Koupě bytu u notáře v Černé Hoře: kupní smlouva, odměna notáře a zápis do katastru

Kolik stojí kupní smlouva na byt u notáře v Černé Hoře? Podle sazebníku platného od 9. dubna 2026 závisí odměna na hodnotě bytu: u bytu za 80 000 až 119 999,99 € činí 480 €, nad touto hranicí 13 € navíc za každých započatých 15 000 €, nejvýše 8 000 €, plus DPH. Smlouva musí mít formu notářského zápisu a vlastníkem se stanete až zápisem do katastru.

Jakmile se kupující a prodávající dohodnou na ceně, dalším krokem je notář. Místní vyhledávání ukazuje, co lidé chtějí vědět nejvíc: „kupoprodajni ugovor kod notara cijena“ (kupní smlouva u notáře, cena), „ugovor kod notara cena“ (smlouva u notáře, cena) a „notar kupoprodajni ugovor za stan“ (notář, kupní smlouva na byt) a ze Srbska přichází „solemnizacija ugovora“ (solemnizace smlouvy). Odpověď na otázku ceny se změnila 9. dubna 2026, kdy vstoupil v platnost nový notářský sazebník.

Článek sleduje koupi od dohody až po zápis: proč je notářský zápis povinný, co notář dělá, kolik to stojí, jaké daně následují po podpisu a kdy se stanete vlastníkem. Tento průvodce se hodí, pokud se v Černé Hoře chystáte koupit nebo prodat byt a jdete k notáři.

Proč notářský zápis, a ne ověřené podpisy

Právní jednání, jehož předmětem je převod nebo nabytí vlastnictví nemovitosti, musí mít formu notářského zápisu. Jednání, které v této formě uzavřeno není, nemá právní účinky. Smlouva podepsaná doma, u níž jsou pouze ověřené podpisy, proto byt nepřevádí.

K této formě vedou dvě cesty:

• Smlouvu sepíše notář. Notář zjistí totožnost stran, sepíše zápis, přečte ho a vysvětlí a strany podepíšou v jeho přítomnosti.
• Notář potvrdí soukromou listinu. Pokud máte smlouvu připravenou vlastními silami nebo s advokátem, může ji notář potvrdit, jestliže splňuje zákonné požadavky na formu a obsah. Takto potvrzená listina má postavení notářského zápisu. To odpovídá tomu, co se v Srbsku nazývá solemnizace.

Poradenství, sepsání, přečtení a vysvětlení listiny jsou zahrnuty v odměně notáře a neúčtují se zvlášť.

Co vyřídit před návštěvou notáře

Notář zaznamená, co strany prohlásí, ale nenahradí vaši vlastní kontrolu bytu. Před podpisem:

1. Zkontrolujte výpis z katastru: vlastníka, podíl, zatížení a poznámky. Jak na to, popisuje náš článek o kontrolách před koupí.
2. Dohodněte se, kdo platí notáře. Všechny strany jednání ručí notáři společně a nerozdílně, pokud se nedohodnou jinak, proto to uveďte ve smlouvě.
3. Pokud už došlo k zaplacení závdavku (kapara), vězte, co ta platba vlastně znamená. Rozdíl mezi závdavkem, zálohou a odstupným vysvětluje náš článek o závdavku a smlouvě o smlouvě budoucí.
4. Pokud nemůžete přijít osobně, může za vás podepsat zástupce, ale forma předepsaná pro smlouvu platí i pro plnou moc. Plná moc ke koupi bytu proto musí mít formu notářského zápisu a odměna za ni podle sazebníku činí 60 €.

Kolik notář účtuje za kupní smlouvu

Odměna se stanoví podle hodnoty předmětu a základem je skutečná tržní hodnota bytu. Dokud nebude zřízen úřední registr tržních hodnot, může notář tržní hodnotu určit sám, pokud cena uvedená stranami neodpovídá skutečnosti. Sazebník je závazný: notář nesmí účtovat více ani méně, než je předepsáno.

U bytu v hodnotě 200 000 € pokrývá částka nad 119 999,99 € šest započatých bloků po 15 000 €, takže odměna činí 480 € + 6 × 13 € = 558 €. K odměně se připočítává DPH a také případné poplatky a dávky stanovené jinými předpisy. Odměna zahrnuje ověření zápisu, ověření podpisů, kopie příloh a ověřené opisy vydané hned po podpisu.

Další částky ze stejného sazebníku, které jsou při koupi bytu důležité:

Notář má na odměnu nárok, jakmile je práce hotová, a může požadovat zálohu. Ověřené opisy předá až po zaplacení všeho a musí vystavit potvrzení. Pokud s vyúčtováním nesouhlasíte, lze spor vyřešit smírně před Notářskou komorou.

Co se děje po podpisu

Notář musí doručit ověřený opis smlouvy na dvě místa:

• Úřadu příslušnému pro katastr, protože smlouva převádí vlastnictví nemovitosti. Tento úřad zašle rozhodnutí o zápisu notáři a stranám. Od července 2026 může notář opis doručit i elektronicky, s kvalifikovaným elektronickým podpisem.
• Daňovému úřadu obce, v níž byt leží, do 15 dnů od pořízení opisu, protože převod podléhá dani.

Novela zákona o státní zeměměřické službě a katastru nemovitostí z prosince 2025 zavedla elektronickou přepážku, přes kterou mohou žádosti o zápis podávat i ti, kdo ověřují listiny, na jejichž základě se zápis provádí; podrobné podmínky stanoví ministerstvo. Zeptejte se svého notáře, zda žádost o zápis podá on, nebo vy, a jak obdržíte rozhodnutí.

Daně, které platí kupující

U bytu v hodnotě 200 000 € činí daň z převodu přibližně 7 000 €. Při prvním prodeji nového bytu developerem se daň z převodu neplatí, protože cena obsahuje DPH. Podrobnosti najdete v našich článcích o dani z převodu nemovitostí a o roční dani z nemovitosti.

Pokud strany smlouvu dohodou ukončí do 90 dnů od jejího uzavření, před zápisem do katastru, je to důvod k novému vyměření daně z převodu.

Kdy se stanete vlastníkem

Vlastnictví nemovitosti nabyté právním jednáním přechází zápisem do katastru nemovitostí. Vlastníkem vás samy o sobě neučiní ani podpis u notáře, ani zaplacená cena, ani předané klíče. Zápis je proto posledním a nejdůležitějším krokem: když rozhodnutí přijde, zkontrolujte nový výpis z katastru a ujistěte se, že jste zapsáni jako vlastník se správným podílem a bez nečekaných zatížení.

Pokud v Černé Hoře kupujete poprvé, celou cestu od výběru bytu až po zápis popisuje náš průvodce koupí nemovitosti a aktuální nabídky si můžete prohlédnout v našich inzerátech nemovitostí.

Často kladené otázky

Kolik stojí kupní smlouva u notáře? Záleží na hodnotě bytu: 480 € u bytu za 80 000 až 119 999,99 € a nad touto hranicí o 13 € více za každých započatých 15 000 €, nejvýše 8 000 €. Připočítává se DPH.

Stačí ověřit podpisy u notáře? Ne. Smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti musí být notářským zápisem, nebo soukromou listinou, kterou notář potvrdil podle pravidel pro notářské zápisy.

Kdo platí notáře, kupující, nebo prodávající? Strany ručí notáři společně a nerozdílně, pokud se nedohodnou jinak. Uveďte proto ve smlouvě, kdo nese náklady.

Může notář účtovat méně? Ne. Sazebník platí v každém případě a sjednat vyšší nebo nižší odměnu je zakázáno.

Mohu koupit byt, pokud nemohu přijít k notáři? Ano, prostřednictvím zástupce. Plná moc musí mít stejnou formu jako smlouva, tedy notářského zápisu, a odměna za ni činí 60 €.

Kdy se stanu vlastníkem bytu? Zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy.

Zdroje

Formu notářského zápisu, potvrzování soukromých listin a doručování ověřených opisů upravuje zákon o notářích (články 51a, 52 a 82), formu plné moci článek 86 zákona o závazkových vztazích a elektronické doručování vyhláška, kterou se mění vyhláška o činnosti notářů (Úřední věstník Černé Hory 88/2026). Odměny jsou převzaty ze sazebníku odměn a náhrad notářů (Úřední věstník Černé Hory 49/2026). Daň z převodu upravuje zákon o dani z převodu nemovitostí (články 6, 7, 11, 15, 16 a 19), nabytí vlastnictví zápisem zákon o vlastnicko-právních vztazích (článek 84) a elektronickou přepážku novela zákona o státní zeměměřické službě a katastru nemovitostí (Úřední věstník Černé Hory 160/2025). Obě odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétní smlouvy se poraďte s notářem nebo advokátem.