Affittare un appartamento in Montenegro: tasse e regole

Come si tassa il reddito dall'affitto di un appartamento? Come reddito da patrimonio, al 15% su una base ridotta dei costi: 30% senza documentazione, 50% o 70% forfettario per l'affitto ai turisti. A questo si aggiunge l'addizionale fissata dal comune, al massimo il 13%, a Podgorica e Cetinje al massimo il 15%.

La decisione di affittare un appartamento in Montenegro comincia con una domanda che molti saltano: a chi affittate. Un affitto a lungo termine a un inquilino e l'affitto a notte ai turisti non sono la stessa attività. Si differenziano per reddito, per rischio, per quanto tempo vi portano via e, soprattutto, per gli obblighi che comportano.

Lo mostrano anche le ricerche locali: accanto a "kako izdati stan" (come affittare un appartamento) compaiono più spesso "na dan" (a notte), "preko bookinga", "preko airbnb" e anche "bez agencije" (senza agenzia). Questo testo separa le due strade.

Due modelli, due conti

L'errore più comune è confrontare il prezzo a notte con il canone mensile. Il prezzo turistico deve coprire i mesi vuoti, le pulizie, i materiali di consumo, la commissione della piattaforma e il vostro tempo. Tolto tutto questo, la differenza rispetto all'affitto lungo è molto più piccola di quanto sembri a prima vista, e nei luoghi non strettamente turistici spesso scompare.

Tasse: cosa si paga in entrambi i casi

Secondo la Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, il reddito da affitto è reddito da patrimonio, definito come reddito ottenuto dalla locazione di beni mobili e immobili. Vale sia per l'affitto a lungo termine sia per l'affitto ai turisti.

Il meccanismo è questo:

• L'aliquota è del 15% per questa categoria di reddito, come stabilito dalle modifiche alla legge sull'imposta sul reddito del dicembre 2025.
• La base imponibile si riduce dei costi. Se documentate i costi, vengono riconosciuti quelli effettivi. Se non li documentate, si riconoscono costi forfettari pari al 30% del reddito. Per l'affitto di camere, appartamenti, case e alloggi ai turisti i costi forfettari sono il 50% del reddito se è stata pagata la tassa di soggiorno, oppure il 70% se avete un contratto con un'agenzia di viaggi o con l'ente turistico locale e un'occupazione media di almeno 60 giorni l'anno.
• Oltre all'imposta c'è un'addizionale (prirez), calcolata sull'importo dell'imposta e fissata dal comune: al massimo il 13%, a Podgorica e Cetinje al massimo il 15%.

Un esempio per 10.000 euro di canone annuo senza costi documentati, in un comune con addizionale del 13%: con l'affitto a lungo termine la base è di 7.000 euro, l'imposta 1.050 e l'addizionale 136,50, in totale 1.186,50 euro, circa l'11,9% del canone. Con l'affitto ai turisti e la tassa di soggiorno pagata, la base è di 5.000 euro, l'imposta 750 e l'addizionale 97,50, in totale 847,50 euro, circa l'8,5%.

L'importo esatto dipende da tre cose: se documentate i costi, a chi affittate e qual è l'aliquota dell'addizionale nel vostro comune; verificate quindi il vostro calcolo con l'Amministrazione fiscale o con un consulente. Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza fiscale.

Obblighi in più se affittate ai turisti

L'affitto breve non è semplicemente "lo stesso appartamento, soggiorni più corti". Comporta un regime che l'affitto lungo non ha: l'alloggio si iscrive al Registro turistico centrale prima del primo ospite (camere, appartamenti turistici e case ricevono anche una categoria, mentre l'appartamento affittato ai turisti è esente dalla classificazione), gli ospiti vengono registrati e la tassa di soggiorno viene riscossa e versata. Scadenze e regole per Budva le vediamo passo per passo nel nostro articolo sull'affitto ai turisti. Se saltate questa parte, di solito il problema non si presenta la prima estate, ma più avanti e con gli interessi.

IVA e piattaforme. La registrazione all'IVA diventa obbligatoria quando il fatturato degli ultimi 12 mesi supera i 30.000 euro. Il 9 luglio 2026 il Parlamento ha inoltre approvato una nuova legge sull'IVA (Gazzetta ufficiale del Montenegro 104/2026) che recepisce le regole europee per le piattaforme online: la piattaforma che intermedia alloggi a breve termine tiene un registro di queste operazioni, lo conserva per dieci anni e lo mette a disposizione delle autorità fiscali in formato elettronico; in determinati casi, ai fini dell'IVA, è considerata essa stessa fornitrice del servizio di alloggio. La nuova legge mantiene la soglia di 30.000 euro.

⚠ Importante: la nuova legge è entrata in vigore, ma si applicherà solo dal giorno dell'adesione del Montenegro all'Unione europea. Fino ad allora vale l'attuale legge sull'IVA. La direzione è comunque chiara e conviene tenerne conto fin da ora: il reddito ottenuto tramite le piattaforme diventa sempre più visibile alle autorità fiscali, quindi "non dichiarato" è un'opzione sempre meno realistica.

Il contratto: cosa deve contenere

Per un affitto a lungo termine il contratto scritto non è una formalità, ma l'unico posto in cui scadenze e denaro sono definiti. Come minimo:

1. Durata e condizioni di rinnovo.
2. Importo del canone, data e modalità di pagamento.
3. Cauzione, e in quali casi esattamente viene trattenuta.
4. Chi paga le utenze, le spese condominiali e internet.
5. Regole sulle modifiche all'appartamento e sul subaffitto.
6. Preavviso di recesso per entrambe le parti.
7. Verbale di consegna con letture dei contatori e foto.

Se sulla costa pensate di usare l'appartamento voi stessi durante la stagione, deve essere scritto nel contratto fin dall'inizio. Un "a luglio mi serve l'appartamento" detto dopo non si risolve con un accordo a giugno.

Prima di pubblicare l'annuncio

• Verificate la situazione giuridica. Un appartamento non iscritto al catasto o non legalizzato crea problemi anche nell'affitto, non solo nella vendita.
• Risolvete il riscaldamento. Sulla costa è il campo che decide se troverete un inquilino per tutto l'anno o solo ospiti stagionali.
• Decidete: arredato o vuoto. L'arredato allarga la platea degli inquilini, ma porta con sé un inventario che si consuma e su cui si discute all'uscita.
• Fate un inventario con foto prima dell'ingresso dell'inquilino.

Una volta pronto tutto, pubblicare un annuncio è gratuito. Come si scrive un annuncio che fa squillare il telefono, con esempi, lo spieghiamo in un articolo a parte; se state valutando anche la vendita invece dell'affitto, c'è la nostra guida alla vendita di un appartamento.

Domande frequenti

Devo dichiarare il reddito se affitto tramite Airbnb o Booking? Il reddito è tassabile indipendentemente dal canale. La nuova legge sull'IVA prevede anche che le piattaforme registrino queste operazioni, ma si applica solo dall'adesione del Montenegro all'UE.

Cosa conviene di più, lungo termine o a notte? Dipende dalla posizione e da quanto tempo ci dedicate. Il prezzo turistico a notte deve coprire i mesi vuoti, le pulizie, la commissione e il vostro lavoro.

Mi serve un'agenzia? Non esiste un obbligo di legge. Se ne incaricate una, la provvigione non è fissata dalla legge ma si concorda nel contratto.

Posso affittare un appartamento non iscritto al catasto? La situazione giuridica crea problemi anche nell'affitto. Sistemate l'iscrizione prima di entrare in un accordo a lungo termine.

Che cos'è la soglia di 30.000 euro? È la soglia IVA: chi negli ultimi 12 mesi supera i 30.000 euro di fatturato diventa soggetto IVA. La nuova legge sull'IVA mantiene la stessa soglia.

Nota sulle fonti

La categoria di reddito, l'aliquota e i costi forfettari derivano dalla Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche con le modifiche fino al 2026; i tetti dell'addizionale dalla Legge sul finanziamento dell'autonomia locale. La nuova legge sull'IVA è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 104/2026 e si applicherà dal giorno dell'adesione del Montenegro all'Unione europea.