Ile kosztuje umowa kupna mieszkania u notariusza w Czarnogórze? Według taryfy obowiązującej od 9 kwietnia 2026 przy mieszkaniu wartym od 80 000 do 119 999,99 € to 480 €, a powyżej tej kwoty dochodzi 13 € za każde rozpoczęte 15 000 €, więc przy 200 000 € wychodzi 558 € plus VAT. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, a właścicielem zostajesz dopiero z chwilą wpisu do katastru.
Gdy kupujący i sprzedający uzgodnią cenę, następnym krokiem jest notariusz. Lokalne wyszukiwania pokazują, co ludzi najbardziej interesuje: „kupoprodajni ugovor kod notara cijena” (umowa kupna u notariusza, cena), „ugovor kod notara cena” (umowa u notariusza, cena) i „notar kupoprodajni ugovor za stan” (notariusz, umowa kupna mieszkania), a z Serbii dochodzi „solemnizacija ugovora” (solemnizacja umowy). Odpowiedź dotycząca ceny zmieniła się 9 kwietnia 2026, gdy weszła w życie nowa taryfa notarialna.
Ten artykuł prowadzi przez zakup od porozumienia do wpisu: dlaczego akt notarialny jest obowiązkowy, co robi notariusz, ile to kosztuje, jakie podatki pojawiają się po podpisaniu i kiedy zostajesz właścicielem.
Dlaczego akt notarialny, a nie poświadczone podpisy
Czynność prawna, której przedmiotem jest przeniesienie albo nabycie własności nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego. Czynność dokonana bez tej formy nie wywołuje skutków prawnych. Umowa podpisana w domu, przy której tylko poświadczono podpisy, nie przenosi więc mieszkania.
Do tej formy prowadzą dwie drogi:
- Notariusz sporządza umowę. Ustala tożsamość stron, sporządza akt, odczytuje go i wyjaśnia, a strony podpisują w jego obecności.
- Notariusz potwierdza dokument prywatny. Jeśli umowę przygotowano samodzielnie albo z prawnikiem, notariusz może ją potwierdzić, o ile spełnia ustawowe wymogi formy i treści. Tak potwierdzony dokument ma moc aktu notarialnego. Odpowiada to temu, co w Serbii nazywa się solemnizacją.
Porada, sporządzenie, odczytanie i wyjaśnienie dokumentu są wliczone w wynagrodzenie notariusza i nie są liczone osobno.
Co załatwić przed wizytą u notariusza
Notariusz zapisuje to, co oświadczają strony, ale nie zastępuje twojej własnej kontroli mieszkania. Przed podpisaniem:
- Sprawdź wypis z katastru: właściciel, udział, obciążenia i adnotacje. Jak to zrobić, omawiamy w artykule o kontrolach przed zakupem.
- Ustalcie, kto płaci notariuszowi. Wszystkie strony czynności odpowiadają wobec notariusza solidarnie, chyba że uzgodnią inaczej, więc zapiszcie to w umowie.
- Jeśli zapłacono kaparę, upewnij się, co właściwie zostało zapłacone. Różnicę między zadatkiem, zaliczką i odstępnym wyjaśniamy w artykule o zadatku i umowie przedwstępnej.
- Jeśli nie możesz przyjść osobiście, w twoim imieniu może podpisać pełnomocnik, ale forma wymagana dla umowy obowiązuje też pełnomocnictwo. Pełnomocnictwo do zakupu mieszkania musi więc być aktem notarialnym, a jego koszt według taryfy to 60 €.
Ile notariusz pobiera za umowę kupna
Wynagrodzenie zależy od wartości przedmiotu, a podstawą jest rzeczywista wartość rynkowa mieszkania. Do czasu utworzenia urzędowego rejestru wartości rynkowych notariusz może sam ustalić wartość rynkową, jeśli podana przez strony cena jej nie odpowiada. Taryfa jest obowiązkowa: notariusz nie może pobrać ani więcej, ani mniej, niż przewiduje.
| Wartość mieszkania | Wynagrodzenie notariusza |
| do 19 999,99 € | 180 € |
| od 20 000 do 39 999,99 € | 250 € |
| od 40 000 do 59 999,99 € | 350 € |
| od 60 000 do 79 999,99 € | 420 € |
| od 80 000 do 119 999,99 € | 480 € |
| powyżej 119 999,99 € | 480 € + 13 € za każde rozpoczęte 15 000 € powyżej tej kwoty, najwyżej 8 000 € |
Przy mieszkaniu wartym 200 000 € kwota powyżej 119 999,99 € obejmuje sześć rozpoczętych przedziałów po 15 000 €, więc wynagrodzenie wynosi 480 € + 6 × 13 € = 558 €. Do wynagrodzenia dolicza się VAT oraz ewentualne opłaty i należności wynikające z innych przepisów. Wynagrodzenie obejmuje poświadczenie aktu, poświadczenie podpisów, kopie załączników i poświadczone odpisy wydane zaraz po podpisaniu.
Inne kwoty z tej samej taryfy, które mają znaczenie przy zakupie mieszkania:
| Usługa | Wynagrodzenie |
| Umowa przedwstępna | 50% wynagrodzenia za umowę, odliczane od umowy przyrzeczonej u tego samego notariusza |
| Potwierdzenie dokumentu prywatnego | 80% wynagrodzenia za umowę |
| Aneks do umowy | 30% wynagrodzenia za umowę |
| Rozwiązanie umowy | 30% wynagrodzenia za umowę |
| Pełnomocnictwo do czynności, która musi mieć formę aktu notarialnego | 60 € |
| Zapłata ceny przez specjalny rachunek notariusza | 0,3% kwoty, co najmniej 150 €, za każde rozpoczęte sześć miesięcy |
Notariusz ma prawo do wynagrodzenia z chwilą wykonania czynności i może żądać zaliczki. Poświadczone odpisy wydaje się dopiero po zapłacie całości, a notariusz musi wystawić rachunek. Jeśli nie zgadzasz się z rachunkiem, spór można rozstrzygnąć polubownie przed Izbą Notarialną.
Co dzieje się po podpisaniu
Notariusz musi dostarczyć poświadczony odpis umowy w dwa miejsca:
- Do organu właściwego do spraw katastru, bo umowa przenosi własność nieruchomości. Organ ten przesyła decyzję w sprawie wpisu notariuszowi i stronom. Od lipca 2026 notariusz może też doręczyć odpis elektronicznie, z kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
- Do urzędu skarbowego gminy, w której leży mieszkanie, w ciągu 15 dni od sporządzenia odpisu, bo przeniesienie podlega opodatkowaniu.
Zmiany ustawy o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości z grudnia 2025 roku wprowadziły elektroniczne okienko, przez które wnioski o wpis mogą składać także ci, którzy poświadczają dokumenty będące podstawą wpisu; szczegółowe warunki ma określić ministerstwo. Zapytaj swojego notariusza, czy wniosek o wpis złoży on, czy ty, i jak otrzymasz decyzję.
Podatki, które płaci kupujący
| Obowiązek | Kto i kiedy | Ile |
| Podatek od przeniesienia własności nieruchomości | Kupujący, deklaracja w ciągu 15 dni od zawarcia umowy, z umową w załączniku; płatny od razu | 3% do 150 000 €, potem 4 500 € + 5% od nadwyżki ponad 150 000 €, a powyżej 500 000 € 22 000 € + 6% |
| Roczny podatek od nieruchomości | Kupujący jako nowy właściciel, deklaracja do gminy w ciągu 30 dni od nabycia | Podatek roczny, stawki ustala gmina |
Przy mieszkaniu wartym 200 000 € podatek od przeniesienia własności wynosi około 7 000 €. Przy pierwszej sprzedaży nowego mieszkania przez dewelopera podatku od przeniesienia własności się nie płaci, bo VAT jest wliczony w cenę. Szczegóły są w naszych artykułach o podatku od przeniesienia własności nieruchomości i o rocznym podatku od nieruchomości.
Jeśli strony rozwiążą umowę za porozumieniem w ciągu 90 dni od jej zawarcia, przed wpisem do katastru, jest to podstawa do ponownego ustalenia podatku od przeniesienia własności.
Kiedy zostajesz właścicielem
Własność nieruchomości nabytą w drodze czynności prawnej nabywa się z chwilą wpisu do katastru nieruchomości. Ani podpis u notariusza, ani zapłacona cena, ani przekazane klucze same w sobie nie czynią cię właścicielem. Wpis to więc ostatni i najważniejszy krok: gdy przyjdzie decyzja, sprawdź nowy wypis z katastru i upewnij się, że jesteś wpisany lub wpisana jako właściciel, z właściwym udziałem i bez nieoczekiwanych obciążeń.
Jeśli to twój pierwszy zakup w Czarnogórze, całą drogę od wyboru mieszkania do wpisu opisuje nasz poradnik o zakupie nieruchomości, a aktualne oferty przejrzysz w naszych ogłoszeniach nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje umowa kupna u notariusza? To zależy od wartości mieszkania: 480 € przy mieszkaniu wartym od 80 000 do 119 999,99 €, a powyżej o 13 € więcej za każde rozpoczęte 15 000 €, najwyżej 8 000 €. Do tego VAT.
Czy wystarczy poświadczyć podpisy u notariusza? Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być aktem notarialnym albo dokumentem prywatnym potwierdzonym przez notariusza według zasad dotyczących aktów notarialnych.
Kto płaci notariuszowi, kupujący czy sprzedający? Strony odpowiadają wobec notariusza solidarnie, chyba że uzgodnią inaczej. Zapiszcie więc w umowie, kto ponosi koszty.
Czy notariusz może pobrać mniej? Nie. Taryfa obowiązuje w każdym przypadku, a uzgodnienie wyższego lub niższego wynagrodzenia jest zakazane.
Czy mogę kupić mieszkanie, jeśli nie mogę przyjść do notariusza? Tak, przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo musi mieć tę samą formę co umowa, czyli akt notarialny, a jego koszt to 60 €.
Kiedy zostaję właścicielem mieszkania? Z chwilą wpisu do katastru nieruchomości, a nie z chwilą podpisania umowy.
Źródła
Formę aktu notarialnego, potwierdzanie dokumentów prywatnych i doręczanie poświadczonych odpisów reguluje ustawa o notariacie (art. 51a, 52 i 82), formę pełnomocnictwa art. 86 ustawy o zobowiązaniach, a doręczanie elektroniczne rozporządzenie zmieniające rozporządzenie o pracy notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 88/2026). Wynagrodzenia pochodzą z taryfy wynagrodzeń i kosztów notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026). Podatek od przeniesienia własności reguluje ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (art. 6, 7, 11, 15, 16 i 19), nabycie własności z chwilą wpisu ustawa o stosunkach własnościowych (art. 84), a elektroniczne okienko zmiany ustawy o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 160/2025). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.