Acheter un appartement chez le notaire au Monténégro : le contrat de vente, les honoraires du notaire et l’inscription au cadastre

Comment acheter un appartement chez le notaire au Monténégro, et combien cela coûte-t-il ? Le contrat doit être un acte notarié, pas une simple légalisation de signatures. Selon le barème d’avril 2026, les honoraires sont de 480 € pour un appartement de 80 000 à 119 999,99 €, plus TVA ; l’acheteur paie ensuite l’impôt sur le transfert et devient propriétaire à l’inscription au cadastre.

Une fois l’acheteur et le vendeur d’accord sur le prix, l’étape suivante est le notaire. Les recherches locales montrent ce que les gens veulent le plus savoir : « kupoprodajni ugovor kod notara cijena » (contrat de vente chez le notaire, prix), « ugovor kod notara cena » (contrat chez le notaire, prix) et « notar kupoprodajni ugovor za stan » (contrat de vente d’un appartement chez le notaire), et de Serbie arrive « solemnizacija ugovora » (solennisation d’un contrat). La réponse sur le prix a changé le 9 avril 2026, avec l’entrée en vigueur d’un nouveau barème des notaires.

Cet article suit un achat de l’accord jusqu’à l’inscription : pourquoi l’acte notarié est obligatoire, ce que fait le notaire, ce que cela coûte, quels impôts suivent la signature et quand vous devenez propriétaire.

Pourquoi un acte notarié et pas des signatures légalisées

Un acte juridique dont l’objet est le transfert ou l’acquisition de la propriété d’un bien immobilier doit être établi par acte notarié. Un acte qui ne respecte pas cette forme n’a aucun effet juridique. Un contrat signé à la maison, avec seulement les signatures légalisées, ne transfère donc pas l’appartement.

Il existe deux voies pour respecter cette forme :

• Le notaire rédige le contrat. Le notaire établit l’identité des parties, rédige l’acte, le lit et l’explique, et les parties signent en sa présence.
• Le notaire confirme un acte sous seing privé. Si vous avez préparé le contrat vous-même ou avec un avocat, le notaire peut le confirmer, à condition qu’il respecte les exigences légales de forme et de contenu. Un acte confirmé de cette manière a la valeur d’un acte notarié. Cela correspond à ce que la Serbie appelle la solennisation.

Les conseils, la rédaction, la lecture et l’explication de l’acte sont compris dans les honoraires du notaire et ne sont pas facturés à part.

Ce qu’il faut régler avant le notaire

Le notaire consigne ce que déclarent les parties, mais il ne remplace pas votre propre vérification de l’appartement. Avant de signer :

1. Vérifiez l’extrait du cadastre : propriétaire, quote-part, charges et mentions. La façon de procéder est présentée dans notre article sur les vérifications avant l’achat.
2. Convenez de qui paie le notaire. Toutes les parties à l’acte sont solidairement tenues envers le notaire, sauf convention contraire : inscrivez-le donc dans le contrat.
3. Si vous avez versé une kapara, sachez ce que vous avez réellement versé. La différence entre une kapara, un acompte et un dédit est expliquée dans notre article sur la kapara et l’avant-contrat.
4. Si vous ne pouvez pas venir en personne, un représentant peut signer pour vous, mais la forme exigée pour le contrat s’applique aussi à la procuration. Une procuration pour acheter un appartement doit donc être un acte notarié, et ses honoraires selon le barème sont de 60 €.

Ce que facture le notaire pour un contrat de vente

Les honoraires sont fixés selon la valeur de l’objet, et la base est la valeur de marché réelle de l’appartement. Tant qu’un registre officiel des valeurs de marché n’existe pas, le notaire peut déterminer la valeur de marché si le prix déclaré par les parties ne lui correspond pas. Le barème est impératif : un notaire ne peut facturer ni plus ni moins que ce qui est prévu.

Pour un appartement d’une valeur de 200 000 €, le montant au-delà de 119 999,99 € couvre six tranches de 15 000 € entamées : les honoraires sont donc de 480 € + 6 × 13 € = 558 €. La TVA s’ajoute aux honoraires, ainsi que les éventuels frais et droits prévus par d’autres textes. Les honoraires comprennent l’authentification de l’acte, la légalisation des signatures, les copies des annexes et les copies certifiées délivrées juste après la signature.

Autres montants du même barème qui comptent lors de l’achat d’un appartement :

Le notaire a droit à ses honoraires dès que le travail est accompli et peut demander une provision. Les copies certifiées ne sont remises qu’une fois tout payé, et le notaire doit délivrer un reçu. En cas de désaccord sur la facture, le différend peut être réglé à l’amiable devant la Chambre des notaires.

Ce qui se passe après la signature

Le notaire doit transmettre une copie certifiée du contrat à deux destinataires :

• L’autorité chargée du cadastre, parce que le contrat transfère la propriété d’un bien immobilier. Cette autorité envoie sa décision d’inscription au notaire et aux parties. Depuis juillet 2026, le notaire peut aussi transmettre la copie par voie électronique, avec une signature électronique qualifiée.
• L’administration fiscale de la commune où se trouve l’appartement, dans les 15 jours suivant l’établissement de la copie, parce que le transfert est imposable.

Les modifications de décembre 2025 de la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier ont créé un guichet électronique par lequel les demandes d’inscription peuvent aussi être déposées par ceux qui authentifient les actes sur lesquels repose l’inscription, les conditions détaillées devant être fixées par le ministère. Demandez à votre notaire qui, de lui ou de vous, dépose la demande d’inscription, et comment vous recevrez la décision.

Les impôts payés par l’acheteur

Pour un appartement d’une valeur de 200 000 €, l’impôt sur le transfert s’élève à environ 7 000 €. Lors de la première vente d’un appartement neuf par le promoteur, aucun impôt sur le transfert n’est dû, car la TVA est incluse dans le prix. Les détails figurent dans nos articles sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers et sur l’impôt foncier annuel.

Si les parties résilient le contrat d’un commun accord dans les 90 jours suivant sa conclusion, avant l’inscription au cadastre, c’est un motif pour que l’impôt sur le transfert soit établi de nouveau.

Quand devient-on propriétaire

La propriété d’un bien immobilier acquise par un acte juridique se transfère par l’inscription au cadastre immobilier. Ni la signature chez le notaire, ni le paiement du prix, ni la remise des clés ne vous rendent à eux seuls propriétaire. L’inscription est donc la dernière étape, et la plus importante : quand la décision arrive, vérifiez le nouvel extrait du cadastre et assurez-vous que vous y figurez comme propriétaire, avec la bonne quote-part et sans charge inattendue.

S’il s’agit de votre premier achat au Monténégro, tout le parcours, du choix de l’appartement à l’inscription, est présenté dans notre guide de l’achat immobilier, et vous pouvez parcourir les offres actuelles dans nos annonces immobilières.

Questions fréquentes

Combien coûte un contrat de vente chez le notaire ? Cela dépend de la valeur de l’appartement : 480 € pour un appartement de 80 000 à 119 999,99 €, puis 13 € de plus par tranche de 15 000 € entamée, 8 000 € au maximum. La TVA s’ajoute.

Suffit-il de faire légaliser les signatures chez un notaire ? Non. Un contrat de transfert de propriété immobilière doit être un acte notarié, ou un acte sous seing privé confirmé par le notaire selon les règles applicables aux actes notariés.

Qui paie le notaire, l’acheteur ou le vendeur ? Les parties sont solidairement tenues envers le notaire, sauf convention contraire. Indiquez donc dans le contrat qui supporte les frais.

Le notaire peut-il facturer moins ? Non. Le barème s’applique dans tous les cas, et il est interdit de convenir d’honoraires plus élevés ou plus bas.

Puis-je acheter un appartement sans pouvoir me rendre chez le notaire ? Oui, par l’intermédiaire d’un représentant. La procuration doit revêtir la même forme que le contrat, donc être un acte notarié, et ses honoraires sont de 60 €.

Quand devient-on propriétaire de l’appartement ? À l’inscription au cadastre immobilier, et non à la signature du contrat.

Sources

La forme de l’acte notarié, la confirmation des actes sous seing privé et la transmission des copies certifiées sont prévues par la loi sur le notariat (articles 51a, 52 et 82), la forme de la procuration par l’article 86 de la loi sur les obligations, et la transmission électronique par le règlement modifiant le règlement sur l’activité des notaires (Journal officiel du Monténégro 88/2026). Les honoraires sont tirés du barème des honoraires et frais des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026). L’impôt sur le transfert est régi par la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (articles 6, 7, 11, 15, 16 et 19), l’acquisition de la propriété par l’inscription par la loi sur les rapports de propriété (article 84), et le guichet électronique par les modifications de la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (Journal officiel du Monténégro 160/2025). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un contrat précis, consultez un notaire ou un avocat.