Bir daire artırmada en düşük hangi fiyata satılabilir? 28 Mayıs 2026'dan itibaren birinci artırmada belirlenen değerin %80'inin, ikincide %50'sinin, üçüncüde %30'unun altına satılamıyor; taraflar ve ipotek alacaklıları daha düşük bir fiyatta anlaşırsa durum farklı.
Yerel aramalar açık satışlar hakkında neyin merak edildiğini gösteriyor: "javna prodaja nepokretnosti" (taşınmazın açık satışı) aramasının ardından "sudska javna prodaja nepokretnosti" (taşınmazın mahkeme yoluyla açık satışı), "javna prodaja stanova" (dairelerin açık satışı) aramasının ardından "prodaja stanova javna dražba" (dairelerin açık artırmayla satışı), "licitacija stanova" (daire ihalesi) aramasının ardından "licitacija stanova pod hipotekom" (ipotekli daire ihalesi) geliyor; ayrıca "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (icra memurları taşınmaz satışı) ve "zakljucak o prodaji nepokretnosti" (taşınmaz satış kararı) aranıyor. Kuralları İcra ve Teminat Kanunu koyuyor; kanunun Mayıs 2026 değişiklikleri artırmalardaki en düşük fiyatı değiştirdi.
Bu yazı satışı kimin yürüttüğünü, değerin nasıl belirlendiğini ve satışın nasıl ilan edildiğini, teminatın ne kadar olduğunu, her artırmada en düşük fiyatın ne olduğunu, kimin alıcı olamayacağını ve alıcının taşınmazla birlikte neyi devraldığını anlatıyor.
Satışı kim yürütüyor
Taşınmaz üzerinde icra, icra kararının kadastroya tescili, değerin belirlenmesi, satış ve alacaklıların satış bedelinden ödenmesiyle yürütülüyor. "Mahkeme yoluyla açık satış" da aransa da kanun icranın yürütülmesinde kural olarak kamu icra memurunu (javni izvršitelj), mahkemeyi ise yalnızca kanunun öngördüğü durumlarda yetkili kılıyor.
Taşınmazın değeri bir kararla, değerleme günündeki piyasa fiyatı üzerinden belirleniyor. İcra memuru lisanslı bir değerleme uzmanından değerleme veya bilirkişiden rapor ve görüş isteyebiliyor; satıştan sonra da taşınmaz üzerinde kalacak haklar değerden düşülüyor.
Satış kararı ve taşınmazın gezilmesi
Değer belirlendikten sonra icra memuru, satışın usulünü ve şartlarını, zamanını ve yerini, taşınmazın gezilebileceği zaman aralığını belirleyen bir satış kararı (zaključak o prodaji) veriyor. Karar medyada ilan ediliyor; taraflardan biri masrafı kendisine ait olmak üzere emlak aracılarını da karardan haberdar edebiliyor. Kararın ilanından satış gününe kadar en az 15, en fazla 30 gün geçmesi gerekiyor.
Satış şartları diğer bilgilerin yanında şunları içeriyor:
- taşınmazın eklentileriyle birlikte tanımı;
- satışla sona ermeyen üçüncü kişi hakları ile alıcının devraldığı irtifaklar ve taşınmaz yükleri;
- tahmin edilen değer;
- alıcının bedeli yatırması gereken süre; bu süre satış gününden itibaren 30 günü geçemez;
- satış usulü ve teminat tutarı.
İcra memuru, satın almakla ilgilenen kişinin taşınmazı uygun bir zamanda gezmesine izin veriyor.
2026 değişikliklerinden sonra en düşük fiyat
Satış sözlü açık artırmayla veya pazarlık yoluyla yapılıyor; artırma, icra memuru aksini belirlemedikçe onun bürosunda yapılıyor. Karadağ Resmî Gazetesi 70/2026'da yayımlanan değişiklikler 28 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi ve en düşük fiyatı değiştirdi:
| Artırma | Değişiklikten önce | 28 Mayıs 2026'dan itibaren |
| Birinci | Belirlenen değerin altında olamaz | Belirlenen değerin %80'inin altında olamaz |
| İkinci | Belirlenen değerin %50'sinin altında olamaz | Belirlenen değerin %50'sinin altında olamaz |
| Üçüncü | %50'nin altında olabilir, ama alacaklının alacağının altında olamaz | Belirlenen değerin %30'unun altında olamaz |
Değişikliklerle, tahmin edilen değer alacaktan düşükse ve ikinci artırma sonuçsuz kalmışsa taşınmazın alacaklı ile ipotek alacaklısının onayıyla fiyat sınırı olmadan satılabilmesine izin veren kural da kaldırıldı. Taraflar ve ipotek alacaklıları icra memurunun tutanağına geçen bir beyanla taşınmazın daha düşük bir fiyata satılabileceği konusunda hâlâ anlaşabiliyor. İki artırma arasında en az 15, en fazla 30 gün geçmesi gerekiyor. Değişiklikler süren takipler için özel bir geçiş hükmü içermiyor; bu yüzden zaten planlanmış bir satışta hangi kuralların uygulanacağını icra memuruna sorun.
Teminat ve artırmanın işleyişi
- Teminat. Artırmaya yalnızca önceden belirlenen değerin onda biri kadar teminat yatırmış kişiler katılabiliyor. Alacaklı ile ipotek alacaklısı, alacakları teminat tutarına ulaşıyorsa ve bedelden ödenebilecekse teminattan muaf.
- Tek katılımcı. Artırma yalnızca bir teklif veren hazır olduğunda da yapılıyor; bu durumda icra memuru, tarafların veya ipotek alacaklısının talebiyle artırmayı en fazla 15 gün erteleyebiliyor.
- İşleyiş. Artırma başlangıç fiyatının açıklanmasıyla başlıyor; en az bir katılımcı fiyatı kabul edince daha yüksek bir fiyat açıklanıyor ve son açıklanan fiyat kabul edilmediğinde artırma kapanıyor. Taşınmaz, bir ihale kararıyla en yüksek fiyatı veren kişiye veriliyor.
- Önalım hakkı. Kanuni önalım hakkı olan kişi, örneğin paydaş, artırma kapanır kapanmaz aynı şartlarla satın aldığını beyan ederse en iyi teklif verene karşı öncelik kazanıyor. Bu hakkın paydaşlar için nasıl işlediğini hisseli tapu ve önalım hakkı yazımız anlatıyor.
Bedelin yatırılması ve teminatın kaybı
Alıcı bedeli satış kararında belirlenen süre içinde yatırmak zorunda. En yüksek teklifi veren bunu yapmazsa icra memuru ona yapılan satışı hükümsüz ilan ediyor ve ikinci sıradaki teklif vereni, 2026 değişikliklerinden bu yana ise üçüncü ve sonraki her teklif vereni de satın almaya çağırıyor. Yeni bir kural da şu: teklifi kabul edilen ama bedeli süresinde yatırmayan kişiye teminat iade edilmiyor. Teklifi kabul edilmeyenlere teminat artırma kapanır kapanmaz iade ediliyor; ikinci ve üçüncü teklif verene ise satış bedeli yatırıldığında iade ediliyor.
Alıcı, alacağı bedelden ödenebilecek bir alacaklıysa yalnızca ulaşılan fiyat ile alacağı arasındaki farkı yatırıyor.
Kim alıcı olamaz
Borçlu, borçlunun kurucusu veya yetkilisi, hâkim, icra memuru ve çalışanları, satışa resmî olarak katılan diğer kişiler, bunların kanunun belirlediği çerçevedeki akrabaları, eşi, vasisi, evlatlığı veya evlat edineni ve kanunen o taşınmazı edinemeyen kişi alıcı olamıyor.
Son kural yabancılar için önemli: yabancı bir kişi, örneğin tarım arazisi, orman ve orman arazisi ya da kara sınırına bir kilometre mesafedeki bölgede ve adalarda bulunan taşınmaz üzerinde mülkiyet sahibi olamıyor. Üzerindeki konut binası satın alındığında 5.000 m²'ye kadar tarım ve orman arazisi için bir istisna bulunuyor. Avrupa Birliği ülkelerinden gerçek ve tüzel kişiler için bu kısıtlamalar Karadağ'ın Avrupa Birliği'ne katıldığı gün sona erecek.
Alıcı taşınmazla birlikte neyi devralıyor
| Konu | Kural |
| Mülkiyetin tescili | Bedel yatırılınca icra memuru taşınmazın alıcıya teslim edilmesine ve mülkiyetinin kadastroya tescil edilmesine karar veriyor |
| İpotek | İpotek, alıcıya teslim günü sona eriyor; alıcı ile ipotek alacaklısı ipoteğin kalmasında anlaşırsa devralınan borç bedelden düşülüyor |
| İrtifaklar | Eşyaya bağlı irtifaklar kalıyor; takipteki alacaklıların haklarından önce tescil edilen kişisel irtifaklar ve taşınmaz yükleri de kalıyor, diğerleri sona eriyor |
| Kiracı | Sözleşme icra kararından önce yapılmış ve daire kiracıya teslim edilmişse kira sona ermiyor; alıcı kiraya verenin haklarını devralıyor |
| Tahliye | Borçlu zilyetlik hakkını kaybediyor ve taşınmazı teslim etmek zorunda; icra memuru tahliyeyi emrediyor |
| Satışa itiraz | Usulsüzlüklerin giderilmesi talebi hakkındaki karar tamamlanmış satışı etkilemiyor, ama tazminata dayanak olabiliyor |
Teslim kararı vergi idaresine de gönderiliyor; satın almadaki genel vergi kurallarını tapu devir vergisi yazımız anlatıyor. Olağan bir satışta ipoteğin nasıl kaldırıldığını ipotekli daire satışı yazımız anlatıyor.
Artırmadan önce: kısa liste
| Kontrol | Neden |
| Tapu kaydı | İpotekler, irtifaklar, şerhler ve icra kararının tescili |
| Satış şartları | Kalan haklar, bedel için süre ve teminat tutarı |
| Gezme | Taşınmazın durumu ve içinde kimin yaşadığı |
| Kira sözleşmesi | Kiracı satıştan sonra da kalabilir |
| Satın alabilir misiniz | Yabancılar ve takiple bağlantılı kişiler için kısıtlamalar |
| Bedel için para | Süre en fazla 30 gün ve ödemezseniz teminat iade edilmez |
Tapu kaydının nasıl okunacağını Karadağ'da tapu kaydı yazımız anlatıyor. Sahiplerinin serbest pazarlıkla sattığı daire ve evleri emlak kategorimizde bulabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Karadağ'da taşınmazın açık satışını kim yürütüyor? Kanunun mahkemeyi yetkili kıldığı durumlar dışında kamu icra memuru. Değeri o belirliyor, satış kararını o veriyor ve artırmayı o yönetiyor.
Teminat ne kadar? Taşınmazın belirlenen değerinin onda biri. Teminat yatırmadan artırmaya katılamazsınız.
Bedeli zamanında ödemezsem ne olur? Size yapılan satış hükümsüz kalıyor, teminat iade edilmiyor ve icra memuru sıradaki teklif vereni çağırıyor.
Satın aldığım dairede ipotek kalır mı? Hayır. İpotek alıcıya teslim günü sona eriyor; alıcı ile ipotek alacaklısı ipoteğin kalmasında anlaşırsa durum farklı.
Kiracı taşınmak zorunda mı? Kira sözleşmesi icra kararından önce yapılmış ve daire kiracıya teslim edilmişse hayır. Bu durumda alıcı kiraya verenin haklarını devralıyor.
Kaynaklar
Taşınmazın açık satışını İcra ve Teminat Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 ve 70/2026, madde 3 ve 154 ila 188) düzenliyor; kanunun 2026 değişikliklerine kadarki konsolide metnini Paragraf yayımlıyor. Yabancılara yönelik kısıtlamaları Mülkiyet İlişkileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2009 ve 29/2025, madde 415) belirliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; bir artırmaya katılmadan önce satış şartlarını icra memuruna sorun veya bir avukata başvurun.