Ugovor o poklonu stana u Crnoj Gori: notar, porezi, nužni deo i opoziv poklona

Koliko košta ugovor o poklonu stana sa roditelja na dete? Polovinu redovne notarske naknade, uz PDV. Za stan od 80.000 do 119.999,99 € to je 240 € umesto 480 €, a upis novog vlasnika u katastar košta 15 € taksi i naknade.

Roditelji koji stan žele da ostave detetu često ne čekaju nasleđe, nego ga poklone za života. Pretraga pokazuje šta ih zanima: uz "ugovor o poklonu stana" najčešće idu "sa roditelja na dete", "primer" i "cena", a uz "opoziv poklona" pitanja "zbog nezahvalnosti" i "rok".

Ovaj tekst objašnjava u kojoj formi se poklanja stan, koliko to košta kod notara, ko plaća koji porez, kako se poklon računa kad poklonodavac umre i kada se poklon može vratiti.

Poklon stana ide kod notara

Ugovorom o poklonu poklonodavac se obavezuje da na poklonoprimca bez naknade prenese pravo svojine ili neko drugo pravo. Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima za poklon nepokretnosti traži pisanu i overenu formu, a Zakon o notarima određuje da se pravni poslovi čiji je predmet prenos svojine na nepokretnosti sačinjavaju u formi notarskog zapisa. Posao koji nije sačinjen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. U formi notarskog zapisa moraju biti i obećanje poklona i poklon za slučaj smrti.

Poklon može učiniti samo potpuno poslovno sposobno lice. Ako poklonodavac u trenutku zaključenja nije mogao da shvati smisao svog postupka, on ili njegovi naslednici mogu tražiti poništenje u roku od godinu dana od dana poklona.

Kao i kod kupovine, poklonoprimac postaje vlasnik upisom u katastar nepokretnosti, a notar otpravak ugovora dostavlja katastru i poreskom organu. Kako izgleda postupak kod notara korak po korak, opisali smo u tekstu o kupoprodajnom ugovoru kod notara.

Koliko košta poklon kod notara

Notarska naknada računa se prema tržišnoj vrednosti stana, po istoj tarifi kao i kupoprodajni ugovor. Za ugovor o poklonu između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca naknada iznosi 50% redovne.

Na naknadu se dodaje PDV. Za upis novog vlasnika Uprava za nekretnine naplaćuje administrativne takse od 2 € za zahtev i 3 € za rešenje, te naknadu od 10 €.

Porez na promet: ko plaća, ko je oslobođen

Poklon nekretnine je promet u smislu Zakona o porezu na promet nepokretnosti, a porez plaća poklonoprimac. Porez ne plaćaju:

• poklonoprimac prvog naslednog reda, dakle dete poklonodavca;
• bračni drug poklonodavca i životni partner lica istog pola: poklon između partnera za vreme trajanja partnerstva oslobođen je već po Zakonu o životnom partnerstvu lica istog pola iz 2020, a od 10. septembra 2026. partnera izričito navodi i Zakon o porezu na promet nepokretnosti;
• poklonoprimac drugog naslednog reda, za jedan poklonjeni stan, ako je sa poklonodavcem neprekidno živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre poklona.

Pazite na smer poklona. Roditelji su oslobođeni kad nasleđuju dete, ali kad dete pokloni stan roditelju, roditelj nije poklonoprimac prvog naslednog reda i oslobođenje važi samo ako ispunjava uslov zajedničkog domaćinstva. Ostali poklonoprimci, na primer brat, sestra, sestrić ili prijatelj, plaćaju porez po istim stopama kao kod kupovine, na tržišnu vrednost stana, uz prijavu u roku od 15 dana od zaključenja ugovora. Stope i primere računa daje tekst o porezu na promet nepokretnosti.

Porez na kapitalni dobitak: poklonodavac i kasnija prodaja

Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica kapitalnim dobitkom smatra i prihod od prenosa nepokretnosti, ne samo od prodaje. Kapitalni dobitak se ne oporezuje ako je imovina poklonjena srodnicima prvog naslednog reda, ako je prenos između bračnih drugova, odnosno životnih partnera, povezan sa brakom, razvodom ili nasleđem, ili ako je stan poreskom obvezniku bio jedino i glavno mesto stanovanja. Za poklon drugim licima proverite sa poreskim savetnikom da li nastaje obaveza poreza na kapitalni dobitak, koji se plaća po stopi od 15%.

Važno je i za poklonoprimca: ako kasnije proda poklonjeni stan, kao nabavna cena uzima se cena po kojoj ga je stekao poklonodavac, usklađena sa rastom cena na malo. Poklon, dakle, ne "briše" dobitak koji je nastao dok je stan bio kod poklonodavca.

Godišnji porez na imovinu od sticanja plaća novi vlasnik, uz prijavu opštini u roku od 30 dana. Kako se računa, opisuje tekst o porezu na imovinu.

Poklon i nasleđe: nužni deo

Poklon za života ne izlazi iz računa kad poklonodavac umre. Pri izračunavanju nužnog dela vrednosti zaostavštine dodaje se vrednost svih poklona koje je ostavilac učinio zakonskim naslednicima, bez obzira kada, i poklona drugim licima u poslednjoj godini života. Poklon se procenjuje prema vrednosti u trenutku smrti, a prema stanju stvari u vreme poklona.

Poklon zakonskom nasledniku po pravilu se uračunava u njegov nasledni deo, osim ako je poklonodavac izjavio da se neće uračunati. Ako je poklonom povređen nužni deo, vraćanje poklona mogu tražiti samo nužni naslednici, u roku od tri godine od smrti poklonodavca. Kako teče ostavinski postupak i koliki je nužni deo, objašnjava tekst o ostavinskom postupku.

Kako zadržati pravo da živite u stanu

Ugovorom o poklonu poklonodavac može za sebe ili drugog zadržati neko pravo, ili poklonoprimcu naložiti da nešto učini ili da se od nečega uzdrži. Ako poklonoprimac ne izvrši nalog ni u naknadnom primerenom roku, poklonodavac može raskinuti ugovor i tražiti da mu se vrati ono što je dao. Punovažna je i odredba da se poklon vraća poklonodavcu ako poklonoprimac umre pre njega.

Pravo koje se zadržava na stanu, na primer plodouživanje, upisuje se kao teret u list nepokretnosti. Tako je vidljivo svakome ko kasnije proverava stan, uključujući banku ili kupca.

Kada se poklon može opozvati

Poklon se ne može opozvati zbog nezahvalnosti koju je poklonodavac oprostio, a pravo na opoziv zbog nezahvalnosti prelazi na naslednike. Kod nemanja sredstava, poklonoprimac može izbeći opoziv ako se obaveže da poklonodavcu daje sredstva koja mu nedostaju, a opoziv nije moguć ni ako je poklonodavac sebe namerno ili grubom nemarnošću doveo u oskudicu. Poklon nepokretnosti opoziva se pisanom izjavom sa overenim potpisom, a unapred odricanje od prava na opoziv nema pravnu važnost.

Ako vas zanima i kako se stan prodaje kad ga jednom dobijete, ceo postupak opisuje vodič za prodaju stana, a ponudu pregledajte u oglasima za nekretnine.

Često postavljana pitanja

Da li se plaća porez kad roditelj pokloni stan detetu? Porez na promet ne plaća dete kao poklonoprimac prvog naslednog reda, a poklon srodnicima prvog naslednog reda oslobođen je i poreza na kapitalni dobitak.

Da li se plaća porez kad dete pokloni stan roditelju? Roditelj u tom slučaju nije poklonoprimac prvog naslednog reda, pa porez na promet plaća, osim ako je sa detetom neprekidno živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre poklona, za jedan stan.

Može li se poklon stana opozvati? Može, zbog velike nezahvalnosti poklonoprimca ili zato što poklonodavac nema dovoljno sredstava za život, pod uslovima i u rokovima iz zakona.

Mogu li pokloniti stan i nastaviti da živim u njemu? Možete u ugovoru zadržati pravo za sebe, na primer plodouživanje, koje se upisuje kao teret u list nepokretnosti.

Mogu li ostala deca osporiti poklon? Ako je poklonom povređen njihov nužni deo, mogu tražiti vraćanje poklona u roku od tri godine od smrti poklonodavca.

Izvori

Pojam, forma, nalog i opoziv poklona su iz Zakona o obligacionim odnosima (članovi 576 do 593), a forma notarskog zapisa iz člana 52 Zakona o notarima. Nužni deo, dodavanje i uračunavanje poklona uređuje Zakon o nasleđivanju (članovi 28, 30, 32, 42, 43 i 48). Porez na promet uređuje Zakon o porezu na promet nepokretnosti (članovi 4, 8, 9, 14, 15 i 16, sa izmenom iz Službenog lista CG 132/2026) i član 67 Zakona o životnom partnerstvu lica istog pola (Službeni list CG 67/2020), a kapitalni dobitak Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (članovi 37a, 37c, 37d i 37g). Notarska naknada je iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026, tarifni broj 1), a takse za upis iz pregleda administrativnih taksi Uprave za nekretnine. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne ni poreske savete; za konkretan poklon konsultujte notara, advokata ili poreskog savetnika.