Wohnungskauf beim Notar in Montenegro: Kaufvertrag, Notarkosten und Eintragung ins Kataster

Was kostet ein Kaufvertrag beim Notar? Das hängt vom Wert der Wohnung ab: 480 € bei einem Wert von 80.000 bis 119.999,99 €, darüber 13 € mehr für jede angefangenen 15.000 €, höchstens 8.000 €. Hinzu kommt Mehrwertsteuer.

Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Preis einig sind, ist der Notar der nächste Schritt. Die Suchanfragen vor Ort zeigen, was die Leute am meisten wissen wollen: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (Kaufvertrag beim Notar, Preis), "ugovor kod notara cena" (Vertrag beim Notar, Preis) und "notar kupoprodajni ugovor za stan" (Notar, Kaufvertrag für eine Wohnung); aus Serbien kommt außerdem "solemnizacija ugovora" (Solemnisierung eines Vertrags). Die Antwort auf die Preisfrage hat sich am 9. April 2026 geändert, als ein neuer Notartarif in Kraft trat.

Dieser Text begleitet einen Kauf von der Einigung bis zur Eintragung: warum die notarielle Urkunde Pflicht ist, was der Notar tut, was das kostet, welche Steuern nach der Unterschrift folgen und wann Sie Eigentümer werden.

Warum notarielle Urkunde und nicht Unterschriftsbeglaubigung

Ein Rechtsgeschäft, das die Übertragung oder den Erwerb von Eigentum an einer Immobilie zum Gegenstand hat, muss als notarielle Urkunde errichtet werden. Ein Geschäft, das nicht in dieser Form geschlossen wurde, entfaltet keine Rechtswirkung. Ein zu Hause unterschriebener Vertrag, bei dem nur die Unterschriften beglaubigt sind, überträgt die Wohnung deshalb nicht.

Es gibt zwei Wege zu dieser Form:

• Der Notar setzt den Vertrag auf. Der Notar stellt die Identität der Parteien fest, errichtet die Urkunde, liest sie vor und erläutert sie, und die Parteien unterschreiben vor ihm.
• Der Notar bestätigt eine Privaturkunde. Haben Sie den Vertrag selbst oder mit einem Anwalt vorbereitet, kann der Notar ihn bestätigen, sofern er die gesetzlichen Anforderungen an Form und Inhalt erfüllt. Eine so bestätigte Urkunde hat die Eigenschaft einer notariellen Urkunde. Das entspricht dem, was man in Serbien Solemnisierung nennt.

Beratung, Entwurf, Vorlesen und Erläutern der Urkunde sind in der Notargebühr enthalten und werden nicht gesondert berechnet.

Was Sie vor dem Notartermin klären sollten

Der Notar beurkundet, was die Parteien erklären, ersetzt aber nicht Ihre eigene Prüfung der Wohnung. Vor der Unterschrift:

1. Prüfen Sie den Katasterauszug: Eigentümer, Anteil, Belastungen und Vermerke. Wie, beschreibt unser Beitrag zu den Prüfungen vor dem Kauf.
2. Vereinbaren Sie, wer den Notar bezahlt. Alle am Geschäft beteiligten Parteien haften dem Notar gesamtschuldnerisch, sofern sie nichts anderes vereinbaren; schreiben Sie es daher in den Vertrag.
3. Wenn Sie eine Kapara gezahlt haben, sollten Sie wissen, was Sie tatsächlich gezahlt haben. Den Unterschied zwischen Kapara, Anzahlung und Reuegeld erklärt unser Beitrag zu Anzahlung und Vorvertrag.
4. Wenn Sie nicht persönlich kommen können, kann ein Bevollmächtigter für Sie unterschreiben, aber die für den Vertrag vorgeschriebene Form gilt auch für die Vollmacht. Eine Vollmacht zum Wohnungskauf muss deshalb eine notarielle Urkunde sein; ihre Gebühr nach dem Tarif beträgt 60 €.

Was der Notar für den Kaufvertrag verlangt

Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Gegenstands, und Grundlage ist der tatsächliche Marktwert der Wohnung. Bis ein amtliches Register der Marktwerte eingerichtet ist, darf der Notar den Marktwert selbst bestimmen, wenn der von den Parteien angegebene Preis ihm nicht entspricht. Der Tarif ist verbindlich: Der Notar darf weder mehr noch weniger als vorgeschrieben verlangen.

Bei einer Wohnung zu 200.000 € ergibt der Betrag über 119.999,99 € sechs angefangene Blöcke zu 15.000 €, die Gebühr beträgt also 480 € + 6 × 13 € = 558 €. Hinzu kommen Mehrwertsteuer sowie Gebühren und Abgaben nach anderen Vorschriften. In der Gebühr enthalten sind die Beglaubigung der Urkunde, die Unterschriftsbeglaubigung, Abschriften der Anlagen und die unmittelbar nach der Beurkundung erteilten Ausfertigungen.

Weitere Beträge aus demselben Tarif, die beim Wohnungskauf zählen:

Der Notar hat Anspruch auf die Gebühr, sobald die Leistung erbracht ist, und kann einen Vorschuss verlangen. Ausfertigungen händigt er erst aus, wenn alles bezahlt ist, und er muss eine Rechnung ausstellen. Sind Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden, kann der Streit gütlich vor der Notarkammer beigelegt werden.

Was nach der Unterschrift passiert

Der Notar muss eine Ausfertigung des Vertrags an zwei Stellen übermitteln:

• An die für das Kataster zuständige Behörde, weil der Vertrag Eigentum an einer Immobilie überträgt. Diese Behörde stellt ihre Entscheidung über die Eintragung dem Notar und den Parteien zu. Seit Juli 2026 darf der Notar die Ausfertigung auch elektronisch mit qualifizierter elektronischer Signatur übermitteln.
• An die Steuerverwaltung der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, innerhalb von 15 Tagen nach Erstellung der Ausfertigung, weil der Erwerb steuerpflichtig ist.

Die Änderungen des Gesetzes über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster vom Dezember 2025 haben einen elektronischen Schalter eingeführt, über den auch diejenigen Eintragungsanträge stellen können, die die Urkunden als Eintragungsgrundlage beglaubigen; die näheren Bedingungen legt das Ministerium fest. Fragen Sie Ihren Notar, ob er oder Sie den Eintragungsantrag stellen und wie Sie die Entscheidung erhalten.

Steuern, die der Käufer zahlt

Bei einer Wohnung zu 200.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer rund 7.000 €. Beim Erstverkauf einer neuen Wohnung durch den Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist. Einzelheiten stehen in unseren Beiträgen zur Grunderwerbsteuer und zur jährlichen Grundsteuer.

Heben die Parteien den Vertrag innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss und vor der Eintragung ins Kataster einvernehmlich auf, ist das ein Grund, die Grunderwerbsteuer neu festzusetzen.

Wann Sie Eigentümer werden

Eigentum an einer Immobilie wird aufgrund eines Rechtsgeschäfts mit der Eintragung ins Immobilienkataster erworben. Weder die Unterschrift beim Notar noch der gezahlte Preis noch die übergebenen Schlüssel machen Sie für sich genommen zum Eigentümer. Die Eintragung ist deshalb der letzte und wichtigste Schritt: Wenn die Entscheidung eintrifft, prüfen Sie den neuen Katasterauszug und vergewissern Sie sich, dass Sie als Eigentümer eingetragen sind, mit dem richtigen Anteil und ohne unerwartete Belastungen.

Kaufen Sie zum ersten Mal in Montenegro, beschreibt unser Ratgeber zum Immobilienkauf den ganzen Weg von der Auswahl bis zur Eintragung; aktuelle Angebote finden Sie in unseren Immobilienanzeigen.

Häufige Fragen

Reicht eine Unterschriftsbeglaubigung beim Notar? Nein. Ein Vertrag über die Übertragung von Immobilieneigentum muss eine notarielle Urkunde sein oder eine Privaturkunde, die der Notar nach den Regeln für notarielle Urkunden bestätigt.

Wer zahlt den Notar, Käufer oder Verkäufer? Die Parteien haften dem Notar gesamtschuldnerisch, sofern sie nichts anderes vereinbaren. Legen Sie deshalb im Vertrag fest, wer die Kosten trägt.

Darf der Notar weniger verlangen? Nein. Der Tarif gilt in jedem Fall, und eine höhere oder niedrigere Gebühr zu vereinbaren ist verboten.

Kann ich eine Wohnung kaufen, wenn ich nicht zum Notar kommen kann? Ja, über einen Bevollmächtigten. Die Vollmacht muss dieselbe Form haben wie der Vertrag, also eine notarielle Urkunde sein, und ihre Gebühr beträgt 60 €.

Wann werde ich Eigentümer der Wohnung? Mit der Eintragung ins Immobilienkataster, nicht mit der Unterschrift unter den Vertrag.

Quellen

Form der notariellen Urkunde, Bestätigung von Privaturkunden und Übermittlung der Ausfertigung regelt das Notargesetz (Artikel 51a, 52 und 82), die Form der Vollmacht Artikel 86 des Schuldrechtsgesetzes und die elektronische Übermittlung die Ergänzung der Verordnung über die Arbeit der Notare (Amtsblatt Montenegros 88/2026). Die Gebühren stammen aus dem Tarif über Vergütung und Auslagen der Notare (Amtsblatt Montenegros 49/2026). Die Grunderwerbsteuer regelt das Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Artikel 6, 7, 11, 15, 16 und 19), den Eigentumserwerb durch Eintragung das Gesetz über sachenrechtliche Verhältnisse (Artikel 84) und den elektronischen Schalter die Änderungen des Gesetzes über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster (Amtsblatt Montenegros 160/2025). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und leistet keine Rechtsberatung; für einen konkreten Vertrag wenden Sie sich an einen Notar oder einen Anwalt.