Porez na kapitalni dobitak od prodaje stana u Crnoj Gori: 15% na zaradu, izuzeci i rok za prijavu

Kad prodate stan, kuću ili plac u Crnoj Gori, na zaradu od prodaje plaćate porez na kapitalni dobitak od 15%. Osnovica je razlika između prodajne i nabavne cene, a nabavna cena se usklađuje sa rastom cena na malo. Porez se ne plaća ako vam je nepokretnost bila jedino i glavno mesto stanovanja, a obračunava se u godišnjoj prijavi koja se podnosi do kraja aprila naredne godine.

Pravila daje crnogorski Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica. Ovaj vodič objašnjava kako se računa osnovica, kada se porez ne plaća, šta važi za nasleđen i poklonjen stan i za strance, uz primer obračuna.

Koliki je porez na kapitalni dobitak od prodaje nepokretnosti?

Ako je ugovorena cena niža od tržišne, prodajnu cenu utvrđuje poreski organ. Kod razmene nepokretnosti prodajnom cenom smatra se tržišna cena nepokretnosti koja se razmenjuje.

Opštinski prirez porezu na dohodak, do 13% poreske obaveze, a u Podgorici i na Cetinju do 15%, plaća se prema crnogorskom Zakonu o finansiranju lokalne samouprave na porez na lična primanja, samostalnu delatnost, prihode od imovine i prihode od kapitala. Porez na kapitalni dobitak se u toj listi ne navodi.

Kako se računa porez: primer

Naš primer, bez usklađivanja nabavne cene sa rastom cena na malo:

Da nabavna cena nije mogla biti utvrđena, nabavnom cenom bi se smatralo 80% od 150.000 €, odnosno 120.000 €, pa bi dobitak bio 30.000 €, a porez 4.500 €. Usklađivanje nabavne cene sa rastom cena na malo povećava nabavnu cenu i time smanjuje porez.

Kada se porez na kapitalni dobitak ne plaća?

Zakon propisuje tri slučaja u kojima se kapitalni dobitak ne oporezuje:

• nepokretnost vam je služila kao jedino i glavno mesto stanovanja (prebivalište); stan za odmor ili stan koji ste samo izdavali ne ispunjava taj uslov;
• prenos je izvršen između bračnih drugova, odnosno životnih partnera, i direktno je povezan sa brakom, životnim partnerstvom, razvodom, prestankom partnerstva ili nasljeđem;
• prenos je izvršen poklonom srodnicima prvog naslednog reda.

Kako se stan poklanja kod notara i koji porezi tada važe, objašnjava naš tekst o ugovoru o poklonu stana.

Šta važi za nasleđen i poklonjen stan?

Nasleđe i poklon se ne smatraju dohotkom, pa porez na dohodak ne plaćate kad stan nasledite ili dobijete na poklon. Kad takav stan kasnije prodate, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je ostavilac, odnosno poklonodavac stekao stan. Ako je stan davno kupljen po niskoj ceni, dobitak, a time i porez, može biti veliki, pa je dobro na vreme pribaviti stari kupoprodajni ugovor. Tok nasljeđivanja kod notara objašnjava naš tekst o ostavinskom postupku.

Ko podnosi prijavu i do kada?

• Rok. Porez na kapitalni dobitak obračunava se godišnje i plaća istovremeno sa podnošenjem godišnje poreske prijave, koja se podnosi do kraja aprila tekuće godine za prethodnu godinu.
• Rezident. Rezident koji ostvari kapitalni dobitak dužan je da podnese prijavu. Rezident je lice koje u Crnoj Gori ima prebivalište ili centar poslovnih i životnih interesa, ili u njoj boravi više od 183 dana u poreskoj godini.
• Nerezident. Stranac koji nije rezident plaća porez na dohodak ostvaren u Crnoj Gori i podnosi prijavu za prihode za koje nije propisan porez po odbitku, a kapitalni dobitak od prodaje nepokretnosti je upravo takav prihod.
• Ako prijava izostane. Poreski organ će po službenoj dužnosti podneti prijavu u ime obveznika koji je ne podnese u roku.
• Dvostruko oporezivanje. Rezidentu koji plati porez u drugoj državi priznaje se poreski kredit, najviše do iznosa crnogorskog poreza na isti dohodak.

Kako se po istim pravilima o kapitalnom dobitku oporezuje prodaja udela u d.o.o., objašnjava advokatska kancelarija RoNa Legal.

Kapitalni dobitak i porez na promet: ko šta plaća?

Stope i rok za porez na promet objašnjava naš tekst o porezu na promet nepokretnosti, a tok potpisivanja i upisa tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.

Kratka lista pre prodaje

Stanove i placeve koje vlasnici prodaju možete pronaći ili oglasiti u našoj kategoriji nekretnina.

Često postavljana pitanja

Koliki je porez na kapitalni dobitak od prodaje stana u Crnoj Gori? 15% od razlike između prodajne i nabavne cene. Stopa važi od 1. januara 2022., a ranije je iznosila 9%.

Da li plaćam porez ako prodam stan u kome živim? Ne, ako vam je stan bio jedino i glavno mesto stanovanja (prebivalište). Stan za odmor i stan koji ste samo izdavali ne ispunjavaju taj uslov.

Da li stranci plaćaju porez na prodaju nepokretnosti u Crnoj Gori? Da. Nerezident plaća porez na dohodak ostvaren u Crnoj Gori i podnosi prijavu, jer se na kapitalni dobitak ne plaća porez po odbitku.

Šta ako ne mogu dokazati za koliko je stan kupljen? Tada se nabavnom cenom smatra 80% prodajne cene, pa se oporezuje 20% prodajne cene.

Da li se plaća porez na prodaju nasleđenog stana? Nasleđe nije dohodak, ali kad stan prodate, dobitak se računa prema ceni po kojoj ga je stekao ostavilac.

Do kada se podnosi prijava za kapitalni dobitak? Do kraja aprila za prethodnu godinu, a porez se plaća istovremeno sa podnošenjem prijave.

Izvori

Kapitalni dobitak uređuje crnogorski Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (Službeni list RCG 65/2001, 37/2004 i 78/2006 i Službeni list CG 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 i 70/2026, članovi 3, 5, 10, 37a do 37h, 43, 44 i 50a), a prirez crnogorski Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Službeni list CG 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 i 119/2026, član 8). Prečišćeni tekst do 2021. objavljuje Paragraf, a stopu od 15% za kapitalne dobitke uvele su izmene iz 146/2021. Propisi su provereni 24. septembra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje poreske ni pravne savete; za konkretnu prodaju obratite se poreskom savetniku ili advokatu.