Was kostet ein Schenkungsvertrag für eine Wohnung von Eltern an Kind? Die Hälfte der regulären Notargebühr, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einer Wohnung im Wert von 80.000 bis 119.999,99 € sind das 240 € statt 480 €, und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Kataster kostet 15 € an Gebühren.
Eltern, die eine Wohnung einem Kind hinterlassen wollen, warten oft nicht auf den Erbfall, sondern verschenken sie zu Lebzeiten. Die Suchanfragen vor Ort zeigen, was die Leute wissen wollen: Zu "ugovor o poklonu stana" (Schenkungsvertrag für eine Wohnung) kommen am häufigsten "sa roditelja na dijete" (von Eltern an Kind), "primjer" (Beispiel) und "cijena" (Preis), zu "opoziv poklona" (Widerruf der Schenkung) die Fragen "zbog nezahvalnosti" (wegen Undanks) und "rok" (Frist).
Dieser Text erklärt, in welcher Form eine Wohnung verschenkt wird, was das beim Notar kostet, wer welche Steuer zahlt, wie die Schenkung beim Tod des Schenkers angerechnet wird und wann eine Schenkung zurückgefordert werden kann.
Die Schenkung einer Wohnung geht zum Notar
Mit dem Schenkungsvertrag verpflichtet sich der Schenker, dem Beschenkten unentgeltlich Eigentum oder ein anderes Recht zu übertragen. Das Schuldrechtsgesetz verlangt für die Schenkung von Immobilien die Schriftform mit Beglaubigung, und das Notargesetz schreibt vor, dass Rechtsgeschäfte über die Übertragung von Immobilieneigentum als notarielle Urkunde errichtet werden. Ein Geschäft, das nicht in dieser Form geschlossen wurde, entfaltet keine Rechtswirkung. Auch das Schenkungsversprechen und die Schenkung auf den Todesfall müssen notariell beurkundet werden.
Schenken kann nur, wer voll geschäftsfähig ist. Konnte der Schenker bei Vertragsschluss Sinn und Tragweite seines Handelns nicht erfassen, können er oder seine Erben binnen eines Jahres nach der Schenkung deren Nichtigerklärung verlangen.
Wie beim Kauf wird der Beschenkte mit der Eintragung ins Immobilienkataster Eigentümer, und der Notar übermittelt eine Ausfertigung des Vertrags an das Kataster und die Steuerverwaltung. Wie das Verfahren beim Notar Schritt für Schritt abläuft, beschreibt unser Beitrag zum Kaufvertrag beim Notar.
Was die Schenkung beim Notar kostet
Die Notargebühr richtet sich nach dem Marktwert der Wohnung, nach demselben Tarif wie der Kaufvertrag. Für einen Schenkungsvertrag zwischen Eltern als Schenker und einem Kind als Beschenktem beträgt die Gebühr 50% der regulären.
| Wert der Wohnung | Schenkung an eine andere Person | Schenkung von Eltern an Kind |
| 60.000 bis 79.999,99 € | 420 € | 210 € |
| 80.000 bis 119.999,99 € | 480 € | 240 € |
| 200.000 € | 558 € | 279 € |
Auf die Gebühr kommt Mehrwertsteuer. Für die Eintragung des neuen Eigentümers berechnet die Immobilienverwaltung Verwaltungsgebühren von 2 € für den Antrag und 3 € für den Bescheid sowie ein Entgelt von 10 €.
Grunderwerbsteuer: wer zahlt, wer ist befreit
Die Schenkung einer Immobilie gilt als Erwerbsvorgang im Sinne des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer, und die Steuer zahlt der Beschenkte. Keine Steuer zahlen:
- der Beschenkte erster Erbordnung, also das Kind des Schenkers;
- der Ehegatte des Schenkers und der gleichgeschlechtliche Lebenspartner: Eine Schenkung zwischen Partnern während der Partnerschaft ist schon nach dem Gesetz über die gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaft von 2020 befreit, und seit 10. September 2026 nennt auch das Gesetz über die Grunderwerbsteuer den Partner ausdrücklich;
- der Beschenkte zweiter Erbordnung für eine geschenkte Wohnung, wenn er vor der Schenkung mindestens ein Jahr ununterbrochen mit dem Schenker in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat.
Achten Sie auf die Richtung der Schenkung. Eltern sind befreit, wenn sie ihr Kind beerben, aber schenkt ein Kind seinen Eltern eine Wohnung, sind die Eltern keine Beschenkten erster Erbordnung, und die Befreiung gilt nur, wenn die Voraussetzung des gemeinsamen Haushalts erfüllt ist. Andere Beschenkte, etwa Bruder, Schwester, Neffe oder Freund, zahlen Steuer zu denselben Sätzen wie beim Kauf, auf den Marktwert der Wohnung, mit einer Steuererklärung binnen 15 Tagen nach Vertragsschluss. Sätze und Rechenbeispiele stehen in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
Steuer auf den Veräußerungsgewinn: der Schenker und ein späterer Verkauf
Das Einkommensteuergesetz behandelt als Veräußerungsgewinn nicht nur Einkünfte aus dem Verkauf, sondern auch aus der Übertragung einer Immobilie. Nicht besteuert wird der Gewinn, wenn die Immobilie Verwandten erster Erbordnung geschenkt wird, wenn die Übertragung zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern mit Ehe, Scheidung oder Erbschaft zusammenhängt oder wenn die Wohnung der einzige Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen war. Bei einer Schenkung an andere Personen klären Sie mit einem Steuerberater, ob Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt; der Satz beträgt 15%.
Das betrifft auch den Beschenkten: Verkauft er die geschenkte Wohnung später, gilt als Anschaffungspreis der Preis, zu dem der Schenker sie erworben hat, angepasst an den Anstieg der Einzelhandelspreise. Die Schenkung "löscht" also nicht den Gewinn, der entstanden ist, solange die Wohnung dem Schenker gehörte.
Die jährliche Grundsteuer ab dem Erwerb zahlt der neue Eigentümer, mit einer Steuererklärung bei der Gemeinde binnen 30 Tagen. Wie sie berechnet wird, beschreibt unser Beitrag zur Grundsteuer.
Schenkung und Erbe: der Pflichtteil
Eine Schenkung zu Lebzeiten fällt beim Tod des Schenkers nicht aus der Rechnung. Zur Berechnung des Pflichtteils wird dem Nachlass der Wert aller Schenkungen an gesetzliche Erben hinzugerechnet, gleich wann sie erfolgt sind, sowie der Schenkungen an andere Personen im letzten Lebensjahr. Eine Schenkung wird mit dem Wert zum Todeszeitpunkt bewertet, nach ihrem Zustand zur Zeit der Schenkung.
Eine Schenkung an einen gesetzlichen Erben wird in der Regel auf dessen Erbteil angerechnet, es sei denn, der Schenker hat erklärt, dass sie nicht angerechnet werden soll. Verletzt die Schenkung den Pflichtteil, können nur Pflichtteilsberechtigte die Rückgabe der Schenkung verlangen, binnen drei Jahren nach dem Tod des Schenkers. Wie das Nachlassverfahren abläuft und wie hoch der Pflichtteil ist, erklärt unser Beitrag zur Erbschaft.
Wie Sie das Recht behalten, in der Wohnung zu wohnen
Im Schenkungsvertrag kann sich der Schenker für sich oder einen anderen ein Recht vorbehalten oder dem Beschenkten eine Auflage machen, etwas zu tun oder zu unterlassen. Erfüllt der Beschenkte die Auflage auch in einer angemessenen Nachfrist nicht, kann der Schenker den Vertrag auflösen und das Geschenk zurückverlangen. Wirksam ist auch eine Klausel, nach der das Geschenk an den Schenker zurückfällt, wenn der Beschenkte vor ihm stirbt.
Ein an der Wohnung vorbehaltenes Recht, etwa der Nießbrauch, wird als Belastung im Katasterauszug eingetragen. So ist es für jeden sichtbar, der die Wohnung später prüft, auch für eine Bank oder einen Käufer.
Wann eine Schenkung widerrufen werden kann
| Grund | Voraussetzung | Frist |
| Grober Undank | Der Beschenkte hat gegen den Schenker oder eine ihm nahestehende Person eine Straftat begangen, eine gesetzliche Pflicht schwer verletzt oder vorsätzlich größeren Vermögensschaden verursacht | Ein Jahr ab Kenntnis des Schenkers, höchstens zehn Jahre ab dem Undank |
| Fehlende Mittel zum Leben | Der Schenker hat nicht genug für sich oder für Personen, die er unterhalten muss | Bei Immobilien nicht mehr, wenn seit der Übergabe zehn Jahre vergangen sind |
Eine Schenkung kann nicht wegen Undanks widerrufen werden, den der Schenker verziehen hat, und das Recht zum Widerruf wegen Undanks geht auf die Erben über. Bei fehlenden Mitteln kann der Beschenkte den Widerruf abwenden, indem er sich verpflichtet, dem Schenker das Fehlende zu leisten, und ein Widerruf ist ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Notlage vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Die Schenkung einer Immobilie wird durch schriftliche Erklärung mit beglaubigter Unterschrift widerrufen, und ein Vorausverzicht auf das Widerrufsrecht ist unwirksam.
Wenn Sie auch wissen wollen, wie die Wohnung verkauft wird, sobald sie Ihnen gehört, beschreibt unser Ratgeber zum Wohnungsverkauf den ganzen Ablauf; aktuelle Angebote finden Sie in unseren Immobilienanzeigen.
Häufige Fragen
Fällt Steuer an, wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung schenken? Das Kind zahlt als Beschenkter erster Erbordnung keine Grunderwerbsteuer, und eine Schenkung an Verwandte erster Erbordnung ist auch von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn befreit.
Fällt Steuer an, wenn ein Kind seinen Eltern eine Wohnung schenkt? In diesem Fall sind die Eltern keine Beschenkten erster Erbordnung und zahlen Grunderwerbsteuer, außer sie haben für eine Wohnung vor der Schenkung mindestens ein Jahr ununterbrochen mit dem Kind in einem gemeinsamen Haushalt gelebt.
Kann die Schenkung einer Wohnung widerrufen werden? Ja, wegen groben Undanks des Beschenkten oder weil dem Schenker die Mittel zum Leben fehlen, unter den gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen.
Kann ich meine Wohnung verschenken und weiter darin wohnen? Sie können sich im Vertrag ein Recht vorbehalten, etwa den Nießbrauch, der als Belastung im Katasterauszug eingetragen wird.
Können meine anderen Kinder die Schenkung anfechten? Verletzt die Schenkung ihren Pflichtteil, können sie binnen drei Jahren nach dem Tod des Schenkers die Rückgabe verlangen.
Quellen
Begriff, Form, Auflage und Widerruf der Schenkung stammen aus dem Schuldrechtsgesetz (Artikel 576 bis 593), die Form der notariellen Urkunde aus Artikel 52 des Notargesetzes. Pflichtteil, Hinzurechnung und Anrechnung von Schenkungen regelt das Erbgesetz (Artikel 28, 30, 32, 42, 43 und 48). Die Grunderwerbsteuer regeln das Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Artikel 4, 8, 9, 14, 15 und 16, mit der Änderung im Amtsblatt Montenegros 132/2026) und Artikel 67 des Gesetzes über die gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaft (Amtsblatt Montenegros 67/2020), den Veräußerungsgewinn das Einkommensteuergesetz (Artikel 37a, 37c, 37d und 37g). Die Notargebühr stammt aus dem Tarif über Vergütung und Auslagen der Notare (Amtsblatt Montenegros 49/2026, Tarifnummer 1), die Eintragungsgebühren aus der Gebührenliste der Immobilienverwaltung. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und leistet keine Rechts- oder Steuerberatung; für eine konkrete Schenkung wenden Sie sich an einen Notar, Anwalt oder Steuerberater.