Worauf sollten Sie bei einer Wohnungsbesichtigung in Montenegro achten? Beginnen Sie mit dem Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde, mit Heizung, Feuchtigkeit und Installationen. Nur 14,2 % der bewohnten Wohnungen haben eine Zentralheizung, und etwa die Hälfte wird hauptsächlich mit Holz beheizt; 62,4 % haben eine Klimaanlage. 37,5 % der Wohnungen wurden vor 1981 gebaut, als Jugoslawien nach dem Erdbeben von 1979 seine Erdbebenbauvorschriften einführte.
Die Zahlen stammen aus der Volks-, Haushalts- und Wohnungszählung 2023, die MONSTAT 2025 veröffentlicht hat, und umfassen die 285.734 dauerhaft bewohnten Wohnungen. Eine Besichtigung ersetzt weder die rechtliche Prüfung des Grundbuchs noch das Gutachten eines Ingenieurs, zeigt Ihnen aber, was Sie fragen und prüfen sollten, bevor Sie ein Angebot machen.
Wie alt sind die Wohnungen in Montenegro?
| Baujahr | Wohnungen | Anteil |
| Bis 1945 | 12.583 | 4,4 % |
| 1946 bis 1960 | 19.912 | 7,0 % |
| 1961 bis 1980 | 74.728 | 26,2 % |
| 1981 bis 2000 | 76.593 | 26,8 % |
| 2001 bis 2011 | 45.232 | 15,8 % |
| 2012 bis 2023 | 47.759 | 16,7 % |
| Unbekannt | 8.885 | 3,1 % |
Bei Gebäuden, die beschädigt und später wiederaufgebaut wurden, erfasst die Zählung das Jahr des Wiederaufbaus. Die Wände von 62,8 % der Wohnungen bestehen aus Blocksteinen, 17,1 % aus Ziegeln und 8,7 % aus Naturstein.
Warum ist 1981 wichtig?
Am 15. April 1979 ereignete sich vor der Küste zwischen Bar und Ulcinj ein Erdbeben der Stärke 7,0. Es tötete 101 Menschen in Montenegro und 35 in Albanien, machte mehr als 80.000 Menschen obdachlos und beschädigte Ulcinj, Bar, Petrovac, Budva, Tivat, Kotor, Risan und Herceg Novi. 1981 erließ Jugoslawien eine Verordnung über das Bauen in Erdbebengebieten mit technischen Normen für die Intensitätszonen VII bis IX. Vorher geplante Gebäude wurden nicht nach diesen Normen gebaut.
Fragen Sie bei einer Wohnung in einem älteren Gebäude, wann es fertiggestellt wurde, ob es nach 1979 repariert oder verstärkt wurde und ob später Stockwerke aufgesetzt wurden. Risse, die diagonal von den Ecken von Türen und Fenstern verlaufen oder durch tragende Wände und Balkonplatten gehen, sind ein Grund, vor einer Zusage einen Statiker hinzuzuziehen.
Was sollten Sie bei der Besichtigung prüfen?
| Bereich | Worauf achten und was fragen |
| Feuchtigkeit und Schimmel | Ecken der Außenwände, hinter Schränken, um die Fenster, Badezimmerdecken und das Erdgeschoss; frische Farbe an einer einzelnen Stelle; muffiger Geruch |
| Heizung | Womit die Wohnung beheizt wird: Klimaanlage, Elektroheizkörper, Holz- oder Pelletofen, Zentralheizung; Alter der Geräte und die Rechnungen des letzten Winters |
| Kühlung | Wie viele Räume eine Klimaanlage haben und wie alt die Geräte sind |
| Elektrik | Die Anschlussleistung des Zählers, ob Klimaanlage und Warmwasserspeicher gleichzeitig laufen können und wann die Leitungen zuletzt erneuert wurden |
| Wasser | Druck in den oberen Etagen, Alter und Größe des Warmwasserspeichers und ob an der Küste im Sommer die Versorgung nachlässt |
| Fenster | Rahmenmaterial, Doppelverglasung und ob die Fenster dicht schließen |
| Gebäude | Dach, Fassade, Treppenhaus und Aufzug, das monatliche Hausgeld und geplante größere Arbeiten |
| Lärm und Licht | Verkehr, Bars, Ausrichtung der Räume; kommen Sie einmal abends vorbei |
| Parkplatz und Abstellraum | Ob ein Stellplatz oder Abstellraum zur Wohnung gehört oder eine eigene Einheit ist |
Bei der Heizung unterscheiden sich montenegrinische Wohnungen am stärksten von dem, was viele Käufer erwarten. Von den bewohnten Wohnungen werden 49,8 % hauptsächlich mit Brennholz, 43,7 % mit Strom und 5,3 % mit Pellets oder Briketts beheizt. Lassen Sie sich bei einer Wohnung ohne Zentralheizung die Stromrechnungen aus dem Winter zeigen; daran sehen Sie, wie warm sie sich halten lässt. Wie Stromanschluss und Versorgung funktionieren, erklären unsere Ratgeber zum Stromanschluss und zu Stromausfällen.
Welche Unterlagen sollten Sie verlangen?
| Unterlage | Warum |
| Grundbuchauszug (list nepokretnosti) | Eigentümer, Fläche, Etage und etwaige Hypotheken oder Beschränkungen müssen zur besichtigten Wohnung passen |
| Nutzungsgenehmigung oder Stand der Legalisierung | Eine ohne Genehmigung gebaute oder erweiterte Wohnung ist schwerer zu verkaufen und zu beleihen |
| Energieausweis | Zeigt die Energieklasse; unser Ratgeber erklärt, wann Verkauf oder Vermietung ihn erfordern |
| Hausgeld und Hausordnung | Was Sie monatlich zahlen und was die Eigentümerversammlung beschlossen hat |
Wie man den Grundbuchauszug liest und Schulden prüft, erklärt unser Ratgeber zur Grundbuchprüfung beim Immobilienkauf, was eine Anzeige mit laufender Legalisierung bedeutet, unser Artikel zur Legalisierung, und die Energieklassen unser Ratgeber zum Energieausweis.
Was, wenn Sie später einen Mangel entdecken?
Zeigt sich nach dem Kauf ein Mangel, den Sie bei der Besichtigung nicht sehen konnten, müssen Sie ihn dem Verkäufer innerhalb von 8 Tagen nach der Entdeckung melden. Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel, die sich innerhalb von 6 Monaten nach der Übergabe zeigen, und länger, wenn der Vertrag das vorsieht oder er den Mangel kannte. Die Regeln erklärt unser Ratgeber zu versteckten Mängeln.
Bevor Sie ein Angebot machen, hilft es zu wissen, was die Behebung der gesehenen Probleme kosten würde. Glatkos Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Renovieren einer Wohnung in Montenegro nennt typische Arbeiten und ihre Preise. Wohnungen zum Verkauf finden Sie in unserer Immobilienkategorie.
Häufige Fragen
Was sollte ich beim Wohnungskauf in Montenegro prüfen? Baujahr und spätere Anbauten, Feuchtigkeit, wie die Wohnung beheizt und gekühlt wird, Elektrik und Wasser, den Zustand des Gebäudes sowie Grundbuchauszug, Nutzungsgenehmigung und Energieausweis.
Haben Wohnungen in Montenegro Zentralheizung? Die meisten nicht: Laut der Zählung 2023 haben nur 14,2 % der bewohnten Wohnungen eine Zentralheizung. Etwa die Hälfte wird hauptsächlich mit Holz beheizt, 43,7 % mit Strom.
Ist Montenegro erdbebengefährdet? Ja. Das Erdbeben von 1979 mit der Stärke 7,0 traf die Küste am härtesten, und Jugoslawien erließ seine Erdbebenbauvorschriften 1981. Fragen Sie, wie alt das Gebäude ist und ob es verstärkt wurde.
Wann wurden die meisten Wohnungen in Montenegro gebaut? 53 % zwischen 1961 und 2000 und 32,5 % nach 2001, laut der Zählung 2023.
Wie viele Wohnungen in Montenegro haben eine Klimaanlage? 62,4 % der dauerhaft bewohnten Wohnungen, laut der Zählung 2023.
Was, wenn ich nach dem Kauf Feuchtigkeit finde? Ist es ein versteckter Mangel, melden Sie ihn dem Verkäufer innerhalb von 8 Tagen nach der Entdeckung; der Verkäufer haftet für versteckte Mängel, die sich innerhalb von 6 Monaten nach der Übergabe zeigen.
Quellen
Die Wohnungszahlen stammen aus den MONSTAT-Veröffentlichungen zur Zählung 2023 über Wohnungen nach Installationen und Heizung (Veröffentlichung 52/2025) und über Wohnungen nach Etage, Baujahr und Baumaterial (Veröffentlichung 55/2025). Das Erdbeben von 1979 beschreibt das Institut für Hydrometeorologie und Seismologie Montenegros; die Verordnung von 1981 ist die Verordnung über technische Normen für das Bauen in Erdbebengebieten (Amtsblatt der SFRJ 31/1981). Die Haftung des Verkäufers für Mängel regelt das Schuldrechtsgesetz. Die Daten wurden am 25. September 2026 geprüft. Fijaka ist eine Kleinanzeigenplattform und bietet keine technische oder rechtliche Beratung; ziehen Sie bei einem älteren Gebäude einen Statiker hinzu.