Який строк попередження в оренді квартири в Чорногорії? Погоджений. Якщо безстроковий договір строку попередження не вказує, він становить три місяці.
Коли оренда добігає кінця, питання повторюються. Місцеві пошукові запити це показують: до "otkaz ugovora o zakupu" (відмова від договору оренди) додають "stana" (квартири), "na određeno vrijeme" (строкового) і "primjer" (зразок), шукають "otkazni rok zakup stana" (строк попередження в оренді квартири), до "depozit za stan" (депозит за квартиру) додають "zakon" (закон) і "iskustva" (досвід), а окремо шукають "iseljenje zakupca" (виселення орендаря).
Стаття пояснює, що Закон про зобов'язальні відносини каже про форму договору, строк попередження, відмову без строку, продаж квартири під час оренди, повернення квартири і депозит, і куди звертатися, якщо орендар не звільняє квартиру.
Договір: письмова форма і засвідчення
Договір оренди квартири має бути укладений у письмовій формі й засвідчений відповідно до нормативних актів. Договір, укладений інакше, нікчемний. До оренди квартири відповідно застосовуються й загальні правила про оренду того самого закону.
Закон про утримання житлових будинків покладає на власника, який здає квартиру в будинку, ще два обов'язки:
- протягом 15 днів з моменту здавання він передає управителю письмове повідомлення про оренду з даними орендаря й орендодавця, площею і строком оренди;
- протягом 15 днів з укладення договору він передає податковому органу примірник договору, засвідчений нотаріусом або іншим компетентним органом.
Роль управителя пояснює наша стаття про управителя будинку і власників, а податок на дохід від оренди пояснює стаття про те, як здати квартиру.
Як припиняється договір оренди квартири
Закон перелічує сім підстав:
| Підстава | Примітка |
| Розірвання за згодою | Сторони домовляються про дату закінчення |
| Закінчення строку | Для строкових договорів |
| Загибель квартири | Якщо через непереборну силу квартиру знищено лише частково або пошкоджено, орендар може розірвати договір або залишитися й вимагати зниження плати |
| Знесення будинку або його частини | На підставі остаточного рішення компетентного органу |
| Зміна призначення | Коли призначення будинку чи квартири змінюється відповідно до нормативних актів |
| Відмова від договору | Зі строком попередження або, у визначених законом випадках, без нього |
| Інші випадки | Визначені законом |
Строк попередження
| Договір | Як припиняється | Строк попередження |
| Безстроковий | Відмовою, яку кожна сторона може заявити іншій | Погоджений; якщо не погоджений, три місяці |
| Строковий | Сам собою із закінченням строку, на який укладений | Звичайну відмову закон передбачає для договору, строк якого не визначений |
| Строк закінчився, а орендар і далі користується квартирою | Якщо орендодавець не заперечує, вважається укладеним новий безстроковий договір на тих самих умовах | Як для безстрокового договору |
До закінчення строку строковий договір припиняється за згодою, на підставі умови самого договору або з законних підстав, наведених нижче. Останній рядок таблиці вартий уваги: орендодавець, який не хоче продовження, має заперечити, інакше вважається укладеним новий договір.
Особливої форми відмови від оренди квартири закон не встановлює. Письмове повідомлення з підтвердженням отримання полегшує доведення того, з якого дня спливає строк.
Відмова без строку попередження
Орендодавець може відмовитися від договору без строку попередження:
- якщо орендар не сплачує орендну плату два строки поспіль. Договір усе ж лишається чинним, якщо орендар погасить борг до того, як йому повідомлять про відмову, або якщо в цей момент має до орендодавця вимогу, що відповідає умовам законного зарахування;
- якщо квартиру здано в суборенду без його дозволу;
- якщо орендар і після попередження користується квартирою всупереч договору чи призначенню або занедбує її утримання, і є небезпека значної шкоди.
Орендар може:
- відмовитися від договору без строку попередження, якщо квартира небезпечна для здоров'я, навіть якщо він знав про це під час укладення договору. Від цього права відмовитися не можна;
- розірвати договір або вимагати зниження плати, якщо орендодавець не усуне недолік і в додатковий розумний строк, з правом на відшкодування шкоди;
- розірвати договір, якщо необхідний ремонт значною мірою і надовго заважає користуватися квартирою, а на час ремонту має право на пропорційне зниження плати.
Продаж квартири і смерть однієї зі сторін
- Продаж під час оренди. Покупець стає на місце орендодавця. Він не може вимагати від орендаря передати квартиру до закінчення погодженого строку, а в разі безстрокової оренди до закінчення строку попередження. Продавець відповідає за зобов'язання покупця з оренди як солідарний поручитель.
- Кому платити. Якщо не домовлено інакше, покупцеві належить орендна плата з першого чергового строку після купівлі. Відколи орендаря повідомили про продаж, він платить лише покупцеві.
- Орендар після продажу може в будь-якому разі відмовитися від договору, дотримуючись установлених законом строків попередження.
- Смерть орендаря чи орендодавця. Оренда триває зі спадкоємцями, якщо не домовлено інакше. Спадкоємці орендаря можуть протягом шести місяців після його смерті відмовитися від договору і до закінчення погодженого строку, дотримуючись строку попередження.
Тим, хто продає квартиру з мешканцем, увесь процес описує наш посібник із продажу квартири.
Депозит і повернення квартири
Закон про зобов'язальні відносини не містить окремих правил про депозит в оренді. Суму, призначення і строк повернення визначає договір. Закон регулює інше питання, у якому стані повертається квартира, і саме воно окреслює рамки будь-якої суперечки про утримання депозиту:
| Правило | Що це означає |
| Орендар береже квартиру і після закінчення оренди повертає її без пошкоджень | Шкода понад звичайне користування лягає на орендаря |
| Орендар не відповідає за знос від звичайного користування і за пошкодження від старіння | Він відповідає лише за шкоду понад це |
| Якщо він змінював квартиру, повертає її в тому стані, в якому отримав | Зміни, зроблені під час оренди, треба прибрати |
| Поліпшення, які можна відокремити без пошкоджень, він може забрати | Орендодавець може залишити їх собі, відшкодувавши їхню вартість |
| Дрібний ремонт від звичайного користування і витрати на саме користування несе орендар | Необхідний ремонт і підтримання квартири в належному стані лежать на орендодавцеві |
Щоб потім розрізняти звичайний знос і шкоду, корисно під час в'їзду скласти акт про стан квартири з фотографіями, підписаний обома сторонами. Впишіть у договір суму депозиту, що з нього можна утримати і в який строк його повертають. Практичні поради для орендарів є в нашій статті про довгострокову оренду.
Виселення орендаря
Коли оренда припиняється, із закінченням строку або після відмови, припиняється і правова підстава користуватися квартирою. Для такого випадку закон передбачає окремий шлях: якщо хтось вселився в окремі чи спільні частини житлового будинку без правової підстави або ця підстава припинилася, будь-яка особа з правовим інтересом може вимагати його виселення в органі місцевого самоврядування. Процедура виселення термінова.
Якщо сторони сперечаються, чи дійсна відмова або яку частину депозиту треба повернути, спір вирішує суд.
Короткий список перед підписанням
| Питання | Навіщо |
| Договір письмовий і засвідчений | Інакше він нікчемний |
| Орендодавець справді власник | Перевіряється за витягом з кадастру |
| Чи вказано строк попередження | Якщо ні, для безстрокового договору він становить три місяці |
| Сума, призначення і строк повернення депозиту | Закон їх не регулює, тож діє договір |
| Акт про стан під час в'їзду | Звичайний знос не лягає на орендаря |
| Хто платить за утримання будинку | Користувач несе ці витрати, лише якщо взяв цей обов'язок за договором |
Квартири для довгострокової оренди можна розмістити або знайти в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Чи можна розірвати строковий договір оренди? Такий договір припиняється із закінченням строку. Раніше він може припинитися за згодою, відмовою, якщо її передбачає сам договір, або з законних підстав, наприклад коли орендар не платить два строки поспіль або коли квартира небезпечна для здоров'я.
Чи треба засвідчувати договір оренди квартири? Так. Закон вимагає письмової форми й засвідчення відповідно до нормативних актів, а договір, укладений інакше, нікчемний. Власник квартири в житловому будинку передає засвідчений примірник податковому органу протягом 15 днів.
Чи повертається депозит за квартиру? Закон депозит окремо не регулює, тож умови повернення визначає договір. Орендар не відповідає за знос від звичайного користування, лише за шкоду понад нього.
Що буде, якщо орендодавець продасть квартиру? Покупець стає на місце орендодавця і не може вимагати виїзду до закінчення погодженого строку або строку попередження. Продавець відповідає за зобов'язання покупця з оренди як солідарний поручитель.
Як виселити орендаря, в якого закінчилася оренда? Особа з правовим інтересом може вимагати в органі місцевого самоврядування виселення того, чия правова підстава припинилася. Процедура термінова.
Джерела
Оренду, оренду квартири, відмову від договору, продаж зданої квартири, повернення квартири і виселення регулює Закон про зобов'язальні відносини (Офіційний вісник Чорногорії 47/2008, 4/2011 і 22/2017, статті 598, 599, 606, 607, 610, 613, з 619 по 626 і з 628 по 636; пізніші зміни закону цих статей не стосуються). Повідомлення управителя, передання договору податковому органу і витрати користувача регулює Закон про утримання житлових будинків (Офіційний вісник Чорногорії 41/2016 і 84/2018, статті 16 і 23). Fijaka працює як майданчик оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретного спору звертайтеся до адвоката.