Vânzarea unui apartament ipotecat în Muntenegru: ordinea plăților, radierea ipotecii și ce trebuie să verifice cumpărătorul

Se poate vinde un apartament ipotecat în Muntenegru? Da, dar ipoteca urmează apartamentul, nu proprietarul. O parte din preț se plătește direct băncii sau prin contul special al notarului, banca confirmă în opt zile că ipoteca a încetat, iar vânzătorul cere radierea ei din cadastru. De la sfârșitul lui 2025, creditele pentru locuințe se pot rambursa anticipat fără comision.

Multe apartamente scoase la vânzare sunt încă în curs de plată. Vânzătorul vrea să închidă creditul din banii obținuți, iar cumpărătorul nu vrea să plătească pentru un apartament care poartă datoria altcuiva. Căutările locale arată ambele fețe ale problemei: lângă „prodaja stana pod hipotekom” (vânzarea unui apartament ipotecat), oamenii adaugă „iskustva” (experiențe), „forum” și „banke” (bănci), iar lângă „brisanje hipoteke” (radierea ipotecii) cel mai des „iz katastra” (din cadastru), „koliko traje” (cât durează), „nakon otplate kredita” (după rambursarea creditului) și „notar”. Cumpărătorii caută „kako kupiti stan pod hipotekom” (cum se cumpără un apartament ipotecat) și „kupovina stana pod hipotekom na kredit” (cumpărarea unui apartament ipotecat cu credit).

Articolul acesta explică ce spune legea despre ipotecă atunci când un apartament își schimbă proprietarul, în ce ordine ar trebui să circule banii ca nimeni să nu fie expus, în cât timp trebuie banca să confirme că datoria este plătită și ce s-a schimbat la rambursarea anticipată a creditelor pentru locuințe. Acest ghid este util dacă vindeți sau cumpărați în Muntenegru un apartament pe care există o ipotecă.

Ipoteca urmează apartamentul, nu proprietarul

Ipoteca se constituie prin înscriere în cadastrul imobiliar și îi dă creditorului, de obicei o bancă, dreptul de a fi plătit din valoarea apartamentului înaintea altor creditori, indiferent de schimbarea proprietarului. Acesta este punctul esențial pentru un cumpărător: dacă cumpărați un apartament cu o ipotecă înscrisă, iar datoria vânzătorului rămâne neplătită, banca o poate recupera în continuare din acel apartament.

Ipoteca se vede în extrasul de carte funciară, în secțiunea despre sarcini, cu creditorul și suma creanței. Legea cere și ca registrul ipotecilor să fie publicat pe site-ul autorității responsabile de înscrierea lor. Ce altceva să citiți în extrasul de carte funciară găsiți în articolul nostru despre verificările dinainte de cumpărare.

Vânzarea unui apartament ipotecat nu este deci interzisă, dar trebuie organizată astfel încât datoria să fie închisă și ipoteca radiată înainte ca cumpărătorul să rămână fără bani și fără un apartament curat.

Ordinea: cum circulă banii ca nimeni să nu-și asume un risc

La primirea unei cereri de rambursare anticipată, creditorul trebuie să furnizeze fără întârziere informațiile necesare pentru această decizie, pe hârtie sau pe un alt suport durabil. O situație pentru o dată anume contează pentru că dobânda curge până în ziua plății.

Plata prin contul special al notarului înseamnă că banii ajung la destinație numai după ce condițiile convenite sunt îndeplinite. Conform tarifului notarial, onorariul este de 0,3 % din sumă, cel puțin 150 €, pentru fiecare perioadă începută de șase luni. Cum arată contractul în sine și ce altceva percepe notarul explicăm în articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare la notar, iar arvuna și antecontractul în articolul nostru despre arvună (kapara).

Rambursarea anticipată a unui credit pentru locuință fără comision

Conform Legii creditului de consum din 2025, un consumator poate rambursa un credit anticipat, parțial sau integral, oricând și are dreptul la o reducere a costului total cu dobânda și costurile aferente perioadei rămase. La un credit de consum obișnuit cu dobândă fixă, banca poate percepe un comision de până la 1 % din suma rambursată anticipat sau de până la 0,5 % dacă din credit mai rămân cel mult 12 luni, și numai dacă rambursările anticipate dintr-o perioadă de 12 luni depășesc 10.000 €.

Pentru un credit pentru locuință, banca nu are dreptul la acest comision. Conform legii, un credit pentru locuință este un credit de consum garantat cu o ipotecă pe un imobil sau un credit al cărui scop este dobândirea unui imobil. Legea se aplică de la sfârșitul lui 2025, iar regula privind creditele pentru locuințe acoperă în mod expres și contractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii, în februarie 2025. Dacă banca vă percepe totuși un comision de rambursare anticipată la un credit pentru locuință, cereți o justificare scrisă.

Acest lucru se aplică persoanelor fizice care folosesc creditul în afara activității lor profesionale. Un credit luat de o societate sau de un întreprinzător individual în scopuri de afaceri nu este un credit de consum.

Radierea ipotecii: o confirmare în opt zile

Când datoria a fost plătită împreună cu dobânda și creanțele accesorii, ipoteca încetează prin radierea din cadastru. Legea privind raporturile de proprietate îi dă băncii un termen clar:

• În opt zile de la încetarea ipotecii, banca trebuie să întocmească și să îi predea debitorului o confirmare că ipoteca a încetat.
• Pe baza acestei confirmări, debitorul ipotecar depune cererea de radiere la autoritatea responsabilă de înscriere.
• Dacă banca nu predă confirmarea la timp, debitorul poate cere instanței să constate că datoria a fost plătită și să dispună radierea, iar banca răspunde pentru eventualele daune provocate astfel.

Dacă acordul pentru radiere se dă printr-o declarație unilaterală la notar, onorariul notarului pentru o astfel de declarație conform tarifului este de 60 €. Acest articol al legii nu stabilește cât durează radierea în sine în cadastru, așa că verificați rezultatul în extrasul de carte funciară înainte să plătiți restul prețului.

Cumpărarea unui apartament ipotecat cu credit

Dacă cumpărătorul cumpără cu credit, banca acestuia înscrie și ea o ipotecă pe același apartament. Când există mai multe ipoteci pe aceeași proprietate, rangul se stabilește după momentul depunerii cererii de înscriere, iar creditorii sunt plătiți în această ordine. De aceea, pentru banca cumpărătorului contează ca vechea ipotecă să fie radiată, iar pentru cumpărător ca ordinea plăților și a înscrierilor să fie scrisă în contract. Cum funcționează un credit pentru locuință găsiți în articolul nostru despre credite ipotecare și dobânzi.

Dacă, în loc să plătească, cumpărătorul preia datoria vânzătorului, datoria preluată intră în baza impozitului pe transfer, pentru că tot ce dă cumpărătorul pentru a dobândi apartamentul contează drept contraprestație. Cum se calculează acest impozit explicăm în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății.

Ce trebuie să verifice cumpărătorul

Dacă vindeți un apartament și încă pregătiți anunțul, tot procesul, de la preț până la predare, este descris în ghidul nostru despre vânzarea unui apartament. Anunțul îl puteți publica în categoria imobiliare.

Întrebări frecvente

Se poate vinde un apartament ipotecat? Da. Ipoteca nu interzice vânzarea, dar urmează apartamentul, așa că datoria trebuie închisă din preț, iar ipoteca radiată. Citiți și contractul de credit: dacă cere acordul băncii pentru o vânzare, obțineți-l în scris înainte de antecontract.

Este sigur să cumpăr un apartament ipotecat? Da, dacă o parte din preț merge direct la bancă sau prin contul notarului, dacă aveți o situație scrisă a datoriei și dacă plătiți restul numai după ce vedeți că ipoteca a fost radiată sau că cererea de radiere a fost depusă.

Cine radiază ipoteca după rambursarea creditului? Banca emite în opt zile o confirmare că ipoteca a încetat, iar pe această bază debitorul depune cererea de radiere din cadastru. Dacă banca întârzie, debitorul poate cere instanței să dispună radierea.

Percepe banca un comision pentru rambursarea anticipată a unui credit pentru locuință? Conform Legii creditului de consum, banca nu are dreptul la un comision de rambursare anticipată la un credit pentru locuință. Regula acoperă în mod expres și contractele încheiate înainte de februarie 2025.

Cât durează radierea ipotecii? Banca are opt zile pentru confirmare. Cât durează apoi radierea în cadastru nu este stabilit în acel articol al legii, așa că urmăriți-o prin extrasul de carte funciară.

Pot cumpăra cu credit un apartament ipotecat? Da, dar și banca dumneavoastră înscrie o ipotecă, iar rangul depinde de momentul depunerii cererii de înscriere. De aceea vechea ipotecă trebuie radiată, iar ordinea plăților scrisă în contract.

Surse

Regulile privind ipoteca, rangul și încetarea ipotecii provin din Legea privind raporturile de proprietate (articolele 308, 318, 324 și 350). Rambursarea anticipată este reglementată de Legea creditului de consum (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 15/2025, articolele 2, 47 și 83), iar baza impozitului pe transfer de articolul 9 din Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare. Onorariile notariale sunt preluate din Tariful privind onorariile și cheltuielile notarilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026, pozițiile tarifare 1 și 15). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică sau financiară; pentru un contract concret, consultați un notar, banca dumneavoastră sau un avocat.