Jak v Černé Hoře koupit byt v exekuční dražbě? Prodej vede veřejný exekutor podle usnesení o prodeji, které se zveřejňuje 15 až 30 dnů před dražbou. Dražit smí jen ten, kdo předem složí jistotu ve výši jedné desetiny zjištěné hodnoty. Od 28. května 2026 činí nejnižší cena 80 % hodnoty v první, 50 % ve druhé a 30 % ve třetí dražbě a hypotéka dnem předání kupujícímu zaniká.
Místní vyhledávání ukazuje, co lidé chtějí o veřejných prodejích vědět: po „javna prodaja nepokretnosti“ (veřejný prodej nemovitostí) následuje „sudska javna prodaja nepokretnosti“ (soudní veřejný prodej nemovitostí), po „javna prodaja stanova“ (veřejný prodej bytů) „prodaja stanova javna dražba“ (prodej bytů ve veřejné dražbě), po „licitacija stanova“ (dražby bytů) „licitacija stanova pod hipotekom“ (dražby bytů zatížených hypotékou) a lidé hledají také „javni izvršitelji prodaja nepokretnosti“ (veřejní exekutoři, prodej nemovitostí) a „zakljucak o prodaji nepokretnosti“ (usnesení o prodeji nemovitosti). Pravidla vycházejí ze zákona o exekuci a zajištění, jehož novela z května 2026 změnila nejnižší cenu v dražbách.
Článek vysvětluje, kdo prodej vede, jak se stanoví hodnota a prodej oznamuje, jak vysoká je jistota, jaká je nejnižší cena v jednotlivých dražbách, kdo nesmí kupovat a co kupující s nemovitostí získá. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře zvažujete koupi bytu nebo domu v exekuční dražbě.
Kdo prodej vede
Exekuce na nemovitost se provádí zápisem usnesení o exekuci do katastru, stanovením hodnoty, prodejem nemovitosti a uspokojením věřitelů z výtěžku. Přestože lidé hledají i „soudní veřejný prodej“, zákon svěřuje provádění exekuce zpravidla veřejnému exekutorovi (javni izvršitelj) a soudu jen tam, kde to zákon stanoví.
Hodnota nemovitosti se stanoví rozhodnutím podle tržní ceny ke dni ocenění. Exekutor může požádat o ocenění licencovaného odhadce nebo o nález a posudek znalce a hodnota se snižuje o práva, která na nemovitosti po prodeji zůstávají.
Usnesení o prodeji a prohlídky
Jakmile je hodnota stanovena, vydá exekutor usnesení o prodeji (zaključak o prodaji), které stanoví způsob a podmínky prodeje, čas a místo prodeje a dobu, během níž lze nemovitost prohlédnout. Usnesení se zveřejňuje ve sdělovacích prostředcích a strana o něm může na své náklady informovat realitní kanceláře. Mezi zveřejněním usnesení a dnem prodeje musí uplynout nejméně 15 a nejvýše 30 dnů.
Podmínky prodeje obsahují mimo jiné:
- popis nemovitosti a jejího příslušenství;
- práva třetích osob, která prodejem nezanikají, a služebnosti a reálná břemena, která kupující přebírá;
- zjištěnou hodnotu;
- lhůtu, ve které musí kupující zaplatit cenu a která nesmí být delší než 30 dnů ode dne prodeje;
- způsob prodeje a výši jistoty.
Exekutor umožní každému zájemci o koupi prohlédnout si nemovitost ve vhodnou dobu.
Nejnižší cena po novele z roku 2026
Prodej probíhá ústní veřejnou dražbou nebo přímou dohodou a dražba se koná v kanceláři exekutora, pokud exekutor nerozhodne jinak. Novela zveřejněná v Úředním věstníku Černé Hory 70/2026 nabyla účinnosti 28. května 2026 a změnila nejnižší cenu:
| Dražba | Před novelou | Od 28. května 2026 |
| První | Ne pod zjištěnou hodnotu | Ne pod 80 % zjištěné hodnoty |
| Druhá | Ne pod 50 % zjištěné hodnoty | Ne pod 50 % zjištěné hodnoty |
| Třetí | Pod 50 %, ale ne pod pohledávku oprávněného | Ne pod 30 % zjištěné hodnoty |
Novela také zrušila pravidlo, podle něhož bylo možné nemovitost prodat bez cenového omezení se souhlasem oprávněného a zástavního věřitele, pokud byla zjištěná hodnota nižší než pohledávka a druhá dražba byla neúspěšná. Strany a zástavní věřitelé se stále mohou prohlášením zaznamenaným exekutorem dohodnout, že nemovitost lze prodat za nižší cenu. Mezi dvěma dražbami musí uplynout nejméně 15 a nejvýše 30 dnů. Novela neobsahuje zvláštní přechodné ustanovení pro již probíhající řízení, proto se u již nařízeného prodeje zeptejte exekutora, která pravidla platí.
Jistota a průběh dražby
- Jistota. Dražby se smějí účastnit jen ti, kdo předem složili jistotu ve výši jedné desetiny zjištěné hodnoty. Oprávněný a zástavní věřitel jsou od jistoty osvobozeni, pokud jejich pohledávky dosahují její výše a mohou být uspokojeny z ceny.
- Jeden dražitel. Dražba se koná, i když je přítomen jen jeden dražitel, a v takovém případě ji exekutor může na návrh stran nebo zástavního věřitele odložit až o 15 dnů.
- Postup. Dražba začíná vyhlášením vyvolávací ceny; když ji alespoň jeden účastník přijme, vyhlásí se vyšší cena a dražba končí, když poslední vyhlášená cena není přijata. Usnesením o příklepu připadne nemovitost dražiteli, který nabídl nejvyšší cenu.
- Předkupní právo. Osoba se zákonným předkupním právem, například spoluvlastník, má přednost před nejlepším dražitelem, pokud bezprostředně po skončení dražby prohlásí, že koupí za stejných podmínek. Jak toto právo funguje u spoluvlastníků, vysvětluje náš článek o spoluvlastnictví a předkupním právu.
Zaplacení ceny a ztráta jistoty
Kupující musí cenu zaplatit ve lhůtě stanovené v usnesení o prodeji. Pokud to nejvyšší dražitel neudělá, exekutor prohlásí prodej tomuto dražiteli za neúčinný a vyzve ke koupi druhého dražitele a od novely z roku 2026 i třetího a každého dalšího. Novinkou je také pravidlo, že dražitel, jehož nabídka byla přijata, ale který cenu včas nezaplatil, jistotu zpět nedostane. Dražitelům, jejichž nabídky přijaty nebyly, se jistota vrací ihned po skončení dražby, s výjimkou druhého a třetího dražitele, jimž se vrací po zaplacení kupní ceny.
Pokud je kupujícím oprávněný, jehož pohledávku lze z ceny uspokojit, platí jen rozdíl mezi dosaženou cenou a svou pohledávkou.
Kdo nesmí kupovat
Kupujícím nesmí být povinný, zakladatel nebo oprávněná osoba povinného, soudce, exekutor ani jeho zaměstnanci, jiná osoba úředně zapojená do prodeje, jejich příbuzní v okruhu stanoveném zákonem, manžel či manželka, poručník, osvojenec ani osvojitel, ani nikdo, kdo podle zákona nemůže danou nemovitost nabýt.
Poslední pravidlo je důležité pro cizince: cizí osoba nemůže vlastnit například zemědělskou půdu, les a lesní pozemky ani nemovitosti do jednoho kilometru od pozemní hranice nebo na ostrovech. Výjimka platí pro zemědělské a lesní pozemky do 5 000 m², když se kupuje obytná budova, která na nich stojí. Pro fyzické a právnické osoby ze států Evropské unie tato omezení skončí dnem vstupu Černé Hory do Evropské unie.
Co kupující s nemovitostí získá
| Otázka | Pravidlo |
| Zápis vlastnictví | Po zaplacení ceny nařídí exekutor předání nemovitosti kupujícímu a zápis jeho vlastnictví do katastru |
| Hypotéka | Hypotéka zaniká dnem předání kupujícímu, ledaže se kupující a zástavní věřitel dohodnou, že zůstane, a cena se sníží o převzatý dluh |
| Služebnosti | Pozemkové služebnosti zůstávají; osobní služebnosti a reálná břemena zapsaná před právy věřitelů v řízení zůstávají také, ostatní zanikají |
| Nájemce | Nájem nekončí, pokud byla smlouva uzavřena a byt předán nájemci před usnesením o exekuci; kupující přebírá práva pronajímatele |
| Vystěhování | Povinný ztrácí právo držby a musí nemovitost předat; exekutor nařídí její vyklizení |
| Námitka proti prodeji | Rozhodnutí o návrhu na odstranění nesrovnalostí se na dokončený prodej nevztahuje, může však být důvodem k náhradě škody |
Usnesení o předání se zasílá i daňovému úřadu; obecná daňová pravidla při koupi vysvětluje náš článek o dani z převodu nemovitostí. Jak se hypotéka odstraňuje při běžném prodeji, vysvětluje náš článek o prodeji bytu s hypotékou.
Před dražbou: rychlý přehled
| Kontrola | Proč |
| Výpis z katastru | Hypotéky, služebnosti, poznámky a zápis usnesení o exekuci |
| Podmínky prodeje | Práva, která zůstávají, lhůta pro zaplacení ceny a výše jistoty |
| Prohlídka | Stav nemovitosti a kdo v ní bydlí |
| Nájemní smlouva | Nájemce může po prodeji zůstat |
| Zda smíte kupovat | Omezení pro cizince a pro osoby spojené s řízením |
| Peníze na cenu | Lhůta je nejvýše 30 dnů a jistota se při nezaplacení nevrací |
Jak číst výpis z katastru, vysvětluje náš článek o výpisu z katastru. Byty a domy, které vlastníci prodávají soukromou dohodou, najdete v naší kategorii nemovitostí.
Často kladené otázky
Kdo v Černé Hoře vede veřejný prodej nemovitostí? Veřejný exekutor, s výjimkou případů, kdy zákon svěřuje příslušnost soudu. Exekutor stanoví hodnotu, vydá usnesení o prodeji a vede dražbu.
Za jakou nejnižší cenu lze byt v dražbě prodat? Od 28. května 2026 ne pod 80 % v první dražbě, ne pod 50 % ve druhé a ne pod 30 % zjištěné hodnoty ve třetí, pokud se strany a zástavní věřitelé nedohodnou na nižší ceně.
Jak vysoká je jistota? Jedna desetina zjištěné hodnoty nemovitosti. Bez složení jistoty se dražby nemůžete účastnit.
Co se stane, když cenu nezaplatím včas? Prodej vám nemá právní účinky, jistota se nevrací a exekutor vyzve dalšího dražitele.
Zůstává na koupeném bytě hypotéka? Ne. Hypotéka zaniká dnem předání kupujícímu, ledaže se kupující a zástavní věřitel dohodnou, že zůstane.
Musí se nájemce vystěhovat? Ne, pokud byla nájemní smlouva uzavřena a byt předán nájemci před usnesením o exekuci. Kupující pak přebírá práva pronajímatele.
Zdroje
Veřejný prodej nemovitostí upravuje zákon o exekuci a zajištění (Úřední věstník Černé Hory 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 a 70/2026, články 3 a 154 až 188), jehož úplné znění do novely z roku 2026 zveřejňuje Paragraf. Omezení pro cizince stanoví zákon o vlastnicko-právních vztazích (Úřední věstník Černé Hory 19/2009 a 29/2025, článek 415). Všechny odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; před účastí v dražbě si ověřte podmínky prodeje u exekutora nebo se poraďte s advokátem.