Da li je energetski pasoš obavezan za prodaju stana u Crnoj Gori? Da. Vlasnik zgrade ili dela zgrade dužan je da pribavi sertifikat o energetskim karakteristikama prilikom prodaje ili davanja u zakup i da ga preda kupcu, odnosno stavi na uvid zakupcu.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje šta se traži o energetskoj efikasnosti stana: uz "energetski pasoš" idu "cena", "zakon", "pravilnik" i "za zgradu", a traže se i "sertifikat energetske efikasnosti" i "energetska efikasnost zgrade". Izraz "energetski pasoš" potiče iz regiona; crnogorski Zakon o efikasnom korišćenju energije isti dokument zove sertifikat o energetskim karakteristikama zgrade.
Ovaj tekst objašnjava šta sertifikat sadrži, kada ga vlasnik mora pribaviti kod prodaje i zakupa, šta važi za novogradnju, ko ga izdaje, šta znače klase A do G i šta zakon kaže o kaznama.
Šta je sertifikat i šta sadrži
Sertifikat izdaje ovlašćeno lice na osnovu izveštaja o izvršenom energetskom pregledu zgrade. Zgrada ili njen deo može imati samo jedan sertifikat, a izdaje se na deset godina. Registar izdatih sertifikata vodi nadležno crnogorsko ministarstvo.
| Sadržaj | Napomena |
| Referentne vrednosti specifične potrošnje energije | Prema nameni i vrsti zgrade |
| Specifična potrošnja energije zgrade | Izračunata za konkretnu zgradu ili njen deo |
| Preporuke mera za poboljšanje energetske efikasnosti | Šta bi smanjilo potrošnju |
| Energetska klasa i indikatori | Klasa na skali od A do G |
| Opšti podaci | Klimatska zona, tehnički sistemi i podaci o ovlašćenom licu |
Sertifikat čuva vlasnik, odnosno investitor, najmanje do isteka perioda na koji je izdat.
Kada je sertifikat obavezan
Sertifikat su dužni da pribave:
| Ko | Kada |
| Investitori | Za zgrade koje se grade, odnosno rekonstruišu |
| Vlasnici zgrada, odnosno delova zgrada | Prilikom prodaje ili davanja u zakup |
| Državni organi, lokalna samouprava i javne službe | Za objekte u državnoj svojini kojima upravljaju |
| Vlasnici zgrada u kojima se okuplja veći broj ljudi | Na primer hoteli, pozorišta, bioskopske, sportske i izložbene dvorane i tržni centri |
Obaveza vlasnika kod prodaje i zakupa primenjuje se od 1. januara 2016. Prilikom prodaje ili davanja u zakup zgrade ili njenog dela, vlasnik je dužan da sertifikat preda kupcu, odnosno stavi na uvid zakupcu. Kako izgleda cela prodaja, objašnjava naš vodič za prodaju stana, a obaveze kod izdavanja tekst o tome kako izdati stan.
Novogradnja
- Zgrada u izgradnji ili rekonstrukciji. Investitor sertifikat dostavlja stručnom nadzoru pre izrade konačnog izveštaja o izvršenom stručnom nadzoru.
- Poslovni prostor bez određene namene u stambeno-poslovnom objektu: sertifikat se dostavlja prilikom privođenja prostora nameni.
- Porodična stambena zgrada. Po izmenama iz 2025. sertifikat dostavlja izvođač radova, uz izjavu da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i glavnim projektom i da je podoban za upotrebu.
Ko kupuje stan u izgradnji, sertifikat može tražiti uz ostalu dokumentaciju; šta još proveriti, objašnjava naš tekst o kupovini stana u izgradnji.
Ko izdaje sertifikat i koliko košta
Energetski pregled i sertifikat radi ovlašćeno lice: privredno društvo, preduzetnik ili pravno lice koje je od Ministarstva dobilo ovlašćenje. Za to mora imati zaposleno lice odgovarajuće tehničke struke sa najmanje pet godina iskustva, položenim stručnim ispitom za energetske preglede zgrada i sertifikatom o završenoj obuci. Za postojeću zgradu radi se detaljni energetski pregled, pa se izrađuje i dostavlja sertifikat.
Cenu usluge zakon ne propisuje. Propisana je samo naknada koju ovlašćeno lice plaća Ministarstvu za izdavanje sertifikata: za zgrade neto površine do 500 m² ona iznosi 10 €.
Šta znače klase A do G
Zgrade se svrstavaju u sedam energetskih klasa, od A, najpovoljnije, do G, najnepovoljnije. Klasa se određuje poređenjem indikatora energetske efikasnosti zgrade (IP, u kWh/m² godišnje) sa indikatorom uporedne zgrade iste namene i oblika koja ispunjava minimalne zahteve (IPref). IP je izračunata godišnja potrošnja primarne energije za grejanje, hlađenje, ventilaciju, sanitarnu toplu vodu i osvetljenje, podeljena sa kondicioniranom površinom.
| Klasa | Indikator zgrade u odnosu na uporednu |
| A | Do 0,35 × IPref |
| B | Od 0,35 do 0,50 × IPref |
| C | Od 0,50 do 0,71 × IPref |
| D | Od 0,71 do 1,00 × IPref |
| E | Od 1,00 do 1,41 × IPref |
| F | Od 1,41 do 2,00 × IPref |
| G | Više od 2,00 × IPref |
Granica između klasa D i E je potrošnja jednaka uporednoj zgradi. Radovi koji poboljšavaju energetsku efikasnost, kao zamena dotrajale opreme, spadaju u održavanje; šta traži prijavu ili dozvolu, objašnjava naš tekst o adaptaciji stana.
Kazne
Za nepribavljanje sertifikata zakon propisuje kaznu od 3.000 do 20.000 € za pravno lice, od 150 do 1.300 € za odgovorno lice u pravnom licu i od 300 do 3.000 € za preduzetnika. Za fizičko lice zakon za ovaj prekršaj kaznu ne navodi, ali obaveza pribavljanja i predaje sertifikata kod prodaje i zakupa postoji i za njega.
Kratka lista
| Pitanje | Zašto |
| Prodajete ili izdajete stan | Pribavite sertifikat i predajte ga kupcu, odnosno dajte na uvid zakupcu |
| Imate stariji sertifikat | Važi deset godina od izdavanja |
| Birate ovlašćeno lice | Mora imati ovlašćenje Ministarstva |
| Kupujete novogradnju | Sertifikat je deo dokumentacije koju investitor pribavlja |
| Čitate klasu | D i bolje znači potrošnju do nivoa uporedne zgrade |
Stanove sa podacima o energetskoj klasi možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koliko važi sertifikat o energetskim karakteristikama zgrade? Deset godina od izdavanja.
Ko izdaje energetski sertifikat? Ovlašćeno lice, odnosno privredno društvo, preduzetnik ili pravno lice sa ovlašćenjem Ministarstva za vršenje energetskih pregleda, na osnovu izveštaja o energetskom pregledu.
Koliko košta energetski sertifikat? Cenu usluge određuje ovlašćeno lice, a zakon je ne propisuje. Ovlašćeno lice Ministarstvu plaća naknadu za izdavanje, koja za zgrade neto površine do 500 m² iznosi 10 €.
Šta znači energetska klasa? Klasa od A do G pokazuje koliko primarne energije zgrada troši u odnosu na uporednu zgradu koja ispunjava minimalne zahteve. A je najpovoljnija, a G najnepovoljnija.
Kolika je kazna ako nema sertifikata? Za pravno lice od 3.000 do 20.000 €, za preduzetnika od 300 do 3.000 €. Za fizičko lice zakon za ovaj prekršaj kaznu ne navodi.
Izvori
Sertifikat, obaveze investitora i vlasnika, ovlašćena lica i kazne uređuje crnogorski Zakon o efikasnom korišćenju energije (Službeni list CG 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 i 165/2025, članovi 30, 39 do 42, 53 i 58), čiji prečišćeni tekst objavljuje resorno ministarstvo. Sadržaj, čuvanje i klase uređuje crnogorski Pravilnik o sertifikovanju energetskih karakteristika zgrada (Službeni list CG 47/2024, članovi 2 do 8), a naknadu Pravilnik o utvrđivanju visine naknade za izdavanje sertifikata (Službeni list CG 67/2024). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretnu zgradu obratite se ovlašćenom licu.