzahlungsfrist bestimmt der Vertrag. Geregelt ist dafür etwas anderes, nämlich in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wird, und das ist der Rahmen jedes Streits über einbehaltene Kautionen:
| Regel | Bedeutung |
| Der Mieter behandelt die Wohnung sorgfältig und gibt sie bei Mietende unbeschädigt zurück | Schäden über die normale Nutzung hinaus trägt der Mieter |
| Der Mieter haftet nicht für Abnutzung durch normalen Gebrauch und nicht für Schäden durch Alterung | Er haftet nur für Schäden darüber hinaus |
| Hat er die Wohnung verändert, gibt er sie im Zustand bei der Übergabe zurück | Veränderungen aus der Mietzeit sind zu entfernen |
| Zubehör, das sich ohne Beschädigung abnehmen lässt, darf er mitnehmen | Der Vermieter kann es behalten, wenn er den Wert ersetzt |
| Kleine Reparaturen aus normalem Gebrauch und die Kosten des Gebrauchs trägt der Mieter | Notwendige Reparaturen und die Erhaltung der Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand sind Pflicht des Vermieters |
Damit sich später unterscheiden lässt, was normale Abnutzung und was Schaden ist, hilft beim Einzug ein von beiden Seiten unterschriebenes Zustandsprotokoll mit Fotos. Schreiben Sie in den Vertrag die Höhe der Kaution, was davon verrechnet werden darf und wann sie zurückgezahlt wird. Praktische Tipps für Mieter enthält unser Beitrag zur Langzeitmiete.
Räumung der Wohnung
Endet die Miete durch Zeitablauf oder Kündigung, endet auch die Rechtsgrundlage für die Nutzung der Wohnung. Das Gesetz sieht dafür einen eigenen Weg vor: Zieht jemand ohne Rechtsgrundlage in Sonder- oder Gemeinschaftsteile eines Wohngebäudes ein oder fällt diese Grundlage weg, kann jeder mit rechtlichem Interesse bei der Behörde der örtlichen Verwaltung seine Räumung verlangen. Das Räumungsverfahren ist dringlich.
Streiten die Parteien darüber, ob eine Kündigung wirksam war oder wie viel von der Kaution zurückzuzahlen ist, entscheidet ein Gericht.
Kurze Checkliste vor der Unterschrift
| Frage | Warum |
| Ist der Vertrag schriftlich und beglaubigt | Sonst ist er nichtig |
| Ist der Vermieter Eigentümer | Das zeigt der Grundbuchauszug |
| Ist die Kündigungsfrist genannt | Sonst beträgt sie beim unbefristeten Vertrag drei Monate |
| Höhe, Zweck und Rückzahlungsfrist der Kaution | Das Gesetz regelt sie nicht, also gilt der Vertrag |
| Zustandsprotokoll beim Einzug | Normale Abnutzung geht nicht zulasten des Mieters |
| Wer zahlt die Instandhaltung des Gebäudes | Der Nutzer trägt sie nur, wenn er diese Pflicht vertraglich übernommen hat |
Wohnungen zur Langzeitmiete können Sie in unserer Immobilienkategorie inserieren oder finden.
Häufige Fragen
Kann ein befristeter Mietvertrag gekündigt werden? Ein solcher Vertrag endet mit Zeitablauf. Vorher kann er durch Einigung enden, durch Kündigung, wenn der Vertrag selbst sie vorsieht, oder aus gesetzlichen Gründen, etwa wenn der Mieter die Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine nicht zahlt oder die Wohnung gesundheitsgefährdend ist.
Muss ein Wohnungsmietvertrag beglaubigt sein? Ja. Das Gesetz verlangt Schriftform und Beglaubigung nach den Vorschriften, ein anders geschlossener Vertrag ist nichtig. Der Eigentümer einer Wohnung in einem Wohngebäude reicht ein beglaubigtes Exemplar innerhalb von 15 Tagen bei der Steuerbehörde ein.
Bekommt man die Kaution für eine Wohnung zurück? Das Gesetz regelt die Kaution nicht eigens, die Bedingungen der Rückzahlung bestimmt der Vertrag. Der Mieter haftet nicht für Abnutzung durch normalen Gebrauch, nur für Schäden darüber hinaus.
Was gilt, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft? Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters und kann den Auszug nicht vor Ablauf der vereinbarten Zeit oder der Kündigungsfrist verlangen. Der Verkäufer haftet für die Pflichten des Käufers aus dem Mietvertrag gesamtschuldnerisch als Bürge.
Wie erreicht man die Räumung, wenn die Miete beendet ist? Wer ein rechtliches Interesse hat, kann bei der Behörde der örtlichen Verwaltung die Räumung einer Person verlangen, deren Rechtsgrundlage weggefallen ist. Das Verfahren ist dringlich.
Quellen
Miete, Wohnungsmiete, Kündigung, Verkauf der vermieteten Wohnung, Rückgabe und Räumung regelt das Schuldrechtsgesetz (Amtsblatt Montenegros 47/2008, 4/2011 und 22/2017, Artikel 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 bis 626 und 628 bis 636; spätere Änderungen des Gesetzes betreffen diese Artikel nicht). Die Mitteilung an den Hausverwalter, die Einreichung des Vertrags bei der Steuerbehörde und die Kosten des Nutzers regelt das Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden (Amtsblatt Montenegros 41/2016 und 84/2018, Artikel 16 und 23). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und bietet keine Rechtsberatung; für einen konkreten Streit wenden Sie sich an einen Anwalt.