Eladható-e egy jelzáloggal terhelt lakás Montenegróban? Igen, de a jelzálog a lakást követi, nem a tulajdonost. A vételár egy részét közvetlenül a banknak vagy a közjegyző letéti számláján keresztül kell kifizetni, a bank a tartozás megfizetése után nyolc napon belül igazolja a jelzálog megszűnését, a vevő pedig a maradékot csak akkor fizesse ki, ha látja, hogy a jelzálog törlése megtörtént vagy folyamatban van.
Sok eladó lakás után még törlesztik a hitelt. Az eladó az eladásból származó pénzből akarja lezárni a hitelt, a vevő pedig nem akar olyan lakásért fizetni, amelyen más tartozása van. A helyi keresések a probléma mindkét oldalát mutatják: a „prodaja stana pod hipotekom” (jelzáloggal terhelt lakás eladása) mellé az emberek az „iskustva” (tapasztalatok), a „forum” és a „banke” (bankok) szavakat írják, a „brisanje hipoteke” (jelzálog törlése) mellé pedig leggyakrabban az „iz katastra” (a kataszterből), a „koliko traje” (mennyi ideig tart), a „nakon otplate kredita” (a hitel visszafizetése után) és a „notar” szavakat. A vevők a „kako kupiti stan pod hipotekom” (hogyan vegyünk jelzáloggal terhelt lakást) és a „kupovina stana pod hipotekom na kredit” (jelzáloggal terhelt lakás vásárlása hitelből) kifejezésekre keresnek.
Ez a cikk elmagyarázza, mit mond a törvény a jelzálogról, amikor a lakás tulajdonost cserél, milyen sorrendben mozogjon a pénz, hogy senki ne legyen kiszolgáltatva, mennyi ideje van a banknak igazolni a tartozás megfizetését, és mi változott a lakáshitelek előtörlesztésében.
A jelzálog a lakást követi, nem a tulajdonost
A jelzálogjog az ingatlan-kataszteri bejegyzéssel jön létre, és a hitelezőnek, általában egy banknak, jogot ad arra, hogy a lakás értékéből más hitelezőket megelőzően kielégítést kapjon, a tulajdonos személyének változásától függetlenül. Ez a vevő számára a kulcspont: ha bejegyzett jelzáloggal terhelt lakást vesz, és az eladó tartozása kifizetetlen marad, a bank továbbra is behajthatja azt ebből a lakásból.
A jelzálog a tulajdoni lap terhekről szóló részében látható, a hitelezővel és a követelés összegével. A törvény azt is előírja, hogy a jelzálog-nyilvántartást a bejegyzésükért felelős hatóság honlapján közzé kell tenni. Hogy mit kell még elolvasni a tulajdoni lapon, azt a vásárlás előtti ellenőrzésekről szóló cikkünk ismerteti.
Jelzáloggal terhelt lakást eladni tehát nem tilos, de úgy kell megszervezni, hogy a tartozást lezárják és a jelzálogot töröljék, mielőtt a vevő pénz és tehermentes lakás nélkül maradna.
A sorrend: hogyan mozogjon a pénz, hogy senki ne kockáztasson
| Lépés | Ki | Mi történik |
| 1 | Eladó | Írásbeli kimutatást kér a banktól a tartozásról egy meghatározott napi előtörlesztéshez |
| 2 | Mindkét fél | Közjegyzőnél előszerződést kötnek, amely rögzíti, hogy a vételár egy részét közvetlenül a banknak fizetik |
| 3 | Vevő | Ezt a részt a banknak vagy a közjegyző letéti számláján keresztül fizeti, a maradékot az eladónak |
| 4 | Bank | A tartozás megfizetése után nyolc napon belül igazolást ad ki a jelzálog megszűnéséről |
| 5 | Az eladó mint jelzálogadós | Az igazolás alapján benyújtja a jelzálog törlése iránti kérelmet |
| 6 | Vevő | Ellenőrzi az új tulajdoni lapot: ő a tulajdonos, és nincs jelzálog |
Az előtörlesztés iránti kérelem kézhezvételekor a hitelezőnek késedelem nélkül meg kell adnia a döntéshez szükséges információkat, papíron vagy más tartós adathordozón. Egy adott napra szóló kimutatás azért fontos, mert a kamat a fizetés napjáig fut.
A közjegyző letéti számláján keresztüli fizetés azt jelenti, hogy a pénz csak a megállapodott feltételek teljesülésekor érkezik meg. A közjegyzői díjszabás szerint ennek díja az összeg 0,3%-a, legalább 150 €, minden megkezdett hat hónapra. Hogy hogyan néz ki maga a szerződés, és mit számít még fel a közjegyző, azt a közjegyzői adásvételi szerződésről szóló cikkünk, a foglalót és az előszerződést pedig a foglalóról (kapara) szóló cikkünk magyarázza el.
Lakáshitel díjmentes előtörlesztése
A fogyasztói hitelről szóló 2025-ös törvény szerint a fogyasztó a hitelt bármikor részben vagy egészben előtörlesztheti, és jogosult a teljes költség csökkentésére a hátralévő időszak kamataival és díjaival. Rögzített kamatozású, szokásos fogyasztási hitelnél a bank az előtörlesztett összeg legfeljebb 1%-ának megfelelő díjat számíthat fel, illetve legfeljebb 0,5%-ot, ha a hitelből legfeljebb 12 hónap van hátra, és csak akkor, ha a 12 hónapon belüli előtörlesztések meghaladják a 10 000 eurót.
Lakáshitelnél a bank erre a díjra nem jogosult. A törvény szerint lakáshitel az ingatlanon alapított jelzáloggal biztosított fogyasztói hitel, vagy az a hitel, amelynek célja ingatlan megszerzése. A törvényt 2025 vége óta alkalmazzák, és a lakáshitelekre vonatkozó szabály kifejezetten a törvény 2025. februári hatálybalépése előtt kötött szerződésekre is kiterjed. Ha a bank lakáshitelnél mégis előtörlesztési díjat számít fel, kérjen írásos indoklást.
Ez a gazdasági tevékenységükön kívül hitelt felvevő magánszemélyekre vonatkozik. Egy cég vagy egyéni vállalkozó által üzleti célra felvett hitel nem fogyasztói hitel.
A jelzálog törlése: igazolás nyolc napon belül
Amikor a tartozást a kamatokkal és a járulékos követelésekkel együtt megfizették, a jelzálog a kataszterből való törléssel szűnik meg. A tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény egyértelmű határidőt szab a banknak:
- A jelzálog megszűnésétől számított nyolc napon belül a banknak el kell készítenie és át kell adnia az adósnak a jelzálog megszűnéséről szóló igazolást.
- Ennek az igazolásnak az alapján a jelzálogadós benyújtja a törlés iránti kérelmet a bejegyzésért felelős hatósághoz.
- Ha a bank nem adja át időben az igazolást, az adós kérheti a bíróságtól annak megállapítását, hogy a tartozást megfizette, és a törlés elrendelését, a bank pedig felel az ebből eredő kárért.
Ha a törléshez való hozzájárulást közjegyző előtt egyoldalú nyilatkozatként adják meg, a közjegyző díja egy ilyen nyilatkozatért a díjszabás szerint 60 €. A törvénynek ez a cikke nem határozza meg, mennyi ideig tart maga a törlés a kataszterben, ezért a vételár többi részének kifizetése előtt ellenőrizze az eredményt a tulajdoni lapon.
Jelzáloggal terhelt lakás vásárlása hitelből
Ha a vevő hitelből vásárol, a vevő bankja is jelzálogot jegyeztet be ugyanarra a lakásra. Ha egy ingatlanon több jelzálog van, a rangsort a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontja határozza meg, és a hitelezőket ebben a sorrendben elégítik ki. Ezért fontos a vevő bankjának, hogy a régi jelzálogot töröljék, a vevőnek pedig, hogy a fizetések és bejegyzések sorrendjét a szerződésbe foglalják. A lakáshitel működését a jelzáloghitelekről és kamatokról szóló cikkünk ismerteti.
Ha a vevő fizetés helyett átvállalja az eladó tartozását, az átvállalt tartozás az átruházási adó alapjának része, mert minden, amit a vevő a lakás megszerzéséért ad, ellenszolgáltatásnak számít. Hogy hogyan számítják ezt az adót, azt az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk magyarázza el.
Amit a vevőnek ellenőriznie kell
| Ellenőrzés | Hol | Miért |
| Bejegyzett jelzálogok, hitelező és összeg | Tulajdoni lap | Hogy tudja, mekkora tartozást kell lezárni |
| A bank írásbeli kimutatása a fizetés napjára | Az eladó bankja | Hogy a befizetés a teljes tartozást fedezze a kamatokkal együtt |
| A banknak történő fizetésről szóló kikötés | Előszerződés és közjegyzői szerződés | Hogy a vételár egy része ne kerüljön az eladóhoz a hitel lezárása előtt |
| Igazolás a jelzálog megszűnéséről | Az eladó bankja, nyolc napon belül | A törlés alapja |
| Új tulajdoni lap | Kataszter | A jelzálog törlésének bizonyítéka |
Ha lakást ad el, és még a hirdetést készíti elő, az ártól az átadásig tartó teljes folyamatot a lakáseladási útmutatónk ismerteti. Hirdetését az ingatlan kategóriában adhatja fel.
Gyakran ismételt kérdések
Eladható-e egy jelzáloggal terhelt lakás? Igen. A jelzálog nem tiltja az eladást, de a lakást követi, így a tartozást a vételárból le kell zárni, a jelzálogot pedig törölni kell. Olvassa el a hitelszerződést is: ha az eladáshoz a bank hozzájárulását írja elő, ezt az előszerződés előtt szerezze be írásban.
Biztonságos-e jelzáloggal terhelt lakást venni? Igen, ha a vételár egy része közvetlenül a bankhoz vagy a közjegyző számláján keresztül megy, ha írásbeli kimutatása van a tartozásról, és ha a maradékot csak akkor fizeti ki, amikor látja, hogy a jelzálogot törölték, vagy a törlési kérelmet benyújtották.
Ki törli a jelzálogot a hitel visszafizetése után? A bank nyolc napon belül igazolást ad ki a jelzálog megszűnéséről, és ennek alapján az adós benyújtja a kataszterből való törlés iránti kérelmet. Ha a bank késik, az adós kérheti a bíróságtól a törlés elrendelését.
Számít-e fel díjat a bank a lakáshitel előtörlesztéséért? A fogyasztói hitelről szóló törvény szerint lakáshitelnél a bank nem jogosult előtörlesztési díjra. A szabály kifejezetten a 2025 februárja előtt kötött szerződésekre is kiterjed.
Mennyi ideig tart a jelzálog törlése? A banknak nyolc napja van az igazolásra. Hogy ezután mennyi ideig tart a törlés a kataszterben, azt a törvénynek ez a cikke nem határozza meg, ezért kövesse a tulajdoni lapon.
Vehetek-e jelzáloggal terhelt lakást hitelből? Igen, de az Ön bankja is jelzálogot jegyeztet be, és a rangsor a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjától függ. A régi jelzálogot ezért törölni kell, a fizetések sorrendjét pedig a szerződésbe kell foglalni.
Források
A jelzálogra, a rangsorra és a jelzálog megszűnésére vonatkozó szabályok a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvényből (308., 318., 324. és 350. cikk) származnak. Az előtörlesztést a fogyasztói hitelről szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 15/2025, 2., 47. és 83. cikk), az átruházási adó alapját az ingatlanátruházási adóról szóló törvény 9. cikke szabályozza. A közjegyzői díjak a közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló díjszabásból (Montenegró Hivatalos Közlönye 49/2026, 1. és 15. díjtétel) származnak. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi vagy pénzügyi tanácsot; egy konkrét szerződéshez forduljon közjegyzőhöz, a bankjához vagy ügyvédhez.