Darowizna mieszkania w Czarnogórze: notariusz, podatki, zachowek i odwołanie darowizny

Ile kosztuje darowizna mieszkania w Czarnogórze i kto płaci podatek? Darowizna wymaga aktu notarialnego; przy darowiźnie od rodzica dla dziecka notariusz pobiera połowę zwykłej stawki, na przykład 240 € zamiast 480 € przy mieszkaniu wartym od 80 000 do 119 999,99 €, plus VAT. Dziecko jako obdarowany pierwszego stopnia nie płaci podatku od przeniesienia własności, ale inni obdarowani, na przykład rodzeństwo, płacą od 3%.

Rodzice, którzy chcą zostawić mieszkanie dziecku, często nie czekają na spadek, tylko przekazują je za życia. Lokalne wyszukiwania pokazują, co ludzi interesuje: obok „ugovor o poklonu stana” (umowa darowizny mieszkania) najczęściej pojawia się „sa roditelja na dijete” (z rodzica na dziecko), „primjer” (przykład) i „cijena” (cena), a obok „opoziv poklona” (odwołanie darowizny) pytania „zbog nezahvalnosti” (z powodu niewdzięczności) i „rok” (termin).

Ten artykuł wyjaśnia, w jakiej formie przekazuje się mieszkanie, ile to kosztuje u notariusza, kto płaci jaki podatek, jak darowiznę rozlicza się po śmierci darczyńcy i kiedy można ją cofnąć.

Darowizna mieszkania przechodzi przez notariusza

Na podstawie umowy darowizny darczyńca zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na obdarowanego własność albo inne prawo. Ustawa o zobowiązaniach wymaga, by darowizna nieruchomości była zawarta na piśmie i poświadczona, a ustawa o notariacie, by czynności prawne przenoszące własność nieruchomości miały formę aktu notarialnego. Czynność dokonana bez tej formy nie wywołuje skutków prawnych. Formę aktu notarialnego musi też mieć przyrzeczenie darowizny i darowizna na wypadek śmierci.

Darowizny może dokonać tylko osoba z pełną zdolnością do czynności prawnych. Jeśli darczyńca nie był w chwili darowizny w stanie zrozumieć znaczenia tej czynności, on sam albo jego spadkobiercy mogą żądać jej unieważnienia w ciągu roku od darowizny.

Tak jak przy zakupie, obdarowany zostaje właścicielem z chwilą wpisu do katastru nieruchomości, a notariusz przesyła poświadczony odpis umowy do katastru i urzędu skarbowego. Jak krok po kroku wygląda procedura u notariusza, omawiamy w artykule o umowie kupna u notariusza.

Ile kosztuje darowizna u notariusza

Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości rynkowej mieszkania, według tej samej taryfy co umowa kupna. Przy umowie darowizny między rodzicem jako darczyńcą a dzieckiem jako obdarowanym wynagrodzenie wynosi 50% zwykłej kwoty.

Do wynagrodzenia dolicza się VAT. Za wpis nowego właściciela urząd ds. nieruchomości pobiera opłaty administracyjne 2 € za wniosek i 3 € za decyzję oraz opłatę 10 €.

Podatek od przeniesienia własności: kto płaci, kto jest zwolniony

Darowizna nieruchomości jest przeniesieniem własności w rozumieniu ustawy o podatku od przeniesienia własności nieruchomości, a podatek płaci obdarowany. Podatku nie płacą:

• obdarowany pierwszego stopnia, czyli dziecko darczyńcy;
• małżonek darczyńcy i partner w związku osób tej samej płci: darowizna między partnerami w trakcie związku jest zwolniona od czasu ustawy o związku partnerskim osób tej samej płci z 2020 roku, a od 10 września 2026 ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości także wprost wymienia partnera;
• obdarowany drugiego stopnia, w odniesieniu do jednego podarowanego mieszkania, jeśli co najmniej rok przed darowizną nieprzerwanie mieszkał z darczyńcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Zwróć uwagę na kierunek darowizny. Rodzice są zwolnieni, gdy dziedziczą po dziecku, ale gdy dziecko daruje mieszkanie rodzicowi, rodzic nie jest obdarowanym pierwszego stopnia, a zwolnienie przysługuje tylko przy spełnieniu warunku wspólnego gospodarstwa domowego. Pozostali obdarowani, na przykład brat, siostra, siostrzeniec lub bratanek albo przyjaciel, płacą podatek według tych samych stawek co przy zakupie, od wartości rynkowej mieszkania, z deklaracją w ciągu 15 dni od umowy. Stawki i przykłady wyliczeń są w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.

Podatek od zysku kapitałowego: darczyńca i późniejsza sprzedaż

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych traktuje jako zysk kapitałowy nie tylko dochód ze sprzedaży nieruchomości, ale też z jej przeniesienia. Zysk kapitałowy nie jest opodatkowany, jeśli nieruchomość przekazuje się krewnym pierwszego stopnia, jeśli przeniesienie następuje między małżonkami lub partnerami i wiąże się z małżeństwem, rozwodem albo dziedziczeniem, albo jeśli mieszkanie było jedynym i głównym miejscem zamieszkania podatnika. Przy darowiźnie dla kogokolwiek innego sprawdź u doradcy podatkowego, czy powstaje podatek od zysku kapitałowego; jego stawka to 15%.

Ma to znaczenie także dla obdarowanego: jeśli później sprzeda podarowane mieszkanie, jako cenę nabycia przyjmuje się cenę, za którą nabył je darczyńca, skorygowaną o wzrost cen detalicznych. Darowizna nie „kasuje” zysku, który narósł w czasie, gdy właścicielem był darczyńca.

Roczny podatek od nieruchomości od chwili nabycia płaci nowy właściciel, z deklaracją do gminy w ciągu 30 dni. Jak się go oblicza, omawiamy w artykule o podatku od nieruchomości.

Darowizna a spadek: zachowek

Darowizna za życia nie wypada z rachunku po śmierci darczyńcy. Do obliczenia zachowku dolicza się do spadku wartość wszystkich darowizn, które zmarły uczynił na rzecz spadkobierców ustawowych, niezależnie od tego, kiedy, oraz darowizn dla innych osób z ostatniego roku życia. Darowiznę wycenia się na chwilę śmierci, według stanu, w jakim była w chwili jej dokonania.

Darowiznę na rzecz spadkobiercy ustawowego zwykle zalicza się na poczet jego udziału w spadku, chyba że darczyńca oświadczył, że nie należy tego robić. Jeśli darowizna narusza zachowek, zwrotu darowizny mogą żądać tylko spadkobiercy konieczni, w ciągu trzech lat od śmierci darczyńcy. Jak przebiega postępowanie spadkowe i jak wysoki jest zachowek, wyjaśniamy w artykule o dziedziczeniu i postępowaniu spadkowym.

Jak zachować prawo do mieszkania w lokalu

W umowie darowizny darczyńca może zastrzec prawo dla siebie albo kogoś innego albo polecić obdarowanemu, by coś zrobił lub czegoś zaniechał. Jeśli obdarowany nie wykona polecenia nawet w dodatkowym rozsądnym terminie, darczyńca może rozwiązać umowę i żądać zwrotu darowizny. Ważna jest też klauzula, zgodnie z którą darowizna wraca do darczyńcy, jeśli obdarowany umrze pierwszy. Jak rodzice zwykle konstruują taką umowę, opisuje przewodnik RoNa Legal o darowiźnie czarnogórskiej nieruchomości dla dzieci.

Prawo zastrzeżone na mieszkaniu, na przykład użytkowanie, wpisuje się jako obciążenie w wypisie z katastru. Dzięki temu widzi je każdy, kto później sprawdza mieszkanie, w tym bank czy kupujący.

Kiedy można odwołać darowiznę

Darowizny nie można odwołać z powodu niewdzięczności, którą darczyńca przebaczył, a prawo do odwołania z powodu niewdzięczności przechodzi na spadkobierców. Przy braku środków obdarowany może uniknąć odwołania, zobowiązując się zapewnić darczyńcy to, czego mu brakuje, a odwołanie nie jest możliwe, jeśli darczyńca doprowadził się do niedostatku umyślnie albo przez rażące niedbalstwo. Darowiznę nieruchomości odwołuje się pisemnym oświadczeniem z poświadczonym podpisem, a zrzeczenie się z góry prawa do odwołania nie wywołuje skutków prawnych.

Jeśli chcesz też wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie, gdy już je masz, całą procedurę opisuje nasz poradnik o sprzedaży mieszkania, a aktualne oferty przejrzysz w naszych ogłoszeniach nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje umowa darowizny mieszkania od rodzica dla dziecka? Połowę zwykłego wynagrodzenia notariusza, plus VAT. Przy mieszkaniu wartym od 80 000 do 119 999,99 € to 240 € zamiast 480 €, a wpis nowego właściciela do katastru kosztuje 15 € opłat.

Czy płaci się podatek, gdy rodzic daruje mieszkanie dziecku? Dziecko jako obdarowany pierwszego stopnia nie płaci podatku od przeniesienia własności, a darowizna dla krewnych pierwszego stopnia jest też zwolniona z podatku od zysku kapitałowego.

Czy płaci się podatek, gdy dziecko daruje mieszkanie rodzicowi? W takim przypadku rodzic nie jest obdarowanym pierwszego stopnia, więc podatek od przeniesienia własności jest należny, chyba że w odniesieniu do jednego mieszkania rodzic co najmniej rok przed darowizną nieprzerwanie mieszkał z dzieckiem we wspólnym gospodarstwie domowym.

Czy darowiznę mieszkania można odwołać? Tak, z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego albo braku środków do życia po stronie darczyńcy, na warunkach i w terminach określonych w ustawie.

Czy mogę podarować mieszkanie i dalej w nim mieszkać? Możesz zastrzec dla siebie w umowie prawo, na przykład użytkowanie, które wpisuje się jako obciążenie w wypisie z katastru.

Czy moje pozostałe dzieci mogą zakwestionować darowiznę? Jeśli darowizna narusza ich zachowek, mogą żądać jej zwrotu w ciągu trzech lat od śmierci darczyńcy.

Źródła

Pojęcie, forma, polecenia i odwołanie darowizny pochodzą z ustawy o zobowiązaniach (art. 576–593), a forma aktu notarialnego z art. 52 ustawy o notariacie. Zachowek oraz doliczanie i zaliczanie darowizn reguluje ustawa o dziedziczeniu (art. 28, 30, 32, 42, 43 i 48). Podatek od przeniesienia własności reguluje ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (art. 4, 8, 9, 14, 15 i 16, ze zmianą w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 132/2026) i art. 67 ustawy o związku partnerskim osób tej samej płci (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 67/2020), a zysk kapitałowy ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 37a, 37c, 37d i 37g). Wynagrodzenie notariusza pochodzi z taryfy wynagrodzeń i kosztów notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026, pozycja taryfy 1), a opłaty za wpis z wykazu opłat administracyjnych urzędu ds. nieruchomości. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych ani podatkowych; w sprawie konkretnej darowizny skonsultuj się z notariuszem, prawnikiem lub doradcą podatkowym.