Koliko košta kupoprodajni ugovor kod notara? Zavisi od vrednosti stana: 480 € za stan od 80.000 do 119.999,99 €, a iznad toga 13 € više za svakih započetih 15.000 €, najviše 8.000 €. Na to se dodaje PDV.
Kad se kupac i prodavac dogovore oko cene, sledeći korak je notar. Pretraga pokazuje šta ljude najviše zanima: "kupoprodajni ugovor kod notara cena", "ugovor kod notara cena" i "notar kupoprodajni ugovor za stan", a traži se i "solemnizacija ugovora", izraz iz srpskog prava. Odgovor na pitanje o ceni promenio se 9. aprila 2026, kad je stupila na snagu nova notarska tarifa.
Ovaj tekst prati kupovinu od dogovora do upisa: zašto je notarski zapis obavezan, šta notar radi, koliko to košta, koji porezi dolaze posle potpisa i kada postajete vlasnik.
Zašto notarski zapis, a ne overa potpisa
Pravni posao čiji je predmet prenos ili sticanje svojine na nepokretnosti mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa. Posao koji nije sačinjen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. Ugovor potpisan kod kuće i overen samo potpisima zato ne prenosi stan.
Postoje dva puta do te forme:
- Notar sastavlja ugovor. Notar utvrđuje identitet strana, sastavlja zapis, čita ga i objašnjava, a strane potpisuju pred njim.
- Notar potvrđuje privatnu ispravu. Ako ste ugovor pripremili sami ili sa advokatom, notar ga može potvrditi, pod uslovom da ispunjava zakonske uslove forme i sadržine. Tako potvrđena isprava ima svojstvo notarskog zapisa. To odgovara onome što se u Srbiji zove solemnizacija.
Savetovanje, sastavljanje, čitanje i objašnjenje isprave uračunati su u notarsku naknadu i ne plaćaju se posebno.
Šta treba da rešite pre notara
Notar sastavlja zapis o onome što strane izjave, ali ne zamenjuje vašu proveru stana. Pre potpisivanja:
- Proverite list nepokretnosti: vlasnika, udeo, terete i zabeležbe. Kako, opisali smo u tekstu o proverama pre kupovine.
- Dogovorite ko plaća notara. Sve strane koje učestvuju u poslu odgovaraju notaru solidarno, osim ako se drugačije dogovore, pa to unesite u ugovor.
- Ako ste dali kaparu, znajte šta ste zapravo dali. Razliku između kapare, avansa i odustanice objasnili smo u tekstu o kapari i predugovoru.
- Ako ne možete doći lično, punomoćnik može potpisati umesto vas, ali forma propisana za ugovor važi i za punomoćje. Punomoćje za kupovinu stana zato mora biti notarski zapis, a njegova naknada po tarifi iznosi 60 €.
Koliko košta notar za kupoprodajni ugovor
Naknada se određuje prema vrednosti predmeta, a osnov je stvarna tržišna vrednost stana. Dok se ne uspostavi zvanični registar tržišnih vrednosti, notar može sam utvrditi tržišnu vrednost ako cena koju su strane navele ne odgovara tržišnoj. Tarifa je obavezna: notar ne sme naplatiti ni više ni manje od propisanog.
| Vrednost stana | Naknada notara |
| do 19.999,99 € | 180 € |
| 20.000 do 39.999,99 € | 250 € |
| 40.000 do 59.999,99 € | 350 € |
| 60.000 do 79.999,99 € | 420 € |
| 80.000 do 119.999,99 € | 480 € |
| preko 119.999,99 € | 480 € + 13 € za svakih započetih 15.000 € iznad toga, najviše 8.000 € |
Za stan od 200.000 € na iznos iznad 119.999,99 € dolazi šest započetih blokova od 15.000 €, pa je naknada 480 € + 6 × 13 € = 558 €. Na naknadu se obračunava PDV, kao i takse i druge dažbine propisane posebnim propisima. U naknadu su uključeni overa zapisa, overa potpisa, prepisi priloga i otpravci izdati odmah nakon zaključenja.
Ostali iznosi iz iste tarife koji se tiču kupovine stana:
| Posao | Naknada |
| Predugovor | 50% naknade za ugovor, odbija se od glavnog ugovora kod istog notara |
| Potvrda privatne isprave | 80% naknade za ugovor |
| Aneks ugovora | 30% naknade za ugovor |
| Raskid ugovora | 30% naknade za ugovor |
| Punomoćje za posao koji mora biti notarski zapis | 60 € |
| Plaćanje cene preko posebnog računa notara | 0,3% iznosa, najmanje 150 €, za svakih započetih šest meseci |
Notar ima pravo na naknadu odmah po obavljenom poslu i može tražiti akontaciju unapred. Otpravke predaje tek kad je sve plaćeno i dužan je da izda račun. Ako se ne slažete sa obračunom, spor se može rešiti mirnim putem pred Notarskom komorom.
Šta se dešava posle potpisa
Notar je dužan da otpravak ugovora dostavi dvema adresama:
- Organu nadležnom za katastar, jer se ugovorom prenosi pravo svojine na nepokretnosti. Taj organ odluku o upisu dostavlja notaru i strankama. Od jula 2026. notar otpravak može dostaviti i elektronski, uz kvalifikovani elektronski potpis.
- Poreskom organu opštine u kojoj je stan, u roku od 15 dana od sačinjavanja otpravka, jer je promet predmet oporezivanja.
Izmenama Zakona o državnom premeru i katastru nepokretnosti iz decembra 2025. uveden je elektronski šalter preko kojeg zahtev za upis mogu podneti i lica koja overavaju isprave koje su osnov za upis, a bliže uslove propisuje Ministarstvo. Pitajte svog notara da li zahtev za upis podnosi on ili vi i kako ćete dobiti rešenje.
Porezi koje plaća kupac
| Obaveza | Ko i kada | Koliko |
| Porez na promet nepokretnosti | Kupac, poreska prijava u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, uz ugovor; plaća se odmah | 3% do 150.000 €, zatim 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €, a iznad 500.000 € 22.000 € + 6% |
| Porez na imovinu | Kupac kao novi vlasnik, poreska prijava opštini u roku od 30 dana od sticanja | Godišnji porez, stope određuje opština |
Za stan od 200.000 € porez na promet iznosi oko 7.000 €. Kod prvog prometa novog stana od investitora porez na promet se ne plaća, jer je u ceni PDV. Detalji su u tekstovima o porezu na promet nepokretnosti i o godišnjem porezu na imovinu.
Ako se ugovor raskine voljom strana u roku od 90 dana od zaključenja, a pre upisa u katastar, to je razlog za ponovno utvrđivanje poreza na promet.
Kada postajete vlasnik
Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u katastar nepokretnosti. Ni potpis kod notara, ni plaćena cena, ni predati ključevi sami po sebi ne čine vas vlasnikom. Zato je upis poslednji i najvažniji korak: kad stigne rešenje, proverite novi list nepokretnosti i uverite se da ste upisani kao vlasnik, sa tačnim udelom i bez neočekivanih tereta.
Ako kupujete prvi put u Crnoj Gori, ceo put od izbora stana do upisa opisuje vodič za kupovinu nekretnine, a aktuelnu ponudu pregledajte u oglasima za nekretnine.
Često postavljana pitanja
Da li je overa potpisa kod notara dovoljna? Nije. Ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti mora biti notarski zapis, ili privatna isprava koju notar potvrdi po pravilima za notarski zapis.
Ko plaća notara, kupac ili prodavac? Strane odgovaraju notaru solidarno, osim ako se drugačije dogovore. Zato u ugovor unesite ko snosi troškove.
Može li notar naplatiti manje? Ne. Tarifa se primenjuje u svakom slučaju, a ugovaranje veće ili manje naknade je zabranjeno.
Mogu li kupiti stan ako ne mogu doći kod notara? Možete, preko punomoćnika. Punomoćje mora biti u istoj formi kao ugovor, dakle notarski zapis, a naknada za njega iznosi 60 €.
Kada postajem vlasnik stana? Upisom u katastar nepokretnosti, a ne potpisom ugovora.
Izvori
Forma notarskog zapisa, potvrda privatne isprave i dostavljanje otpravka propisani su Zakonom o notarima (članovi 51a, 52 i 82), forma punomoćja članom 86 Zakona o obligacionim odnosima, a elektronsko dostavljanje Pravilnikom o dopuni Pravilnika o radu notara (Službeni list CG 88/2026). Naknade su iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026). Porez na promet uređuje Zakon o porezu na promet nepokretnosti (članovi 6, 7, 11, 15, 16 i 19), sticanje svojine upisom Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (član 84), a elektronski šalter izmene Zakona o državnom premeru i katastru nepokretnosti (Službeni list CG 160/2025). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretan ugovor konsultujte notara ili advokata.