Mennyibe kerül egy lakás adásvételi szerződése a közjegyzőnél Montenegróban? A díjat a lakás értéke határozza meg a 2026. április 9. óta hatályos díjszabás szerint: 80 000 és 119 999,99 euró között 480 €, afölött minden megkezdett 15 000 euró után további 13 €, plusz áfa. A szerződésnek közjegyzői okiratnak kell lennie, tulajdonossá pedig csak a kataszteri bejegyzéssel válik.
Ha a vevő és az eladó megegyezett az árban, a következő lépés a közjegyző. A helyi keresések megmutatják, mit szeretnének az emberek leginkább tudni: „kupoprodajni ugovor kod notara cijena” (adásvételi szerződés közjegyzőnél, ár), „ugovor kod notara cena” (szerződés közjegyzőnél, ár) és „notar kupoprodajni ugovor za stan” (közjegyzői adásvételi szerződés lakásra), Szerbiából pedig a „solemnizacija ugovora” (a szerződés közjegyzői megerősítése) érkezik. Az árra vonatkozó válasz 2026. április 9-én megváltozott, amikor új közjegyzői díjszabás lépett hatályba.
Ez a cikk a vásárlást a megállapodástól a bejegyzésig követi: miért kötelező a közjegyzői okirat, mit csinál a közjegyző, mennyibe kerül, milyen adók követik az aláírást, és mikor lesz Ön a tulajdonos.
Miért közjegyzői okirat, és nem hitelesített aláírás
Az ingatlan tulajdonjogának átruházására vagy megszerzésére irányuló jogügyletet közjegyzői okiratba kell foglalni. Az ilyen formában meg nem kötött ügyletnek nincs joghatása. Az otthon aláírt szerződés, amelyen csak az aláírásokat hitelesítették, ezért nem ruházza át a lakást.
Ehhez az alakhoz két út vezet:
- A közjegyző készíti el a szerződést. A közjegyző megállapítja a felek személyazonosságát, elkészíti az okiratot, felolvassa és elmagyarázza, a felek pedig a jelenlétében írják alá.
- A közjegyző megerősít egy magánokiratot. Ha a szerződést saját maga vagy ügyvéddel készítette el, a közjegyző megerősítheti, feltéve hogy megfelel az alaki és tartalmi követelményeknek. Az így megerősített okirat közjegyzői okirat erejével bír. Ez felel meg annak, amit Szerbiában solemnizációnak neveznek.
A tanácsadás, a szerkesztés, az okirat felolvasása és elmagyarázása benne van a közjegyzői díjban, külön nem számítják fel.
Mit kell rendezni a közjegyző előtt
A közjegyző rögzíti, amit a felek kijelentenek, de nem helyettesíti a lakás saját ellenőrzését. Aláírás előtt:
- Ellenőrizze a tulajdoni lapot: tulajdonos, hányad, terhek és feljegyzések. Hogy hogyan, azt a vásárlás előtti ellenőrzésekről szóló cikkünk ismerteti.
- Állapodjanak meg, ki fizeti a közjegyzőt. Az ügylet minden résztvevője egyetemlegesen felel a közjegyzővel szemben, hacsak másként nem állapodnak meg, ezért rögzítsék a szerződésben.
- Ha foglalót (kapara) fizetett, tudja, mit fizetett valójában. A foglaló, az előleg és a bánatpénz közötti különbséget a foglalóról és az előszerződésről szóló cikkünk magyarázza el.
- Ha nem tud személyesen jelen lenni, egy képviselő aláírhat Ön helyett, de a szerződésre előírt alak a meghatalmazásra is vonatkozik. A lakásvásárlásra szóló meghatalmazásnak ezért közjegyzői okiratnak kell lennie, díja a díjszabás szerint 60 €.
Mennyit kér a közjegyző az adásvételi szerződésért
A díjat a tárgy értéke határozza meg, alapja a lakás tényleges piaci értéke. Amíg nem hozzák létre a piaci értékek hivatalos nyilvántartását, a közjegyző meghatározhatja a piaci értéket, ha a felek által megadott ár nem felel meg annak. A díjszabás kötelező: a közjegyző sem többet, sem kevesebbet nem számíthat fel az előírtnál.
| A lakás értéke | Közjegyzői díj |
| 19 999,99 €-ig | 180 € |
| 20 000 és 39 999,99 € között | 250 € |
| 40 000 és 59 999,99 € között | 350 € |
| 60 000 és 79 999,99 € között | 420 € |
| 80 000 és 119 999,99 € között | 480 € |
| 119 999,99 € felett | 480 € + minden megkezdett 15 000 € után 13 €, legfeljebb 8000 € |
Egy 200 000 eurós lakásnál a 119 999,99 € feletti összeg hat megkezdett 15 000 eurós sávot fed le, így a díj 480 € + 6 × 13 € = 558 €. A díjhoz áfa, valamint a más jogszabályokban előírt esetleges díjak és illetékek adódnak. A díj tartalmazza az okirat hitelesítését, az aláírások hitelesítését, a mellékletek másolatait és az aláírás után azonnal kiadott hiteles másolatokat.
A díjszabás további összegei, amelyek lakásvásárláskor számítanak:
| Szolgáltatás | Díj |
| Előszerződés | A szerződés díjának 50%-a, amelyet ugyanannál a közjegyzőnél levonnak a fő szerződés díjából |
| Magánokirat megerősítése | A szerződés díjának 80%-a |
| Szerződésmódosítás | A szerződés díjának 30%-a |
| Szerződés felbontása | A szerződés díjának 30%-a |
| Meghatalmazás olyan ügyletre, amelyet közjegyzői okiratba kell foglalni | 60 € |
| A vételár kifizetése a közjegyző letéti számláján keresztül | Az összeg 0,3%-a, legalább 150 €, minden megkezdett hat hónapra |
A közjegyzőt a díj a munka elvégzésekor illeti meg, és előleget is kérhet. A hiteles másolatokat csak a teljes összeg megfizetése után adja ki, és köteles nyugtát adni. Ha nem ért egyet a számlával, a vitát a Közjegyzői Kamara előtt békésen is rendezhetik.
Mi történik az aláírás után
A közjegyzőnek a szerződés hiteles másolatát két helyre kell eljuttatnia:
- A kataszterért felelős hatósághoz, mert a szerződés ingatlan tulajdonjogát ruházza át. Ez a hatóság a bejegyzésről szóló határozatát megküldi a közjegyzőnek és a feleknek. 2026 júliusa óta a közjegyző a másolatot elektronikusan, minősített elektronikus aláírással is továbbíthatja.
- Annak az önkormányzatnak az adóhivatalához, ahol a lakás található, a másolat elkészítésétől számított 15 napon belül, mert az átruházás adóköteles.
Az állami földmérésről és ingatlan-kataszterről szóló törvény 2025. decemberi módosítása elektronikus ügyfélkaput vezetett be, amelyen keresztül a bejegyzési kérelmet azok is benyújthatják, akik a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat hitelesítik; a részletes feltételeket a minisztérium állapítja meg. Kérdezze meg közjegyzőjét, hogy ő vagy Ön nyújtja-e be a bejegyzési kérelmet, és hogyan kapja meg a határozatot.
A vevő által fizetett adók
| Kötelezettség | Ki és mikor | Mennyi |
| Ingatlanátruházási adó | A vevő; adóbevallás a szerződés megkötésétől számított 15 napon belül, a szerződés csatolásával; azonnal fizetendő | 150 000 €-ig 3%, afölött 4500 € + a 150 000 € feletti összeg 5%-a, 500 000 € felett 22 000 € + 6% |
| Éves ingatlanadó | A vevő mint új tulajdonos; adóbevallás az önkormányzatnak a szerzéstől számított 30 napon belül | Éves adó, a kulcsokat az önkormányzat állapítja meg |
Egy 200 000 eurós lakásnál az átruházási adó körülbelül 7000 €. Új lakás fejlesztő általi első eladásánál nem kell átruházási adót fizetni, mert az áfa benne van az árban. A részleteket az ingatlanátruházási adóról és az éves ingatlanadóról szóló cikkeinkben találja.
Ha a felek a szerződést a megkötésétől számított 90 napon belül, a kataszteri bejegyzés előtt közös megegyezéssel felbontják, az az átruházási adó újbóli megállapításának alapja.
Mikor lesz Ön a tulajdonos
A jogügylettel szerzett ingatlan tulajdonjoga az ingatlan-kataszteri bejegyzéssel száll át. Sem a közjegyzőnél tett aláírás, sem a kifizetett vételár, sem az átadott kulcsok önmagukban nem teszik tulajdonossá. A bejegyzés ezért az utolsó és legfontosabb lépés: amikor megérkezik a határozat, ellenőrizze az új tulajdoni lapot, és győződjön meg arról, hogy tulajdonosként, a helyes hányaddal és váratlan terhek nélkül jegyezték be.
Ha ez az első vásárlása Montenegróban, a lakás kiválasztásától a bejegyzésig tartó teljes utat az ingatlanvásárlási útmutatónk mutatja be, az aktuális ajánlatokat pedig ingatlanhirdetéseink között böngészheti.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyibe kerül egy adásvételi szerződés a közjegyzőnél? A lakás értékétől függ: egy 80 000 és 119 999,99 € közötti értékű lakásnál 480 €, afölött minden megkezdett 15 000 € után további 13 €, legfeljebb 8000 €. Ehhez áfa adódik.
Elég-e, ha a közjegyző hitelesíti az aláírásokat? Nem. Az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződésnek közjegyzői okiratnak, vagy a közjegyzői okiratokra vonatkozó szabályok szerint a közjegyző által megerősített magánokiratnak kell lennie.
Ki fizeti a közjegyzőt, a vevő vagy az eladó? A felek egyetemlegesen felelnek a közjegyzővel szemben, hacsak másként nem állapodnak meg. Ezért a szerződésben tüntessék fel, ki viseli a költségeket.
Kérhet-e kevesebbet a közjegyző? Nem. A díjszabás minden esetben alkalmazandó, a magasabb vagy alacsonyabb díjban való megállapodás tilos.
Vehetek-e lakást, ha nem tudok elmenni a közjegyzőhöz? Igen, képviselő útján. A meghatalmazásnak a szerződéssel azonos alakban, tehát közjegyzői okiratban kell készülnie, díja 60 €.
Mikor leszek a lakás tulajdonosa? Az ingatlan-kataszteri bejegyzéssel, nem a szerződés aláírásakor.
Források
A közjegyzői okirat alakját, a magánokiratok megerősítését és a hiteles másolatok továbbítását a közjegyzői törvény (51a., 52. és 82. cikk), a meghatalmazás alakját a kötelmi jogi törvény 86. cikke, az elektronikus továbbítást pedig a közjegyzők munkájáról szóló szabályzat módosítása (Montenegró Hivatalos Közlönye 88/2026) szabályozza. A díjak a közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló díjszabásból (Montenegró Hivatalos Közlönye 49/2026) származnak. Az átruházási adót az ingatlanátruházási adóról szóló törvény (6., 7., 11., 15., 16. és 19. cikk), a tulajdonjog bejegyzéssel való megszerzését a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény (84. cikk), az elektronikus ügyfélkaput pedig az állami földmérésről és ingatlan-kataszterről szóló törvény módosítása (Montenegró Hivatalos Közlönye 160/2025) szabályozza. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét szerződéshez forduljon közjegyzőhöz vagy ügyvédhez.