סיום שכירות של דירה במונטנגרו: תקופת הודעה מוקדמת, ביטול בלי הודעה, פיקדון ופינוי שוכר

כמה זמן נמשכת תקופת ההודעה המוקדמת בשכירות דירה במונטנגרו? כפי שהוסכם. אם חוזה שכירות לתקופה בלתי קצובה אינו קובע תקופת הודעה, היא שלושה חודשים.

האם חוזה שכירות של דירה חייב אימות? כן. החוק מחייב צורה בכתב ואימות בהתאם לתקנות, וחוזה שכירות שנכרת אחרת בטל מעיקרו. בעלים של דירה בבניין מגורים מגישים העתק מאומת לרשות המסים בתוך 15 יום.

כשחוזה שכירות מתקרב לסופו, עולות אותן שאלות. החיפושים המקומיים מראים זאת: אחרי "otkaz ugovora o zakupu" (ביטול חוזה שכירות) באים "stana" (של דירה), "na određeno vrijeme" (לתקופה קצובה) ו-"primjer" (דוגמה), אנשים מחפשים "otkazni rok zakup stana" (תקופת הודעה מוקדמת בשכירות דירה), אחרי "depozit za stan" (פיקדון לדירה) באים "zakon" (חוק) ו-"iskustva" (חוויות), ואת "iseljenje zakupca" (פינוי שוכר) מחפשים בנפרד.

המאמר מסביר מה אומר חוק החיובים על צורת חוזה השכירות, תקופת ההודעה המוקדמת, ביטול בלי הודעה מוקדמת, מכירת הדירה בזמן השכירות, החזרת הדירה והפיקדון, ולמי פונים כששוכר אינו עוזב.

חוזה השכירות: צורה בכתב ואימות

חוזה שכירות של דירה חייב להיכרת בכתב ולהיות מאומת בהתאם לתקנות. חוזה שכירות שנכרת אחרת בטל מעיקרו. הכללים הכלליים על שכירות באותו חוק חלים גם על שכירות דירות.

חוק תחזוקת בנייני המגורים מוסיף שתי חובות לבעלים שמשכירים דירה בבניין:

• בתוך 15 יום מההשכרה, הבעלים מוסרים למנהל הבניין הודעה בכתב על השכירות, עם פרטי השוכר והמשכיר, השטח ותקופת השכירות;
• בתוך 15 יום מהחתימה, הבעלים מגישים לרשות המסים העתק של חוזה השכירות שאומת בידי נוטריון או גוף מוסמך אחר.

תפקיד המנהל מוסבר במאמר שלנו על מנהל הבניין ובעלי היחידות, והמס על הכנסה משכירות במדריך שלנו על השכרת דירה.

איך מסתיימת שכירות דירה

החוק מונה שבע עילות:

תקופת ההודעה המוקדמת

לפני תום תקופתה, שכירות לתקופה קצובה מסתיימת בהסכמה, לפי סעיף בחוזה השכירות עצמו או מהעילות שבחוק המפורטות בהמשך. השורה האחרונה בטבלה ראויה לתשומת לב: משכיר שאינו רוצה הארכה צריך להתנגד, כי אחרת רואים כאילו נכרת חוזה שכירות חדש.

החוק אינו קובע צורה מיוחדת להודעת ביטול של שכירות דירה. הודעה בכתב עם הוכחת קבלה מקלה להוכיח את היום שממנו נספרת תקופת ההודעה.

ביטול בלי הודעה מוקדמת

המשכיר רשאי לבטל בלי תקופת הודעה:

• אם השוכר אינו משלם את שכר הדירה שתי תקופות ברציפות. עם זאת, החוזה נשאר בתוקף אם השוכר משלם את החוב לפני שנמסרה לו הודעת הביטול, או אם יש לשוכר באותה עת תביעה נגד המשכיר שעומדת בתנאים לקיזוז על פי חוק;
• אם הדירה הושכרה בשכירות משנה בלי רשות המשכיר;
• אם, גם אחרי אזהרה, השוכר משתמש בדירה בניגוד לחוזה או לייעודה, או מזניח את תחזוקתה, ויש סכנה לנזק ניכר.

השוכר רשאי:

• לבטל בלי תקופת הודעה אם הדירה מסוכנת לבריאות, גם אם ידע על כך בעת החתימה. אי אפשר לוותר על הזכות הזו;
• לבטל או לבקש הפחתה בשכר הדירה אם המשכיר אינו מסלק פגם גם בתוך מועד סביר נוסף, עם זכות לפיצויים;
• לבטל אם תיקונים הכרחיים מפריעים לשימוש בדירה במידה ניכרת ולזמן ממושך, ובזמן התיקונים השוכר זכאי להפחתה יחסית בשכר הדירה.

מכירת הדירה ופטירת אחד הצדדים

• מכירה בזמן השכירות. הקונה נכנס לנעלי המשכיר. הקונה אינו יכול לדרוש מהשוכר למסור את הדירה לפני שהתקופה המוסכמת מסתיימת, או, בשכירות לתקופה בלתי קצובה, לפני שתקופת ההודעה חולפת. המוכר אחראי ביחד ולחוד, כערב, להתחייבויות הקונה לפי חוזה השכירות.
• מי מקבל את שכר הדירה. אלא אם הוסכם אחרת, הקונה זכאי לשכר הדירה ממועד התשלום הראשון אחרי הרכישה. משקיבל הודעה על המכירה, השוכר משלם את שכר הדירה לקונה בלבד.
• השוכר אחרי מכירה רשאי לבטל את השכירות בכל מקרה, תוך שמירה על תקופות ההודעה שבחוק.
• פטירת השוכר או המשכיר. השכירות נמשכת עם היורשים, אלא אם הוסכם אחרת. יורשי השוכר רשאים, בתוך שישה חודשים מפטירת השוכר, לבטל את השכירות גם לפני תום התקופה המוסכמת, תוך שמירה על תקופת ההודעה.

אם אתם מוכרים דירה ששוכר גר בה, המדריך שלנו למכירת דירה עוסק בתהליך כולו.

פיקדון והחזרת הדירה

בחוק החיובים אין כללים מיוחדים על פיקדונות בשכירות. הסכום, המטרה והמועד להחזרה נקבעים בחוזה השכירות. מה שהחוק כן מסדיר הוא המצב שבו הדירה מוחזרת, וזו המסגרת לכל מחלוקת על עיכוב פיקדון:

כדי לדעת בהמשך מה נחשב בלאי רגיל ומה נחשב נזק, כדאי לערוך בכניסה פרוטוקול של מצב הדירה עם תמונות, חתום בידי שני הצדדים. כתבו בחוזה השכירות את סכום הפיקדון, מה מותר לקזז ממנו ומתי הוא מוחזר. טיפים מעשיים לשוכרים נמצאים במאמר שלנו על שכירות לטווח ארוך.

פינוי שוכר

כשהשכירות מסתיימת, בתום התקופה או בהודעת ביטול, מסתיים גם הבסיס המשפטי לשימוש בדירה. החוק קובע לכך מסלול נפרד: אם מישהו נכנס לחלקים נפרדים או משותפים של בניין מגורים בלי בסיס משפטי, או שהבסיס הזה הסתיים, כל מי שיש לו אינטרס משפטי רשאי לבקש מרשות השלטון המקומי להורות לאדם להתפנות. הליך הפינוי דחוף.

אם הצדדים חלוקים בשאלה אם הודעת ביטול הייתה תקפה או כמה מהפיקדון צריך להחזיר, בית המשפט מכריע במחלוקת.

רשימת בדיקה קצרה לפני החתימה

אפשר לפרסם או למצוא דירות לשכירות לטווח ארוך בקטגוריית הנדל״ן שלנו.

שאלות נפוצות

האם אפשר לבטל חוזה שכירות לתקופה קצובה? שכירות כזו מסתיימת בתום תקופתה. לפני כן היא יכולה להסתיים בהסכמה, בהודעת ביטול אם החוזה עצמו מאפשר זאת, או מעילות שבחוק, למשל כשהשוכר אינו משלם את שכר הדירה שתי תקופות ברציפות או כשהדירה מסוכנת לבריאות.

האם הפיקדון על דירה מוחזר? החוק אינו מסדיר פיקדונות במיוחד, ולכן תנאי ההחזרה נקבעים בחוזה השכירות. השוכר אינו אחראי לבלאי משימוש רגיל, אלא רק לנזק שמעבר לו.

מה אם המשכיר מוכר את הדירה? הקונה נכנס לנעלי המשכיר ואינו יכול לדרוש מהשוכר להתפנות לפני תום התקופה המוסכמת או תקופת ההודעה. המוכר אחראי ביחד ולחוד, כערב, להתחייבויות הקונה לפי חוזה השכירות.

איך מפנים שוכר ששכירותו הסתיימה? מי שיש לו אינטרס משפטי רשאי לבקש מרשות השלטון המקומי לפנות אדם שהבסיס המשפטי שלו הסתיים. ההליך דחוף.

מקורות

שכירות, שכירות דירות, הודעת ביטול, מכירת דירה מושכרת, החזרת הדירה ופינוי מוסדרים בחוק החיובים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 47/2008, 4/2011 ו-22/2017, סעיפים 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 עד 626 ו-628 עד 636; תיקונים מאוחרים יותר לחוק אינם נוגעים לסעיפים האלה). ההודעה למנהל הבניין, הגשת חוזה השכירות לרשות המסים והוצאות המחזיק מוסדרות בחוק תחזוקת בנייני המגורים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 41/2016 ו-84/2018, סעיפים 16 ו-23). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; למחלוקת ספציפית, היוועצו בעורך דין.