Il passaporto energetico è obbligatorio per vendere un appartamento in Montenegro? Sì. Il proprietario di un edificio o di una sua parte deve procurarsi il certificato delle caratteristiche energetiche in caso di vendita o locazione e consegnarlo all'acquirente o metterlo a disposizione dell'inquilino.
Le ricerche locali mostrano cosa si vuole sapere sull'efficienza energetica di un appartamento: a "energetski pasoš" (passaporto energetico) si aggiungono "cena" (prezzo), "zakon" (legge), "pravilnik" (regolamento) e "za zgradu" (per un edificio), e si cercano anche "sertifikat energetske efikasnosti" (certificato di efficienza energetica) ed "energetska efikasnost zgrade" (efficienza energetica di un edificio). L'espressione "passaporto energetico" viene dalla regione; la legge montenegrina sull'uso efficiente dell'energia chiama lo stesso documento certificato delle caratteristiche energetiche dell'edificio.
Questo articolo spiega cosa contiene il certificato, quando il proprietario deve procurarlo per vendere o affittare, cosa vale per le nuove costruzioni, chi lo rilascia, cosa significano le classi da A a G e cosa dice la legge sulle sanzioni.
Che cos'è il certificato e cosa contiene
Il certificato lo rilascia un soggetto autorizzato sulla base del rapporto di diagnosi energetica dell'edificio. Un edificio o una sua parte può avere un solo certificato, rilasciato per dieci anni. Il registro dei certificati rilasciati lo tiene il Ministero.
| Contenuto | Nota |
| Valori di riferimento del consumo specifico di energia | Secondo destinazione e tipo di edificio |
| Consumo specifico di energia dell'edificio | Calcolato per l'edificio o la sua parte |
| Misure raccomandate per migliorare l'efficienza energetica | Cosa ridurrebbe i consumi |
| Classe energetica e indicatori | Classe su una scala da A a G |
| Dati generali | Zona climatica, impianti tecnici e dati del soggetto autorizzato |
Il certificato lo conserva il proprietario o l'investitore almeno fino alla scadenza del periodo per cui è stato rilasciato.
Quando il certificato è obbligatorio
Devono procurarsi il certificato:
| Chi | Quando |
| Investitori | Per gli edifici in costruzione o in ricostruzione |
| Proprietari di edifici o di parti di edifici | In caso di vendita o di locazione |
| Organi dello Stato, enti locali e servizi pubblici | Per gli edifici di proprietà statale che gestiscono |
| Proprietari di edifici dove si riunisce un gran numero di persone | Per esempio alberghi, teatri, cinema, palazzetti sportivi ed espositivi e centri commerciali |
L'obbligo del proprietario per vendita e locazione si applica dal 1° gennaio 2016. In caso di vendita o locazione di un edificio o di una sua parte, il proprietario deve consegnare il certificato all'acquirente o metterlo a disposizione dell'inquilino. L'intera vendita è spiegata nella nostra guida alla vendita di un appartamento, e gli obblighi di chi affitta nella guida su come affittare un appartamento.
Nuove costruzioni
- Edificio in costruzione o ricostruzione. L'investitore consegna il certificato alla direzione lavori prima della relazione finale di supervisione.
- Locali commerciali senza destinazione definita in un edificio residenziale e commerciale: il certificato si consegna quando i locali vengono adibiti al loro uso.
- Casa unifamiliare. Con le modifiche del 2025 il certificato lo consegna l'impresa esecutrice, con la dichiarazione che l'edificio è stato costruito in conformità al permesso di costruire e al progetto principale ed è idoneo all'uso.
Chi compra un appartamento in costruzione può chiedere il certificato insieme agli altri documenti; cos'altro verificare lo spiega il nostro articolo sull'acquisto di casa in costruzione.
Chi rilascia il certificato e quanto costa
Diagnosi energetica e certificato li fa un soggetto autorizzato: una società, un imprenditore individuale o una persona giuridica autorizzata dal Ministero. Per l'autorizzazione deve avere un dipendente della professione tecnica pertinente con almeno cinque anni di esperienza, l'esame professionale per le diagnosi energetiche degli edifici superato e il certificato di formazione. Per un edificio esistente si svolge una diagnosi energetica dettagliata, poi si redige e consegna il certificato.
Il prezzo del servizio la legge non lo fissa. È fissato solo il diritto che il soggetto autorizzato paga al Ministero per il rilascio: per gli edifici con superficie netta fino a 500 m² è di 10 €.
Cosa significano le classi da A a G
Gli edifici sono suddivisi in sette classi energetiche, da A, la più favorevole, a G, la meno favorevole. La classe si determina confrontando l'indicatore di efficienza energetica dell'edificio (IP, in kWh/m² all'anno) con quello di un edificio di confronto della stessa destinazione e forma che soddisfa i requisiti minimi (IPref). IP è il consumo annuo calcolato di energia primaria per riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, acqua calda sanitaria e illuminazione, diviso per la superficie climatizzata.
| Classe | Indicatore dell'edificio rispetto a quello di confronto |
| A | Fino a 0,35 × IPref |
| B | Da 0,35 a 0,50 × IPref |
| C | Da 0,50 a 0,71 × IPref |
| D | Da 0,71 a 1,00 × IPref |
| E | Da 1,00 a 1,41 × IPref |
| F | Da 1,41 a 2,00 × IPref |
| G | Oltre 2,00 × IPref |
Il confine tra le classi D ed E è un consumo pari a quello dell'edificio di confronto. I lavori che migliorano l'efficienza energetica, come la sostituzione di attrezzature usurate, rientrano nella manutenzione; cosa richiede comunicazione o permesso lo spiega il nostro articolo sulla ristrutturazione dell'appartamento.
Sanzioni
Per non essersi procurati il certificato la legge prevede una sanzione da 3.000 a 20.000 € per la persona giuridica, da 150 a 1.300 € per il responsabile nella persona giuridica e da 300 a 3.000 € per l'imprenditore individuale. Per la persona fisica la legge non indica sanzioni per questa violazione, ma l'obbligo di procurarsi e consegnare il certificato in caso di vendita e locazione vale anche per lei.
Breve lista di controllo
| Domanda | Perché |
| Vendete o affittate un appartamento | Procuratevi il certificato e consegnatelo all'acquirente o mostratelo all'inquilino |
| Avete un certificato più vecchio | Vale dieci anni dal rilascio |
| Scegliete un soggetto autorizzato | Deve avere l'autorizzazione del Ministero |
| Comprate una nuova costruzione | Il certificato fa parte dei documenti che procura l'investitore |
| Leggete la classe | D o migliore significa consumi fino al livello dell'edificio di confronto |
Appartamenti con i dati sulla classe energetica si possono pubblicare o trovare nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Quanto vale il certificato delle caratteristiche energetiche? Dieci anni dal rilascio.
Chi rilascia il certificato energetico? Un soggetto autorizzato, cioè una società, un imprenditore individuale o una persona giuridica autorizzata dal Ministero alle diagnosi energetiche, sulla base del rapporto di diagnosi.
Quanto costa il certificato energetico? Il prezzo del servizio lo stabilisce il soggetto autorizzato, la legge non lo fissa. Il soggetto autorizzato paga al Ministero un diritto di rilascio di 10 € per gli edifici con superficie netta fino a 500 m².
Cosa significa la classe energetica? La classe da A a G indica quanta energia primaria consuma l'edificio rispetto a un edificio di confronto che soddisfa i requisiti minimi. A è la più favorevole, G la meno favorevole.
Qual è la sanzione se manca il certificato? Da 3.000 a 20.000 € per la persona giuridica e da 300 a 3.000 € per l'imprenditore individuale. Per la persona fisica la legge non indica sanzioni per questa violazione.
Fonti
Il certificato, gli obblighi di investitori e proprietari, i soggetti autorizzati e le sanzioni sono disciplinati dalla legge sull'uso efficiente dell'energia (Gazzetta ufficiale del Montenegro 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 e 165/2025, articoli 30, da 39 a 42, 53 e 58), il cui testo consolidato è pubblicato dal ministero competente. Contenuto, conservazione e classi sono disciplinati dal regolamento sulla certificazione delle caratteristiche energetiche degli edifici (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2024, articoli da 2 a 8), e il diritto dal regolamento sul diritto per il rilascio del certificato (Gazzetta ufficiale del Montenegro 67/2024). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un edificio concreto rivolgetevi a un soggetto autorizzato.