إنهاء عقد إيجار شقة في الجبل الأسود: مهلة الإخطار والإنهاء دون مهلة والتأمين وإخلاء المستأجر

كم تبلغ مهلة الإخطار في إيجار الشقة في الجبل الأسود؟ المهلة المتفق عليها. وإذا لم يذكرها عقد غير محدد المدة فهي ثلاثة أشهر.

حين يقترب الإيجار من نهايته تتكرر الأسئلة نفسها. والبحث المحلي يكشف ذلك: مع "otkaz ugovora o zakupu" (إنهاء عقد الإيجار) يبحث الناس عن "stana" (لشقة) و"na određeno vrijeme" (محدد المدة) و"primjer" (نموذج)، ويبحثون عن "otkazni rok zakup stana" (مهلة الإخطار في إيجار الشقة)، ومع "depozit za stan" (تأمين الشقة) يبحثون عن "zakon" (القانون) و"iskustva" (تجارب)، وبشكل منفصل عن "iseljenje zakupca" (إخلاء المستأجر).

يشرح هذا المقال ما يقوله قانون الالتزامات عن شكل العقد، ومهلة الإخطار، والإنهاء دون مهلة، وبيع الشقة أثناء الإيجار، وإعادة الشقة والتأمين، وإلى من يُلجأ إذا لم يُخلِ المستأجر الشقة.

العقد: الشكل الكتابي والتصديق

يجب أن يُبرم عقد إيجار الشقة كتابةً وأن يُصدَّق وفق الأنظمة. والعقد المبرم خلاف ذلك باطل. وتنطبق على إيجار الشقة أيضاً، بما يتناسب، القواعد العامة للإيجار في القانون نفسه.

ويفرض قانون صيانة المباني السكنية على المالك الذي يؤجر شقة في مبنى واجبين آخرين:

• خلال 15 يوماً من التأجير يسلّم المدير إشعاراً كتابياً بالإيجار يتضمن بيانات المستأجر والمؤجر والمساحة ومدة الإيجار؛
• خلال 15 يوماً من إبرام العقد يسلّم الجهة الضريبية نسخة من العقد مصدقة من كاتب عدل أو جهة مختصة أخرى.

يشرح دور المدير مقالنا عن مدير المبنى والملاك، وضريبة دخل الإيجار مقالنا عن كيفية تأجير الشقة.

كيف ينتهي عقد إيجار الشقة

يعدد القانون سبعة أسباب:

مهلة الإخطار

قبل انقضاء مدته ينتهي العقد محدد المدة بالتراضي أو بموجب بند في العقد نفسه أو للأسباب القانونية المذكورة أدناه. والسطر الأخير من الجدول يستحق الانتباه: المؤجر الذي لا يريد التمديد عليه أن يعترض، وإلا عُدّ عقد جديد قد أُبرم.

لا يفرض القانون شكلاً خاصاً للإخطار بإنهاء إيجار الشقة. والإخطار الكتابي مع إثبات الاستلام يسهّل إثبات اليوم الذي تبدأ منه المهلة.

الإنهاء دون مهلة إخطار

يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون مهلة إخطار:

• إذا لم يدفع المستأجر الأجرة لموعدين متتاليين. ومع ذلك يبقى العقد سارياً إذا سدد المستأجر الدين قبل إبلاغه بالإنهاء، أو إذا كان له عندئذ على المؤجر حق تتوافر فيه شروط المقاصة القانونية؛
• إذا أُجّرت الشقة من الباطن دون إذنه؛
• إذا استمر المستأجر رغم الإنذار في استعمال الشقة خلافاً للعقد أو لغرضها أو أهمل صيانتها، وكان هناك خطر ضرر كبير.

ويجوز للمستأجر:

• إنهاء العقد دون مهلة إخطار إذا كانت الشقة خطرة على الصحة، حتى لو كان يعلم ذلك عند إبرام العقد. ولا يجوز له التنازل عن هذا الحق؛
• فسخ العقد أو طلب تخفيض الأجرة إذا لم يُزل المؤجر العيب حتى في مهلة إضافية معقولة، مع الحق في التعويض؛
• فسخ العقد إذا كانت الإصلاحات الضرورية تعيق استعمال الشقة إلى حد كبير ولمدة طويلة، وله أثناء الإصلاحات الحق في تخفيض الأجرة بما يتناسب.

بيع الشقة ووفاة أحد الطرفين

• البيع أثناء الإيجار. يحل المشتري محل المؤجر. ولا يجوز له أن يطلب من المستأجر تسليم الشقة قبل انقضاء المدة المتفق عليها، أو في الإيجار غير محدد المدة قبل انقضاء مهلة الإخطار. ويضمن البائع التزامات المشتري الناشئة عن الإيجار بوصفه كفيلاً متضامناً.
• لمن تُدفع الأجرة. ما لم يُتفق على غير ذلك، تعود الأجرة إلى المشتري ابتداءً من أول موعد استحقاق بعد الشراء. ومنذ إبلاغ المستأجر بالبيع يدفع الأجرة للمشتري وحده.
• المستأجر بعد البيع يجوز له إنهاء العقد في كل الأحوال مع مراعاة مهل الإخطار القانونية.
• وفاة المستأجر أو المؤجر. يستمر الإيجار مع الورثة ما لم يُتفق على غير ذلك. ويجوز لورثة المستأجر خلال ستة أشهر من وفاته إنهاء العقد حتى قبل انقضاء المدة المتفق عليها، مع مراعاة مهلة الإخطار.

من يبيع شقة يسكنها مستأجر يجد الخطوات كلها في دليل بيع الشقة.

التأمين وإعادة الشقة

لا يتضمن قانون الالتزامات قواعد خاصة بالتأمين في الإيجار. فالعقد يحدد مبلغه والغرض منه ومهلة رده. أما ما ينظمه القانون فمسألة أخرى، هي الحالة التي تُعاد بها الشقة، وهذا هو إطار أي خلاف حول احتجاز التأمين:

ولمعرفة ما يُعد استهلاكاً عادياً وما يُعد ضرراً لاحقاً، يفيد عند الدخول تحرير محضر بحالة الشقة مع صور يوقعه الطرفان. واكتبوا في العقد مبلغ التأمين وما يجوز خصمه منه وموعد رده. ونصائح عملية للمستأجرين في مقالنا عن الإيجار طويل الأمد.

إخلاء المستأجر

حين ينتهي الإيجار بانقضاء المدة أو بالإخطار، ينتهي معه السند القانوني لاستعمال الشقة. ويقرر القانون لهذه الحالة طريقاً خاصاً: إذا سكن شخص الأجزاء المفرزة أو المشتركة من مبنى سكني دون سند قانوني، أو انتهى هذا السند، يجوز لكل ذي مصلحة قانونية أن يطلب إخلاءه من جهة الإدارة المحلية. وإجراء الإخلاء مستعجل.

وإذا اختلف الطرفان حول صحة الإخطار بالإنهاء أو حول مقدار التأمين الواجب رده، تفصل المحكمة في النزاع.

قائمة قصيرة قبل التوقيع

يمكنكم نشر شقق للإيجار طويل الأمد أو إيجادها في فئة العقارات.

أسئلة شائعة

هل يجوز إنهاء عقد إيجار محدد المدة؟ ينتهي هذا العقد بانقضاء مدته. وقبل ذلك يمكن أن ينتهي بالتراضي، أو بالإخطار إذا نص عليه العقد نفسه، أو لأسباب قانونية، مثل عدم دفع المستأجر الأجرة لموعدين متتاليين أو كون الشقة خطرة على الصحة.

هل يجب تصديق عقد إيجار الشقة؟ نعم. يشترط القانون الشكل الكتابي والتصديق وفق الأنظمة، والعقد المبرم خلاف ذلك باطل. ويسلّم مالك الشقة في مبنى سكني نسخة مصدقة إلى الجهة الضريبية خلال 15 يوماً.

هل يُرد تأمين الشقة؟ لا ينظم القانون التأمين بشكل خاص، فالعقد يحدد شروط رده. ولا يُسأل المستأجر عن الاستهلاك الناتج عن الاستعمال العادي، بل عن الضرر الذي يتجاوزه فقط.

ماذا يحدث إذا باع المؤجر الشقة؟ يحل المشتري محل المؤجر ولا يجوز له طلب مغادرة المستأجر قبل انقضاء المدة المتفق عليها أو مهلة الإخطار. ويضمن البائع التزامات المشتري الناشئة عن الإيجار بوصفه كفيلاً متضامناً.

كيف يُخلى مستأجر انتهى إيجاره؟ يجوز لصاحب المصلحة القانونية أن يطلب من جهة الإدارة المحلية إخلاء من انتهى سنده القانوني. والإجراء مستعجل.

المصادر

ينظم الإيجار وإيجار الشقة والإنهاء وبيع الشقة المؤجرة وإعادتها والإخلاء قانون الالتزامات (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 47/2008 و4/2011 و22/2017، المواد 598 و599 و606 و607 و610 و613 ومن 619 إلى 626 ومن 628 إلى 636؛ ولا تمس التعديلات اللاحقة للقانون هذه المواد). وينظم إشعار المدير وتسليم العقد إلى الجهة الضريبية ونفقات المستخدم قانون صيانة المباني السكنية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 41/2016 و84/2018، المادتان 16 و23). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لنزاع محدد استشر محامياً.