Karadağ'da ev satışında sermaye kazancı vergisi: kazancın %15'i, istisnalar ve beyan süresi

Karadağ'da daire, ev veya arsa sattığınızda satıştan elde ettiğiniz kazanç üzerinden %15 sermaye kazancı vergisi ödersiniz. Vergi matrahı satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki farktır ve alış fiyatı perakende fiyat artışına göre güncellenir. Taşınmaz tek ve asıl konutunuzsa vergi ödenmez; vergi, bir sonraki yılın nisan ayı sonuna kadar verilen yıllık beyannamede hesaplanır.

Kuralları Gerçek Kişiler Gelir Vergisi Kanunu koyuyor. Bu rehber matrahın nasıl hesaplandığını, verginin ne zaman ödenmediğini, miras ve bağışla gelen taşınmaz ile yabancılar için neyin geçerli olduğunu örnek bir hesapla anlatıyor.

Karadağ'da taşınmaz satışında sermaye kazancı vergisi ne kadar?

Sözleşme fiyatı piyasa fiyatının altındaysa satış fiyatını vergi idaresi belirler. Taşınmaz trampasında satış fiyatı, takas edilen taşınmazın piyasa fiyatıdır.

Gelir vergisine eklenen belediye payı (prirez), vergi borcunun %13'üne kadar, Podgorica ve Çetine'de %15'ine kadar, Yerel Yönetimlerin Finansmanı Kanunu'na göre ücret, serbest meslek, mülk geliri ve sermaye geliri vergileri üzerinden alınır. Sermaye kazancı vergisi bu listede yer almıyor.

Vergi nasıl hesaplanır? Bir örnek

Alış fiyatını perakende fiyat artışına göre güncellemeden yaptığımız örnek:

Alış fiyatı belirlenemeseydi alış fiyatı 150.000 €'nun %80'i, yani 120.000 € sayılacak, kazanç 30.000 €, vergi ise 4.500 € olacaktı. Alış fiyatının perakende fiyat artışına göre güncellenmesi alış fiyatını yükseltir ve böylece vergiyi azaltır.

Sermaye kazancı vergisi ne zaman ödenmez?

Kanun, sermaye kazancının vergilendirilmediği üç durum sayıyor:

• taşınmaz sizin tek ve asıl konutunuz (ikametgâhınız) olarak kullanıldıysa; tatil evi veya yalnızca kiraya verdiğiniz daire bu şartı karşılamaz;
• devir eşler veya hayat arkadaşları arasında yapıldıysa ve doğrudan evlilik, hayat ortaklığı, boşanma, ortaklığın sona ermesi veya mirasla bağlantılıysa;
• devir birinci derece mirasçılara bağış yoluyla yapıldıysa.

Bir dairenin noterde nasıl bağışlandığını ve hangi vergilerin geçerli olduğunu ev bağışı yazımız anlatıyor.

Miras ve bağışla gelen taşınmaz için ne geçerli?

Miras ve bağış gelir sayılmaz; bu yüzden bir daireyi miras aldığınızda veya bağış olarak aldığınızda gelir vergisi ödemezsiniz. O daireyi sonradan sattığınızda alış fiyatı, murisin veya bağışlayanın daireyi edindiği fiyattır. Daire yıllar önce düşük bir fiyata alındıysa kazanç ve dolayısıyla vergi yüksek olabilir; bu yüzden eski satış sözleşmesini zamanında bulmakta fayda var. Noterde mirasın nasıl işlediğini Karadağ'da miras yazımız anlatıyor.

Beyannameyi kim, ne zamana kadar verir?

• Süre. Sermaye kazancı vergisi yıllık hesaplanır ve yıllık vergi beyannamesiyle birlikte ödenir; beyanname içinde bulunulan yılın nisan ayı sonuna kadar önceki yıl için verilir.
• Mukim. Sermaye kazancı elde eden mukim beyanname vermek zorundadır. Mukim, Karadağ'da yerleşim yeri veya iş ve yaşam ilişkilerinin merkezi bulunan ya da vergi yılında Karadağ'da 183 günden fazla kalan kişidir.
• Mukim olmayan. Mukim olmayan yabancı, Karadağ'da elde ettiği gelir üzerinden gelir vergisi öder ve stopaj öngörülmeyen gelirler için beyanname verir; taşınmaz satışından doğan sermaye kazancı tam da böyle bir gelirdir.
• Beyanname verilmezse. Süresinde beyanname vermeyen mükellef adına vergi idaresi resen beyanname verir.
• Çifte vergilendirme. Başka bir ülkede vergi ödeyen mukime, aynı gelir için Karadağ vergisi tutarını aşmamak üzere vergi mahsubu tanınır.

Sermaye kazancı vergisi ve tapu devir vergisi: kim neyi öder?

Tapu devir vergisinin oranlarını ve süresini tapu devir vergisi yazımız, imza ve tescil sürecini ise noterde satış sözleşmesi yazımız anlatıyor.

Satıştan önce kontrol listesi

Sahiplerinin sattığı daire ve arsaları emlak kategorimizde bulabilir veya ilan verebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Karadağ'da daire satışında sermaye kazancı vergisi ne kadar? Satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki farkın %15'i. Bu oran 1 Ocak 2022'den beri geçerli; önceden %9'du.

Oturduğum daireyi satarsam vergi öder miyim? Daire tek ve asıl konutunuzsa (ikametgâhınızsa) hayır. Tatil evi ve yalnızca kiraya verdiğiniz daire bu şartı karşılamaz.

Yabancılar Karadağ'da taşınmaz satışında vergi öder mi? Evet. Mukim olmayan kişi Karadağ'da elde ettiği gelir üzerinden gelir vergisi öder ve beyanname verir, çünkü sermaye kazancına stopaj uygulanmaz.

Daireyi kaça aldığımı kanıtlayamazsam ne olur? Bu durumda alış fiyatı satış fiyatının %80'i sayılır; yani satış fiyatının %20'si vergilendirilir.

Miras kalan dairenin satışında vergi ödenir mi? Miras gelir değildir, ancak daireyi sattığınızda kazanç, murisin daireyi edindiği fiyata göre hesaplanır.

Sermaye kazancı beyannamesi ne zamana kadar verilir? Önceki yıl için nisan ayı sonuna kadar; vergi beyanname verilirken ödenir.

Kaynaklar

Sermaye kazancını Gerçek Kişiler Gelir Vergisi Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 65/2001, 37/2004 ve 78/2006 ile Karadağ Resmî Gazetesi 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 ve 70/2026, madde 3, 5, 10, 37a ila 37h, 43, 44 ve 50a), belediye payını ise Yerel Yönetimlerin Finansmanı Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 ve 119/2026, madde 8) düzenliyor. 2021'e kadarki konsolide metni Paragraf yayımlıyor; sermaye kazancı için %15 oranını 146/2021 değişiklikleri getirdi. Mevzuat 24 Eylül 2026'da kontrol edildi. Fijaka bir ilan platformudur ve vergi ya da hukuk danışmanlığı vermez; belirli bir satış için bir vergi danışmanına veya avukata başvurun.