Ist ein Energiepass für den Verkauf einer Wohnung in Montenegro Pflicht? Ja. Der Eigentümer eines Gebäudes oder Gebäudeteils muss beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis beschaffen und ihn dem Käufer übergeben bzw. dem Mieter zur Einsicht vorlegen.
Die lokale Suche zeigt, was man zur Energieeffizienz einer Wohnung wissen will: Zu "energetski pasoš" (Energiepass) kommen "cena" (Preis), "zakon" (Gesetz), "pravilnik" (Verordnung) und "za zgradu" (für ein Gebäude), gesucht werden auch "sertifikat energetske efikasnosti" (Energieeffizienzzertifikat) und "energetska efikasnost zgrade" (Energieeffizienz eines Gebäudes). Der Ausdruck "Energiepass" stammt aus der Region; das montenegrinische Gesetz über die effiziente Energienutzung nennt dasselbe Dokument Zertifikat über die Energieeigenschaften eines Gebäudes.
Dieser Beitrag erklärt, was der Ausweis enthält, wann ein Eigentümer ihn bei Verkauf und Vermietung beschaffen muss, was für Neubauten gilt, wer ihn ausstellt, was die Klassen A bis G bedeuten und was das Gesetz zu Bußgeldern sagt.
Was der Ausweis ist und was er enthält
Den Ausweis stellt eine befugte Stelle auf Grundlage eines Berichts über eine Energieprüfung des Gebäudes aus. Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil darf nur einen Ausweis haben, und er wird für zehn Jahre ausgestellt. Das Register der ausgestellten Ausweise führt das Ministerium.
| Inhalt | Hinweis |
| Referenzwerte des spezifischen Energieverbrauchs | Nach Nutzung und Art des Gebäudes |
| Spezifischer Energieverbrauch des Gebäudes | Berechnet für das konkrete Gebäude oder den Gebäudeteil |
| Empfohlene Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz | Was den Verbrauch senken würde |
| Energieklasse und Indikatoren | Klasse auf einer Skala von A bis G |
| Allgemeine Angaben | Klimazone, technische Anlagen und Angaben zur befugten Stelle |
Den Ausweis bewahrt der Eigentümer oder Investor mindestens bis zum Ablauf seiner Gültigkeit auf.
Wann der Ausweis Pflicht ist
Einen Ausweis beschaffen müssen:
| Wer | Wann |
| Investoren | Für Gebäude, die errichtet oder umgebaut werden |
| Eigentümer von Gebäuden oder Gebäudeteilen | Beim Verkauf oder bei der Vermietung |
| Staatliche Stellen, Kommunen und öffentliche Dienste | Für staatseigene Gebäude, die sie verwalten |
| Eigentümer von Gebäuden, in denen viele Menschen zusammenkommen | Etwa Hotels, Theater, Kinos, Sport- und Ausstellungshallen und Einkaufszentren |
Die Pflicht des Eigentümers bei Verkauf und Vermietung gilt seit dem 1. Januar 2016. Beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils muss der Eigentümer den Ausweis dem Käufer übergeben bzw. dem Mieter zur Einsicht vorlegen. Den ganzen Verkauf erklärt unser Ratgeber zum Wohnungsverkauf, die Pflichten bei der Vermietung unser Beitrag zum Vermieten einer Wohnung.
Neubauten
- Gebäude im Bau oder Umbau. Der Investor übergibt den Ausweis der Bauaufsicht, bevor der abschließende Bericht über die Bauaufsicht erstellt wird.
- Geschäftsräume ohne festgelegte Nutzung in einem Wohn- und Geschäftsgebäude: Der Ausweis wird bei der Herrichtung der Räume für ihre Nutzung vorgelegt.
- Einfamilienhaus. Nach den Änderungen von 2025 legt den Ausweis der Bauunternehmer vor, mit der Erklärung, dass das Gebäude gemäß Baugenehmigung und Hauptprojekt errichtet wurde und nutzbar ist.
Wer eine Wohnung im Bau kauft, kann den Ausweis zusammen mit den übrigen Unterlagen verlangen; was sonst zu prüfen ist, erklärt unser Beitrag zum Wohnungskauf im Bau.
Wer den Ausweis ausstellt und was er kostet
Energieprüfung und Ausweis übernimmt eine befugte Stelle: eine Gesellschaft, ein Einzelunternehmer oder eine juristische Person mit Befugnis des Ministeriums. Dafür muss sie eine Fachkraft der einschlägigen technischen Richtung mit mindestens fünf Jahren Erfahrung, bestandener Fachprüfung für Energieprüfungen von Gebäuden und Schulungszertifikat beschäftigen. Bei einem bestehenden Gebäude wird eine detaillierte Energieprüfung durchgeführt, danach wird der Ausweis erstellt und übergeben.
Den Preis der Leistung legt das Gesetz nicht fest. Festgelegt ist nur die Gebühr, die die befugte Stelle dem Ministerium für die Ausstellung zahlt: Für Gebäude mit einer Nettofläche bis 500 m² beträgt sie 10 €.
Was die Klassen A bis G bedeuten
Gebäude werden in sieben Energieklassen eingeteilt, von A, der günstigsten, bis G, der ungünstigsten. Die Klasse ergibt sich aus dem Vergleich des Energieeffizienzindikators des Gebäudes (IP, in kWh/m² pro Jahr) mit dem Indikator eines Vergleichsgebäudes gleicher Nutzung und Form, das die Mindestanforderungen erfüllt (IPref). IP ist der berechnete jährliche Primärenergieverbrauch für Heizung, Kühlung, Lüftung, Warmwasser und Beleuchtung, geteilt durch die konditionierte Fläche.
| Klasse | Indikator des Gebäudes im Verhältnis zum Vergleichsgebäude |
| A | Bis 0,35 × IPref |
| B | Von 0,35 bis 0,50 × IPref |
| C | Von 0,50 bis 0,71 × IPref |
| D | Von 0,71 bis 1,00 × IPref |
| E | Von 1,00 bis 1,41 × IPref |
| F | Von 1,41 bis 2,00 × IPref |
| G | Mehr als 2,00 × IPref |
Die Grenze zwischen den Klassen D und E ist ein Verbrauch in Höhe des Vergleichsgebäudes. Arbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz, etwa der Austausch verschlissener Ausstattung, gelten als Instandhaltung; was eine Anzeige oder Genehmigung braucht, erklärt unser Beitrag zur Wohnungsrenovierung.
Bußgelder
Für das Nichtbeschaffen des Ausweises sieht das Gesetz ein Bußgeld von 3.000 bis 20.000 € für eine juristische Person, von 150 bis 1.300 € für die verantwortliche Person in der juristischen Person und von 300 bis 3.000 € für einen Einzelunternehmer vor. Für eine Privatperson nennt das Gesetz für diesen Verstoß kein Bußgeld, die Pflicht, den Ausweis bei Verkauf und Vermietung zu beschaffen und zu übergeben, gilt aber auch für sie.
Kurze Checkliste
| Frage | Warum |
| Sie verkaufen oder vermieten eine Wohnung | Ausweis beschaffen und dem Käufer übergeben bzw. dem Mieter vorlegen |
| Sie haben einen älteren Ausweis | Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung |
| Sie wählen eine befugte Stelle | Sie braucht eine Befugnis des Ministeriums |
| Sie kaufen einen Neubau | Der Ausweis gehört zu den Unterlagen, die der Investor beschafft |
| Sie lesen die Klasse | D oder besser bedeutet Verbrauch bis zum Niveau des Vergleichsgebäudes |
Wohnungen mit Angaben zur Energieklasse können Sie in unserer Immobilienkategorie inserieren oder finden.
Häufige Fragen
Wie lange gilt ein Energieausweis? Zehn Jahre ab Ausstellung.
Wer stellt den Energieausweis aus? Eine befugte Stelle, also eine Gesellschaft, ein Einzelunternehmer oder eine juristische Person mit Befugnis des Ministeriums für Energieprüfungen, auf Grundlage des Prüfberichts.
Was kostet ein Energieausweis? Den Preis der Leistung bestimmt die befugte Stelle, das Gesetz legt ihn nicht fest. Die befugte Stelle zahlt dem Ministerium eine Ausstellungsgebühr von 10 € für Gebäude mit einer Nettofläche bis 500 m².
Was bedeutet die Energieklasse? Die Klasse von A bis G zeigt, wie viel Primärenergie das Gebäude im Vergleich zu einem Vergleichsgebäude verbraucht, das die Mindestanforderungen erfüllt. A ist die günstigste, G die ungünstigste Klasse.
Wie hoch ist das Bußgeld ohne Ausweis? 3.000 bis 20.000 € für eine juristische Person und 300 bis 3.000 € für einen Einzelunternehmer. Für eine Privatperson nennt das Gesetz für diesen Verstoß kein Bußgeld.
Quellen
Ausweis, Pflichten von Investoren und Eigentümern, befugte Stellen und Bußgelder regelt das Gesetz über die effiziente Energienutzung (Amtsblatt Montenegros 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 und 165/2025, Artikel 30, 39 bis 42, 53 und 58), dessen konsolidierten Text das zuständige Ministerium veröffentlicht. Inhalt, Aufbewahrung und Klassen regelt die Verordnung über die Zertifizierung der Energieeigenschaften von Gebäuden (Amtsblatt Montenegros 47/2024, Artikel 2 bis 8), die Gebühr die Verordnung über die Gebühr für die Ausstellung des Zertifikats (Amtsblatt Montenegros 67/2024). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und bietet keine Rechtsberatung; für ein konkretes Gebäude wenden Sie sich an eine befugte Stelle.