Dhurimi i një banese në Mal të Zi: noteri, tatimet, pjesët e domosdoshme dhe revokimi i dhuratës

Sa kushton një kontratë dhurimi për një banesë nga prindi te fëmija? Gjysmën e tarifës së zakonshme noteriale, plus TVSH. Për një banesë me vlerë 80.000 deri në 119.999,99 € kjo bën 240 € në vend të 480 €, ndërsa regjistrimi i pronarit të ri në kadastër kushton 15 € në taksa dhe tarifa.

Prindërit që duan t'i lënë një fëmije një banesë shpesh nuk presin trashëgiminë, por e dhurojnë gjatë jetës. Kërkimet vendase tregojnë çfarë duan të dinë njerëzit: pranë "ugovor o poklonu stana" (kontratë dhurimi për banesë) njerëzit shtojnë më shpesh "sa roditelja na dijete" (nga prindi te fëmija), "primjer" (shembull) dhe "cijena" (çmimi), ndërsa pranë "opoziv poklona" (revokimi i dhuratës) pyetjet "zbog nezahvalnosti" (për mosmirënjohje) dhe "rok" (afati).

Ky artikull shpjegon në çfarë forme dhurohet një banesë, sa kushton te noteri, kush paguan cilin tatim, si llogaritet dhurata kur vdes dhuruesi dhe kur mund të merret mbrapsht një dhuratë.

Dhurimi i një banese kalon përmes noterit

Me një kontratë dhurimi dhuruesi merr përsipër t'i kalojë pa shpërblim pronësinë ose një të drejtë tjetër dhuratëmarrësit. Ligji për detyrimet kërkon që dhurimi i një pasurie të paluajtshme të jetë me shkrim dhe i vërtetuar, ndërsa Ligji për noterët kërkon që veprimet juridike që transferojnë pronësinë mbi pasuri të paluajtshme të bëhen si akt noterial. Një veprim që nuk është bërë në këtë formë nuk ka efekt ligjor. Edhe premtimi i dhuratës dhe dhurata për rast vdekjeje duhet të bëhen si akt noterial.

Vetëm një person me zotësi të plotë juridike mund të bëjë dhuratë. Nëse dhuruesi nuk mund ta kuptonte në atë kohë kuptimin e veprimit, dhuruesi ose trashëgimtarët e tij mund të kërkojnë anulimin brenda një viti nga dhurimi.

Si në një blerje, dhuratëmarrësi bëhet pronar me regjistrimin në kadastrën e pasurive të paluajtshme, dhe noteri i dërgon një kopje të vërtetuar të kontratës kadastrës dhe zyrës tatimore. Si duket procedura noteriale hap pas hapi e trajton artikulli ynë për kontratën e blerjes te noteri.

Sa kushton një dhuratë te noteri

Tarifa noteriale bazohet në vlerën e tregut të banesës, sipas së njëjtës tarifë si për një kontratë blerjeje. Për një kontratë dhurimi mes një prindi si dhurues dhe një fëmije si dhuratëmarrës, tarifa është 50% e shumës së zakonshme.

Tarifës i shtohet TVSH. Për regjistrimin e pronarit të ri, Administrata e Pronave të Paluajtshme mbledh taksa administrative prej 2 € për kërkesën dhe 3 € për vendimin, plus një tarifë prej 10 €.

Tatimi i transferimit: kush paguan, kush përjashtohet

Dhurimi i një pasurie të paluajtshme konsiderohet transferim sipas Ligjit për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme, dhe tatimin e paguan dhuratëmarrësi. Tatimin nuk e paguajnë:

• një dhuratëmarrës i radhës së parë, pra fëmija i dhuruesit;
• bashkëshorti i dhuruesit dhe një partner jete i të njëjtit seks: një dhuratë mes partnerëve gjatë bashkësisë është e përjashtuar që nga Ligji për bashkësinë e jetesës së personave të të njëjtit seks i 2020, dhe që nga 10 shtatori 2026 edhe Ligji për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme e përmend shprehimisht partnerin;
• një dhuratëmarrës i radhës së dytë, për një banesë të dhuruar, nëse ka jetuar pandërprerë në një ekonomi familjare të përbashkët me dhuruesin për të paktën një vit para dhurimit.

Kini kujdes drejtimin e dhuratës. Prindërit janë të përjashtuar kur trashëgojnë nga një fëmijë, por kur një fëmijë i dhuron një banesë një prindi, prindi nuk është dhuratëmarrës i radhës së parë dhe përjashtimi vlen vetëm nëse plotësohet kushti i ekonomisë së përbashkët familjare. Dhuratëmarrësit e tjerë, për shembull një vëlla, motër, nip ose mik, paguajnë tatim me të njëjtat norma si në një blerje, mbi vlerën e tregut të banesës, me deklaratë tatimore brenda 15 ditëve nga kontrata. Normat dhe shembujt e llogaritur janë në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës.

Tatimi mbi fitimin kapital: dhuruesi dhe një shitje e mëvonshme

Ligji për tatimin mbi të ardhurat personale e trajton si fitim kapital jo vetëm të ardhurat nga shitja e pasurisë së paluajtshme, por edhe nga transferimi i saj. Një fitim kapital nuk tatohet nëse prona u dhurohet të afërmve të radhës së parë, nëse transferimi është mes bashkëshortëve ose partnerëve të jetës dhe lidhet me martesën, divorcin ose trashëgiminë, ose nëse banesa ishte vendbanimi i vetëm dhe kryesor i tatimpaguesit. Për një dhuratë për këdo tjetër, kontrolloni me një këshilltar tatimor nëse lind tatim mbi fitimin kapital; ai ngarkohet me 15%.

Kjo ka rëndësi edhe për dhuratëmarrësin: nëse më vonë e shet banesën e dhuruar, çmimi i blerjes që përdoret është çmimi me të cilin e fitoi dhuruesi, i përshtatur me rritjen e çmimeve të shitjes me pakicë. Një dhuratë nuk e "fshin" fitimin që është grumbulluar ndërsa banesa ishte e dhuruesit.

Tatimin vjetor mbi pronën nga fitimi e paguan pronari i ri, me deklaratë tatimore në komunë brenda 30 ditëve. Si llogaritet e trajton artikulli ynë për tatimin mbi pronën.

Dhuratat dhe trashëgimia: pjesa e domosdoshme

Një dhuratë gjatë jetës nuk bie nga llogaritja kur vdes dhuruesi. Për llogaritjen e pjesës së domosdoshme, pasurisë trashëgimore i shtohet vlera e të gjitha dhuratave që i ndjeri u ka bërë trashëgimtarëve ligjorë, kurdo që janë bërë, dhe e dhuratave për persona të tjerë në vitin e fundit të jetës. Një dhuratë vlerësohet në kohën e vdekjes, sipas gjendjes së saj kur u dha.

Një dhuratë për një trashëgimtar ligjor zakonisht llogaritet në pjesën e trashëgimisë së atij trashëgimtari, përveç rastit kur dhuruesi ka deklaruar se nuk duhet llogaritur. Nëse dhurata cenon pjesën e domosdoshme, vetëm trashëgimtarët e domosdoshëm mund të kërkojnë kthimin e saj, brenda tri vjetëve nga vdekja e dhuruesit. Si zhvillohet procedura trashëgimore dhe sa e madhe është pjesa e domosdoshme shpjegohet në artikullin tonë për trashëgiminë dhe procedurën trashëgimore.

Si ta ruani të drejtën për të jetuar në banesë

Në kontratën e dhurimit dhuruesi mund të rezervojë një të drejtë për vete ose për dikë tjetër, ose t'i urdhërojë dhuratëmarrësit të bëjë apo të mos bëjë diçka. Nëse dhuratëmarrësi nuk e zbaton urdhrin as brenda një afati shtesë të arsyeshëm, dhuruesi mund ta zgjidhë kontratën dhe ta kërkojë dhuratën mbrapsht. E vlefshme është edhe një klauzolë që ia kthen dhuratën dhuruesit nëse dhuratëmarrësi vdes i pari. Si e ndërtojnë zakonisht prindërit një kontratë të tillë e përshkruan udhëzuesi i zyrës ligjore RoNa Legal për dhurimin e pronës në Mal të Zi fëmijëve.

Një e drejtë e rezervuar mbi banesën, për shembull uzufrukti, regjistrohet si barrë në ekstraktin e kadastrës. Kështu ajo duket për këdo që e kontrollon banesën më vonë, përfshirë një bankë ose një blerës.

Kur mund të revokohet një dhuratë

Një dhuratë nuk mund të revokohet për mosmirënjohje që dhuruesi e ka falur, dhe e drejta për ta revokuar për mosmirënjohje u kalon trashëgimtarëve. Për mungesë mjetesh, dhuratëmarrësi mund ta shmangë revokimin nëse merr përsipër t'i sigurojë dhuruesit atë që i mungon, dhe revokimi nuk është i mundur nëse dhuruesi e ka vënë veten në nevojë me dashje ose nga pakujdesi e rëndë. Një dhuratë pasurie të paluajtshme revokohet me një deklaratë me shkrim me nënshkrim të vërtetuar, dhe heqja dorë paraprakisht nga e drejta për ta revokuar nuk ka efekt ligjor.

Nëse doni të dini edhe si shitet banesa pasi ta keni, e gjithë procedura shtjellohet në udhëzuesin tonë për shitjen e një banese, dhe ofertat aktuale mund t'i shfletoni në shpalljet tona të pasurive të paluajtshme.

Pyetje të shpeshta

A detyrohet tatim kur një prind i dhuron një banesë fëmijës? Fëmija nuk paguan tatim transferimi si dhuratëmarrës i radhës së parë, dhe një dhuratë për të afërmit e radhës së parë është e përjashtuar edhe nga tatimi mbi fitimin kapital.

A detyrohet tatim kur një fëmijë i dhuron një banesë prindit? Në këtë rast prindi nuk është dhuratëmarrës i radhës së parë, ndaj detyrohet tatim transferimi, përveç rastit kur, për një banesë, prindi ka jetuar pandërprerë në një ekonomi familjare të përbashkët me fëmijën për të paktën një vit para dhurimit.

A mund të revokohet dhurata e një banese? Po, për mosmirënjohje të rëndë të dhuratëmarrësit ose sepse dhuruesit i mungojnë mjetet e jetesës, me kushtet dhe brenda afateve të caktuara me ligj.

A mund ta dhuroj banesën dhe të vazhdoj të jetoj në të? Mund të rezervoni një të drejtë për vete në kontratë, për shembull uzufruktin, që regjistrohet si barrë në ekstraktin e kadastrës.

A mund ta kundërshtojnë dhuratën fëmijët e mi të tjerë? Nëse dhurata cenon pjesën e tyre të domosdoshme, ata mund të kërkojnë kthimin e saj brenda tri vjetëve nga vdekja e dhuruesit.

Burimet

Koncepti, forma, urdhrat dhe revokimi i dhuratave vijnë nga Ligji për detyrimet (nenet 576 deri në 593), ndërsa forma e aktit noterial nga neni 52 i Ligjit për noterët. Pjesa e domosdoshme dhe shtimi e llogaritja e dhuratave rregullohen me Ligjin për trashëgiminë (nenet 28, 30, 32, 42, 43 dhe 48). Tatimi i transferimit rregullohet me Ligjin për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (nenet 4, 8, 9, 14, 15 dhe 16, me ndryshimin në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi 132/2026) dhe me nenin 67 të Ligjit për bashkësinë e jetesës së personave të të njëjtit seks (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 67/2020), ndërsa fitimi kapital me Ligjin për tatimin mbi të ardhurat personale (nenet 37a, 37c, 37d dhe 37g). Tarifa noteriale është marrë nga Tarifa për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 49/2026, numri i tarifës 1), ndërsa pagesat e regjistrimit nga lista e taksave administrative të Administratës së Pronave të Paluajtshme. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore apo tatimore; për një dhuratë konkrete, konsultohuni me një noter, një avokat ose një këshilltar tatimor.