Czy do sprzedaży lub wynajmu mieszkania w Czarnogórze potrzebne jest świadectwo energetyczne? Tak: od 1 stycznia 2016 właściciel musi je uzyskać i przekazać kupującemu albo udostępnić najemcy do wglądu. Świadectwo wydaje upoważniony podmiot na podstawie audytu energetycznego, jest ważne dziesięć lat, a klasa od A do G pokazuje zużycie energii w porównaniu z budynkiem referencyjnym.
Lokalne wyszukiwania pokazują, co ludzie chcą wiedzieć o efektywności energetycznej mieszkania: po „energetski pasoš” (paszport energetyczny) pojawia się „cena”, „zakon” (ustawa), „pravilnik” (rozporządzenie) i „za zgradu” (dla budynku), a ludzie szukają też „sertifikat energetske efikasnosti” (świadectwo efektywności energetycznej) i „energetska efikasnost zgrade” (efektywność energetyczna budynku). Określenie „paszport energetyczny” pochodzi z regionu; czarnogórska ustawa o efektywnym wykorzystaniu energii nazywa ten sam dokument świadectwem charakterystyki energetycznej budynku.
Ten artykuł wyjaśnia, co zawiera świadectwo, kiedy właściciel musi je uzyskać, by sprzedać lub wynająć, co obowiązuje przy nowych budynkach, kto je wydaje, co oznaczają klasy od A do G i co ustawa mówi o karach.
Czym jest świadectwo i co zawiera
Świadectwo wydaje upoważniony podmiot na podstawie sprawozdania z audytu energetycznego budynku. Budynek albo jego część może mieć tylko jedno świadectwo, wydawane na dziesięć lat. Rejestr wydanych świadectw prowadzi ministerstwo.
| Zawartość | Uwaga |
| Referencyjne wartości jednostkowego zużycia energii | Według przeznaczenia i rodzaju budynku |
| Jednostkowe zużycie energii budynku | Obliczone dla konkretnego budynku lub jego części |
| Zalecane działania poprawiające efektywność energetyczną | Co obniżyłoby zużycie |
| Klasa energetyczna i wskaźniki | Klasa na skali od A do G |
| Dane ogólne | Strefa klimatyczna, systemy techniczne i dane upoważnionego podmiotu |
Świadectwo przechowuje właściciel albo inwestor co najmniej do końca okresu, na który je wydano.
Kiedy świadectwo jest wymagane
Świadectwo muszą uzyskać:
| Kto | Kiedy |
| Inwestorzy | Dla budynków budowanych lub przebudowywanych |
| Właściciele budynków lub ich części | Przy sprzedaży lub najmie |
| Organy państwowe, samorząd lokalny i służby publiczne | Dla budynków państwowych, którymi zarządzają |
| Właściciele budynków, w których gromadzi się wiele osób | Na przykład hoteli, teatrów, kin, hal sportowych i wystawowych oraz centrów handlowych |
Obowiązek właściciela przy sprzedaży i najmie obowiązuje od 1 stycznia 2016. Przy sprzedaży lub najmie budynku albo jego części właściciel musi przekazać świadectwo kupującemu albo udostępnić je najemcy do wglądu. Całą sprzedaż wyjaśnia nasz poradnik o sprzedaży mieszkania, a obowiązki przy wynajmie poradnik o tym, jak wynająć mieszkanie.
Nowe budynki
- Budynek w budowie lub przebudowie. Inwestor przekazuje świadectwo inspektorowi nadzoru, zanim zostanie sporządzone końcowe sprawozdanie z nadzoru.
- Lokal użytkowy bez określonego przeznaczenia w budynku mieszkalno-usługowym: świadectwo przekazuje się, gdy lokal zostaje urządzony do swojego przeznaczenia.
- Dom jednorodzinny. Zgodnie ze zmianami z 2025 roku świadectwo przekazuje wykonawca, razem z oświadczeniem, że budynek zbudowano zgodnie z pozwoleniem na budowę i projektem głównym i nadaje się do użytkowania.
Jeśli kupujesz mieszkanie w budowie, możesz poprosić o świadectwo razem z pozostałymi dokumentami; co jeszcze sprawdzić, wyjaśniamy w artykule o zakupie mieszkania w budowie.
Kto wydaje świadectwo i ile to kosztuje
Audyt energetyczny i świadectwo wykonuje upoważniony podmiot: spółka, przedsiębiorca albo osoba prawna upoważniona przez ministerstwo. Żeby uzyskać upoważnienie, musi zatrudniać osobę o odpowiednim zawodzie technicznym, z co najmniej pięcioletnim doświadczeniem, zdanym egzaminem zawodowym z audytów energetycznych budynków i zaświadczeniem o ukończonym szkoleniu. Dla istniejącego budynku przeprowadza się szczegółowy audyt energetyczny, a następnie sporządza i przekazuje świadectwo.
Ustawa nie określa ceny usługi. Określa tylko opłatę, którą upoważniony podmiot płaci ministerstwu za wydanie świadectwa: dla budynków o powierzchni netto do 500 m² wynosi ona 10 €.
Co oznaczają klasy od A do G
Budynki przypisuje się do siedmiu klas energetycznych, od A, najkorzystniejszej, do G, najmniej korzystnej. Klasę ustala się, porównując wskaźnik efektywności energetycznej budynku (IP, w kWh/m² rocznie) ze wskaźnikiem budynku referencyjnego o tym samym przeznaczeniu i kształcie, który spełnia minimalne wymagania (IPref). IP to obliczone roczne zużycie energii pierwotnej na ogrzewanie, chłodzenie, wentylację, ciepłą wodę użytkową i oświetlenie, podzielone przez powierzchnię ogrzewaną.
| Klasa | Wskaźnik budynku w stosunku do referencyjnego |
| A | Do 0,35 × IPref |
| B | Od 0,35 do 0,50 × IPref |
| C | Od 0,50 do 0,71 × IPref |
| D | Od 0,71 do 1,00 × IPref |
| E | Od 1,00 do 1,41 × IPref |
| F | Od 1,41 do 2,00 × IPref |
| G | Ponad 2,00 × IPref |
Granicą między klasami D i E jest zużycie równe zużyciu budynku referencyjnego. Prace poprawiające efektywność energetyczną, takie jak wymiana zużytego wyposażenia, zalicza się do utrzymania.
Kary
Za nieuzyskanie świadectwa ustawa przewiduje grzywnę od 3 000 do 20 000 € dla osoby prawnej, od 150 do 1 300 € dla osoby odpowiedzialnej w osobie prawnej i od 300 do 3 000 € dla przedsiębiorcy. Ustawa nie przewiduje za to wykroczenie grzywny dla osoby fizycznej, ale obowiązek uzyskania i przekazania świadectwa przy sprzedaży i najmie dotyczy także jej.
Krótka lista kontrolna
| Pytanie | Dlaczego |
| Sprzedajesz albo wynajmujesz mieszkanie | Uzyskaj świadectwo i przekaż je kupującemu albo pokaż najemcy |
| Masz starsze świadectwo | Jest ważne dziesięć lat od wydania |
| Wybór upoważnionego podmiotu | Musi mieć upoważnienie ministerstwa |
| Kupujesz nowe mieszkanie | Świadectwo należy do dokumentów, które uzyskuje inwestor |
| Odczytanie klasy | D lub lepsza oznacza zużycie do poziomu budynku referencyjnego |
Mieszkania z danymi o klasie energetycznej możesz wystawić albo znaleźć w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy do sprzedaży mieszkania w Czarnogórze potrzebny jest paszport energetyczny? Tak. Właściciel budynku albo jego części musi uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub najmie i przekazać je kupującemu albo udostępnić najemcy do wglądu.
Jak długo jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej? Dziesięć lat od wydania.
Kto wydaje świadectwo energetyczne? Upoważniony podmiot, czyli spółka, przedsiębiorca albo osoba prawna upoważniona przez ministerstwo do przeprowadzania audytów energetycznych, na podstawie sprawozdania z audytu energetycznego.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne? Cenę usługi ustala upoważniony podmiot i ustawa jej nie określa. Upoważniony podmiot płaci ministerstwu opłatę za wydanie w wysokości 10 € dla budynków o powierzchni netto do 500 m².
Co oznacza klasa energetyczna? Klasa od A do G pokazuje, ile energii pierwotnej zużywa budynek w porównaniu z budynkiem referencyjnym spełniającym minimalne wymagania. A jest najkorzystniejsza, a G najmniej korzystna.
Jaka jest kara za brak świadectwa? Od 3 000 do 20 000 € dla osoby prawnej i od 300 do 3 000 € dla przedsiębiorcy. Ustawa nie przewiduje za to wykroczenie grzywny dla osoby fizycznej.
Źródła
Świadectwo, obowiązki inwestorów i właścicieli, upoważnione podmioty i kary reguluje ustawa o efektywnym wykorzystaniu energii (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 i 165/2025, art. 30, 39–42, 53 i 58), której tekst ujednolicony publikuje właściwe ministerstwo. Zawartość, przechowywanie i klasy reguluje rozporządzenie o certyfikacji charakterystyki energetycznej budynków (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2024, art. 2–8), a opłatę rozporządzenie o opłacie za wydanie świadectwa (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 67/2024). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego budynku skontaktuj się z upoważnionym podmiotem.