Licitațiile imobiliare în Muntenegru: cum cumpărați un apartament la o vânzare prin executare silită și ce s-a schimbat în 2026

Cum cumpărați un apartament la o licitație de executare silită în Muntenegru? Vânzarea o conduce executorul public, care stabilește valoarea și publică încheierea de vânzare. Participați numai după ce plătiți o garanție de o zecime din valoare. Din 28 mai 2026, prețul minim este de 80 % la prima licitație, 50 % la a doua și 30 % la a treia, iar dacă nu plătiți prețul la timp, pierdeți garanția.

Căutările locale arată ce vor oamenii să știe despre vânzările publice: după „javna prodaja nepokretnosti” (vânzarea publică a imobilelor) urmează „sudska javna prodaja nepokretnosti” (vânzarea publică judiciară a imobilelor), după „javna prodaja stanova” (vânzarea publică a apartamentelor) urmează „prodaja stanova javna dražba” (vânzarea apartamentelor prin licitație publică), după „licitacija stanova” (licitații de apartamente) urmează „licitacija stanova pod hipotekom” (licitații de apartamente ipotecate), iar oamenii mai caută „javni izvršitelji prodaja nepokretnosti” (executorii publici și vânzarea imobilelor) și „zakljucak o prodaji nepokretnosti” (încheierea de vânzare a unui imobil). Regulile vin din Legea executării silite și asigurării, ale cărei modificări din mai 2026 au schimbat prețul minim la licitații.

Articolul acesta explică cine conduce vânzarea, cum se stabilește valoarea și se anunță vânzarea, cât este garanția, care este prețul minim la fiecare licitație, cine nu poate cumpăra și ce primește cumpărătorul odată cu proprietatea. Acest ghid este util dacă vă gândiți să cumpărați un apartament sau o casă la o licitație în Muntenegru.

Cine conduce vânzarea

Executarea silită asupra unui imobil se face prin înscrierea încheierii de executare în cadastru, stabilirea valorii, vânzarea imobilului și plata creditorilor din sumele obținute. Deși oamenii caută și o „vânzare publică judiciară”, legea îl face pe executorul public (javni izvršitelj) responsabil, ca regulă, de efectuarea executării, iar instanța numai acolo unde legea prevede.

Valoarea imobilului se stabilește prin încheiere, la prețul de piață din ziua evaluării. Executorul poate cere o evaluare de la un evaluator autorizat sau constatările și opinia unui expert, iar valoarea se reduce cu drepturile care rămân asupra imobilului după vânzare.

Încheierea de vânzare și vizionările

După stabilirea valorii, executorul emite o încheiere de vânzare (zaključak o prodaji), care stabilește modul și condițiile vânzării, data și locul vânzării și perioada în care imobilul poate fi vizionat. Încheierea se publică în mass-media, iar o parte poate, pe cheltuiala sa, să înștiințeze agenții imobiliari despre ea. Între publicarea încheierii și ziua vânzării trebuie să treacă cel puțin 15 și cel mult 30 de zile.

Condițiile vânzării includ, printre altele:

• o descriere a imobilului și a accesoriilor sale;
• drepturile terților pe care vânzarea nu le stinge, precum și servituțile și sarcinile reale pe care le preia cumpărătorul;
• valoarea stabilită;
• termenul în care cumpărătorul trebuie să plătească prețul, care nu poate fi mai lung de 30 de zile de la ziua vânzării;
• modul de vânzare și suma garanției.

Executorul îi permite oricui este interesat să cumpere să vizioneze imobilul la o oră potrivită.

Prețul minim după modificările din 2026

Vânzarea are loc prin licitație publică orală sau prin învoială directă, iar licitația se ține la sediul executorului, dacă acesta nu decide altfel. Modificările publicate în Monitorul Oficial al Muntenegrului 70/2026 au intrat în vigoare la 28 mai 2026 și au schimbat prețul minim:

Modificările au eliminat și regula conform căreia, atunci când valoarea stabilită era mai mică decât creanța și a doua licitație eșuase, imobilul putea fi vândut fără limită de preț, cu acordul creditorului urmăritor și al creditorului ipotecar. Părțile și creditorii ipotecari pot conveni în continuare, printr-o declarație consemnată de executor, ca imobilul să fie vândut la un preț mai mic. Între două licitații trebuie să treacă cel puțin 15 și cel mult 30 de zile. Modificările nu conțin o regulă tranzitorie specială pentru procedurile deja în curs, așa că, pentru o vânzare deja programată, întrebați executorul ce reguli se aplică.

Garanția și desfășurarea licitației

• Garanția. Pot participa la licitație numai cei care au plătit în prealabil o garanție de o zecime din valoarea stabilită. Creditorul urmăritor și creditorul ipotecar sunt scutiți de garanție dacă creanțele lor ating suma acesteia și pot fi plătite din preț.
• Un singur ofertant. Licitația are loc chiar și atunci când este prezent un singur ofertant, iar în acest caz executorul o poate amâna cu cel mult 15 zile, la propunerea părților sau a creditorului ipotecar.
• Desfășurarea. Licitația începe cu anunțarea prețului de pornire; când cel puțin un participant îl acceptă, se anunță un preț mai mare, iar licitația se încheie când ultimul preț anunțat nu este acceptat. Printr-o încheiere de adjudecare, imobilul îi revine ofertantului care a oferit cel mai mare preț.
• Dreptul de preempțiune. O persoană cu un drept legal de preempțiune, de exemplu un coproprietar, are prioritate față de cel mai bun ofertant dacă declară, imediat după încheierea licitației, că va cumpăra în aceleași condiții. Cum funcționează acest drept pentru coproprietari explicăm în articolul nostru despre coproprietate și dreptul de preempțiune.

Plata prețului și pierderea garanției

Cumpărătorul trebuie să plătească prețul în termenul stabilit în încheierea de vânzare. Dacă cel mai bun ofertant nu face acest lucru, executorul declară vânzarea către acel ofertant fără efect și îl invită pe al doilea ofertant să cumpere, iar de la modificările din 2026 și pe al treilea și pe fiecare ofertant următor. Nouă este și regula conform căreia un ofertant a cărui ofertă a fost acceptată, dar care nu a plătit prețul la timp, nu își primește înapoi garanția. Ofertanții ale căror oferte nu au fost acceptate își primesc garanțiile înapoi imediat după încheierea licitației, cu excepția celui de-al doilea și celui de-al treilea ofertant, ale căror garanții se returnează după plata prețului de vânzare.

Dacă cumpărătorul este un creditor urmăritor a cărui creanță poate fi plătită din preț, el plătește numai diferența dintre prețul obținut și creanța sa.

Cine nu poate cumpăra

Cumpărător nu poate fi debitorul, un fondator sau o persoană împuternicită a debitorului, un judecător, executorul sau personalul său, o altă persoană implicată oficial în vânzare, rudele lor din cercul definit de lege, soțul, tutorele, copilul adoptat sau părintele adoptiv și nici oricine nu poate dobândi prin lege acel imobil.

Ultima regulă contează pentru străini: o persoană străină nu poate deține, de exemplu, terenuri agricole, păduri și terenuri forestiere sau proprietăți aflate la mai puțin de un kilometru de frontiera terestră ori pe insule. Există o excepție pentru terenurile agricole și forestiere de până la 5.000 m² atunci când se cumpără o clădire de locuit aflată pe ele. Pentru persoanele fizice și juridice din țările Uniunii Europene, aceste restricții vor înceta în ziua aderării Muntenegrului la Uniunea Europeană.

Ce primește cumpărătorul odată cu proprietatea

Încheierea de predare se trimite și autorității fiscale; regulile fiscale generale la cumpărare sunt explicate în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății. Cum se radiază o ipotecă la o vânzare obișnuită explicăm în articolul nostru despre vânzarea unui apartament ipotecat.

Înainte de licitație: o listă scurtă

Cum citiți un extras de carte funciară explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară. Apartamente și case pe care proprietarii le vând prin înțelegere directă găsiți în categoria noastră imobiliare.

Întrebări frecvente

Cine conduce vânzarea publică a imobilelor în Muntenegru? Executorul public, cu excepția cazurilor în care legea dă competența instanței. Executorul stabilește valoarea, emite încheierea de vânzare și conduce licitația.

Care este prețul minim la care poate fi vândut un apartament la licitație? De la 28 mai 2026, nu sub 80 % la prima licitație, nu sub 50 % la a doua și nu sub 30 % din valoarea stabilită la a treia, cu excepția cazului în care părțile și creditorii ipotecari convin un preț mai mic.

Cât este garanția? O zecime din valoarea stabilită a imobilului. Nu puteți participa la licitație fără plata garanției.

Ce se întâmplă dacă nu plătesc prețul la timp? Vânzarea către dumneavoastră nu produce efecte juridice, garanția nu se returnează, iar executorul îl invită pe următorul ofertant.

Rămâne ipoteca pe apartamentul cumpărat? Nu. Ipoteca se stinge în ziua predării către cumpărător, cu excepția cazului în care cumpărătorul și creditorul ipotecar convin ca ea să rămână.

Trebuie să se mute un chiriaș? Nu, dacă contractul de închiriere a fost încheiat și apartamentul predat chiriașului înainte de încheierea de executare. Cumpărătorul preia atunci drepturile proprietarului.

Surse

Vânzarea publică a imobilelor este reglementată de Legea executării silite și asigurării (Monitorul Oficial al Muntenegrului 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 și 70/2026, articolele 3 și 154–188), al cărei text consolidat până la modificările din 2026 este publicat de Paragraf. Restricțiile pentru străini sunt stabilite de Legea privind raporturile de proprietate (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2009 și 29/2025, articolul 415). Toate paginile legate sunt în limba muntenegreană. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; înainte să participați la o licitație, verificați condițiile vânzării la executor sau consultați un avocat.