מתנת דירה במונטנגרו: הנוטריון, המסים, החלק השמור וביטול מתנה

כמה עולה חוזה מתנה על דירה מהורה לילד? חצי משכר הנוטריון הרגיל, בתוספת מע״מ. לדירה בשווי €80,000 עד €119,999.99 מדובר ב-€240 במקום €480, ורישום הבעלים החדשים בקדסטר עולה €15 באגרות ובדמים.

הורים שרוצים להשאיר דירה לילד לעיתים קרובות אינם מחכים לירושה אלא נותנים אותה בחייהם. החיפושים המקומיים מראים מה אנשים רוצים לדעת: ליד "ugovor o poklonu stana" (חוזה מתנה על דירה) אנשים מוסיפים לרוב "sa roditelja na dijete" (מהורה לילד), "primjer" (דוגמה) ו-"cijena" (מחיר), וליד "opoziv poklona" (ביטול מתנה) את השאלות "zbog nezahvalnosti" (בשל כפיות טובה) ו-"rok" (מועד).

המאמר מסביר באיזו צורה נותנים דירה במתנה, כמה זה עולה אצל הנוטריון, מי משלם איזה מס, איך המתנה נספרת כשהנותן נפטר, ומתי אפשר לקחת מתנה בחזרה.

מתנת דירה עוברת דרך נוטריון

בחוזה מתנה הנותן מתחייב להעביר למקבל בעלות או זכות אחרת ללא תמורה. חוק החיובים מחייב שמתנה של מקרקעין תהיה בכתב ומאומתת, וחוק הנוטריונים מחייב שעסקאות המעבירות בעלות במקרקעין ייערכו כשטר נוטריוני. לעסקה שלא נעשתה בצורה הזו אין תוקף משפטי. גם הבטחת מתנה ומתנה למקרה מוות חייבות להיערך כשטר נוטריוני.

רק אדם בעל כשרות משפטית מלאה יכול לתת מתנה. אם הנותן לא היה מסוגל להבין את משמעות המעשה באותה עת, הנותן או יורשיו יכולים לבקש לבטל אותה בתוך שנה מהמתנה.

כמו ברכישה, המקבל הופך לבעלים ברישום בקדסטר המקרקעין, והנוטריון שולח העתק מאושר של החוזה לקדסטר ולמשרד המסים. איך נראה הליך הנוטריון צעד אחר צעד מוסבר במאמר שלנו על חוזה הרכישה אצל הנוטריון.

כמה עולה מתנה אצל הנוטריון

שכר הנוטריון מבוסס על שווי השוק של הדירה, לפי אותו תעריף כמו בחוזה רכישה. בחוזה מתנה בין הורה כנותן לילד כמקבל, השכר הוא 50% מהסכום הרגיל.

לשכר מתווסף מע״מ. לרישום הבעלים החדשים גובה מינהל המקרקעין אגרות מנהליות של €2 על הבקשה ו-€3 על ההחלטה, ועוד דמים של €10.

מס העברה: מי משלם, מי פטור

מתנה של מקרקעין נחשבת העברה לפי חוק מס העברת המקרקעין, ואת המס משלם המקבל. את המס אינם משלמים:

• מקבל מהדרגה הראשונה, כלומר ילדו של הנותן;
• בן או בת הזוג של הנותן ושותף חיים חד-מיני: מתנה בין שותפים במהלך השותפות פטורה מאז חוק שותפות החיים החד-מינית של 2020, ומאז 10 בספטמבר 2026 גם חוק מס העברת המקרקעין מזכיר את השותף במפורש;
• מקבל מהדרגה השנייה, על דירה אחת שניתנה במתנה, אם חי ברציפות במשק בית משותף עם הנותן לפחות שנה לפני המתנה.

שימו לב לכיוון המתנה. הורים פטורים כשהם יורשים מילד, אבל כשילד נותן דירה להורה, ההורה אינו מקבל מהדרגה הראשונה, והפטור חל רק אם מתקיים תנאי משק הבית המשותף. מקבלים אחרים, למשל אח, אחות, אחיין או חבר, משלמים מס באותם שיעורים כמו ברכישה, על שווי השוק של הדירה, עם דוח מס בתוך 15 יום מהחוזה. שיעורים ודוגמאות מחושבות נמצאים במאמר שלנו על מס העברת המקרקעין.

מס רווחי הון: הנותן ומכירה מאוחרת

חוק מס הכנסה של יחידים רואה כרווח הון לא רק הכנסה ממכירת מקרקעין אלא גם מהעברתם. רווח הון אינו ממוסה אם הנכס ניתן לקרובים מהדרגה הראשונה, אם ההעברה היא בין בני זוג או שותפי חיים וקשורה לנישואים, לגירושים או לירושה, או אם הדירה הייתה מקום המגורים היחיד והעיקרי של החייב במס. במתנה לכל אדם אחר, בדקו עם יועץ מס אם נוצר מס רווחי הון; הוא מוטל בשיעור של 15%.

זה חשוב גם למקבל: אם הוא מוכר אחר כך את הדירה שקיבל במתנה, מחיר הרכישה שמשמש לחישוב הוא המחיר שבו הנותן רכש אותה, מתואם לעליית המחירים לצרכן. מתנה אינה "מוחקת" את הרווח שנצבר בזמן שהנותן החזיק בדירה.

את מס הרכוש השנתי מיום הרכישה משלמים הבעלים החדשים, עם דוח מס לרשות המקומית בתוך 30 יום. איך הוא מחושב מוסבר במאמר שלנו על מס הרכוש.

מתנות וירושה: החלק השמור

מתנה בחיים אינה נופלת מהחישוב כשהנותן נפטר. לצורך חישוב החלק השמור מוסיפים לעיזבון את שווי כל המתנות שנתן המנוח ליורשים על פי דין, מתי שניתנו, ואת המתנות לאנשים אחרים בשנה האחרונה לחייו. מתנה מוערכת ליום הפטירה, לפי מצבה בעת שניתנה.

מתנה ליורש על פי דין נזקפת בדרך כלל על חשבון חלקו של אותו יורש בירושה, אלא אם הנותן הצהיר שאין לזקוף אותה. אם המתנה פוגעת בחלק השמור, רק יורשים שמורים יכולים לבקש את החזרתה, בתוך שלוש שנים מפטירת הנותן. איך מתנהל הליך הירושה ומה גודל החלק השמור מוסבר במאמר שלנו על ירושה והליך ירושה.

איך לשמור את הזכות לגור בדירה

בחוזה המתנה הנותן יכול לשמור זכות לעצמו או לאדם אחר, או להורות למקבל לעשות משהו או להימנע ממשהו. אם המקבל אינו מקיים את ההוראה גם בתוך פרק זמן סביר נוסף, הנותן יכול לבטל את החוזה ולבקש את המתנה בחזרה. גם סעיף שמחזיר את המתנה לנותן אם המקבל נפטר ראשון הוא תקף. איך הורים בונים בדרך כלל חוזה כזה מתאר המדריך של משרד עורכי הדין RoNa Legal למתנת נכס במונטנגרו לילדים.

זכות שנשמרה על הדירה, למשל זכות שימוש ופירות, נרשמת כשעבוד בנסח הקדסטר. כך היא גלויה לכל מי שבודק את הדירה בהמשך, כולל בנק או קונה.

מתי אפשר לבטל מתנה

אי אפשר לבטל מתנה בשל כפיות טובה שהנותן סלח עליה, והזכות לבטל בשל כפיות טובה עוברת ליורשים. בחוסר אמצעים, המקבל יכול להימנע מהביטול אם יתחייב לספק לנותן את מה שחסר לו, והביטול אינו אפשרי אם הנותן הביא את עצמו למצוקה בכוונה או ברשלנות חמורה. מתנה של מקרקעין מבוטלת בהצהרה בכתב עם חתימה מאומתת, וויתור מראש על הזכות לבטל אין לו תוקף משפטי.

אם תרצו לדעת גם איך מוכרים את הדירה אחרי שהיא בידיכם, ההליך כולו מפורט במדריך שלנו למכירת דירה, ואפשר לעיין בהצעות העדכניות במודעות הנדל״ן שלנו.

שאלות נפוצות

האם חל מס כשהורה נותן דירה לילד? הילד אינו משלם מס העברה כמקבל מהדרגה הראשונה, ומתנה לקרובים מהדרגה הראשונה פטורה גם ממס רווחי הון.

האם חל מס כשילד נותן דירה להורה? במקרה כזה ההורה אינו מקבל מהדרגה הראשונה, ולכן חל מס העברה, אלא אם, לגבי דירה אחת, ההורה חי ברציפות במשק בית משותף עם הילד לפחות שנה לפני המתנה.

האם אפשר לבטל מתנה של דירה? כן, בשל כפיות טובה חמורה של המקבל או משום שלנותן חסרים אמצעי מחיה, בתנאים ובמועדים שקבע החוק.

האם אפשר לתת את הדירה במתנה ולהמשיך לגור בה? אפשר לשמור לעצמכם זכות בחוזה, למשל זכות שימוש ופירות, שנרשמת כשעבוד בנסח הקדסטר.

האם ילדיי האחרים יכולים לערער על המתנה? אם המתנה פוגעת בחלק השמור שלהם, הם יכולים לבקש את החזרתה בתוך שלוש שנים מפטירת הנותן.

מקורות

המושג, הצורה, ההוראות והביטול של מתנות לקוחים מחוק החיובים (סעיפים 576 עד 593), וצורת השטר הנוטריוני מסעיף 52 לחוק הנוטריונים. החלק השמור והוספת המתנות וזקיפתן מוסדרים בחוק הירושה (סעיפים 28, 30, 32, 42, 43 ו-48). מס ההעברה מוסדר בחוק מס העברת המקרקעין (סעיפים 4, 8, 9, 14, 15 ו-16, עם התיקון בעיתון הרשמי של מונטנגרו 132/2026) ובסעיף 67 לחוק שותפות החיים החד-מינית (העיתון הרשמי של מונטנגרו 67/2020), ורווחי ההון בחוק מס הכנסה של יחידים (סעיפים 37a, 37c, 37d ו-37g). שכר הנוטריון לקוח מתעריף השכר וההוצאות של נוטריונים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 49/2026, מספר תעריף 1), ואגרות הרישום מרשימת האגרות המנהליות של מינהל המקרקעין. Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי או מיסויי; למתנה ספציפית, היוועצו בנוטריון, בעורך דין או ביועץ מס.