Jak se v Černé Hoře daní příjem z pronájmu bytu? Jako příjem z majetku sazbou 15 % ze základu sníženého o výdaje: bez dokladů se uzná paušál 30 %, při pronájmu turistům 50 % nebo 70 %. K tomu se platí obecní přirážka, nejvýše 13 % (v Podgorici a na Cetinji 15 %). Pronájem turistům navíc vyžaduje zápis do turistického registru, hlášení hostů a odvod turistického poplatku.
Rozhodnutí pronajmout byt v Černé Hoře začíná otázkou, kterou mnoho lidí přeskočí: komu pronajímáte. Dlouhodobý nájem nájemci a pronájem turistům po nocích nejsou stejná činnost. Liší se příjmem, rizikem, tím, kolik vašeho času zaberou, a především povinnostmi, které s sebou nesou.
Ukazuje to i místní vyhledávání: vedle „kako izdati stan“ (jak pronajmout byt) lidé nejčastěji přidávají „na dan“ (po nocích), „preko bookinga“, „preko airbnb“ a také „bez agencije“ (bez realitní kanceláře). Tento článek obě cesty odděluje. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře vlastníte byt a rozhodujete se, zda a jak ho pronajímat.
Dva modely, dvě sady čísel
| Dlouhodobý nájem | Pronájem turistům | |
| Smlouva | Roční, písemná | Na každý pobyt |
| Měsíční příjem | Nižší, ale stálý | Vysoký v sezoně, mimo ni nulový |
| Prázdné měsíce | Málo | Na pobřeží výrazné |
| Vaše práce | Málo, příležitostně | Neustále: příjezdy, úklid, zprávy |
| Náklady na údržbu | Nižší | Vyšší: rychlejší opotřebení a spotřební materiál |
| Povinnosti | Smlouva a daň | Smlouva, daň a zápis do turistického registru |
Nejčastější chybou je porovnávat cenu za noc s měsíčním nájemným. Turistická sazba musí pokrýt prázdné měsíce, úklid, spotřební materiál, provizi platformy a váš čas. Po jejich odečtení je rozdíl oproti dlouhodobému nájmu mnohem menší, než se zprvu zdá, a v místech, která nejsou vyloženě turistická, často zmizí.
Daň: co platíte v obou případech
Podle zákona o dani z příjmu fyzických osob je příjem z pronájmu příjmem z majetku, definovaným jako příjem z pronájmu movitého a nemovitého majetku. To platí jak pro dlouhodobý nájem, tak pro pronájem turistům.
Mechanika je následující:
- Sazba je 15 % pro tuto kategorii příjmů, jak ji stanoví novela zákona o dani z příjmu fyzických osob z prosince 2025 (stránka je v černohorštině).
- Základ daně se snižuje o výdaje. Pokud výdaje doložíte, uznají se skutečné výdaje. Pokud ne, uznají se paušální výdaje ve výši 30 % příjmu. Při pronájmu pokojů, apartmánů, domů a bytů turistům činí paušální výdaje 50 % příjmu, pokud byl zaplacen turistický poplatek, nebo 70 %, pokud máte smlouvu s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací a průměrnou obsazenost alespoň 60 dní v roce.
- K dani se připočítává přirážka (prirez), počítaná z částky daně a stanovená obcí: nejvýše 13 %, v Podgorici a na Cetinji nejvýše 15 %.
Příklad pro roční nájemné 10 000 € bez doložených výdajů v obci s přirážkou 13 %: u dlouhodobého nájmu je základ 7 000 €, daň 1 050 € a přirážka 136,50 €, celkem 1 186,50 €, tedy zhruba 11,9 % nájemného. Při pronájmu turistům se zaplaceným turistickým poplatkem je základ 5 000 €, daň 750 € a přirážka 97,50 €, celkem 847,50 €, tedy zhruba 8,5 %.
Přesná částka závisí na tom, zda výdaje doložíte, komu pronajímáte a jaká je sazba přirážky ve vaší obci, proto si svůj konkrétní výpočet ověřte na daňové správě nebo u daňového poradce. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje daňové poradenství.
Povinnosti navíc, pokud pronajímáte turistům
Krátkodobý pronájem není jen „stejný byt, kratší pobyty“. Přináší režim, který dlouhodobý nájem nemá: ubytování se před prvním hostem zapisuje do Centrálního turistického registru (pokoje, turistické apartmány a domy dostávají také kategorii, zatímco byt pronajímaný turistům je od kategorizace osvobozen), hosté se hlásí a turistický poplatek se vybírá a odvádí. Lhůty a pravidla pro Budvu krok za krokem rozebíráme v našem článku o pronájmu bytu turistům. Pokud to vynecháte, problém se obvykle neobjeví první léto, ale později, i s úroky.
DPH a platformy. Registrace k DPH je povinná, jakmile obrat za posledních 12 měsíců přesáhne 30 000 €. Parlament navíc 9. července 2026 přijal nový zákon o DPH (Úřední věstník Černé Hory 104/2026), který přebírá evropská pravidla pro online platformy: platforma zprostředkující krátkodobé ubytování vede záznamy o těchto transakcích, uchovává je deset let a zpřístupňuje je daňovým orgánům v elektronické podobě a v některých případech se pro účely DPH považuje za poskytovatele ubytování. Nový zákon zachovává hranici 30 000 €.
⚠ Důležité: nový zákon nabyl účinnosti, ale použije se až ode dne vstupu Černé Hory do Evropské unie. Do té doby platí současný zákon o DPH. Směr je přesto jasný a stojí za to s ním počítat už teď: příjmy dosažené přes platformy jsou pro daňové orgány stále viditelnější, takže „nepřiznané“ je stále méně reálnou možností.
Nájemní smlouva: co musí obsahovat
U dlouhodobého pronájmu není písemná nájemní smlouva formalitou, ale jediným místem, kde jsou vymezeny lhůty a peníze. Minimálně:
- Dobu trvání a podmínky prodloužení.
- Výši nájemného, datum a způsob platby.
- Kauci a přesně v jakých případech se snižuje.
- Kdo platí energie, poplatky za dům a internet.
- Pravidla pro úpravy bytu a podnájem.
- Výpovědní lhůtu pro obě strany.
- Předávací protokol se stavy měřičů a fotografiemi.
Pokud plánujete byt na pobřeží v sezoně užívat sami, musí to být ve smlouvě od začátku. Pozdní „v červenci budu byt potřebovat“ se v červnu dohodou nevyřeší.
Než podáte inzerát
- Zkontrolujte právní stav. Byt, který není zapsaný v katastru nebo není legalizovaný, způsobuje potíže i u nájmu, nejen u prodeje.
- Vyřešte vytápění. Na pobřeží je to pole, které rozhoduje o tom, zda získáte celoročního nájemce, nebo jen sezonní hosty.
- Rozhodněte, zda zařízený, nebo nezařízený. Zařízený byt rozšiřuje okruh nájemců, ale přináší vybavení, které se opotřebovává a při vystěhování se stává předmětem sporů.
- Sepište soupis vybavení s fotografiemi, než se nájemce nastěhuje.
Až to bude připravené, je podání inzerátu zdarma. Jak napsat inzerát, na který se volá, s příklady, popisuje samostatný článek; pokud místo pronájmu zvažujete i prodej, máme průvodce prodejem bytu.
Často kladené otázky
Jak se daní příjem z pronájmu bytu? Jako příjem z majetku, sazbou 15 % ze základu sníženého o výdaje: 30 % bez dokladů, 50 % nebo 70 % při pronájmu turistům. K tomu přirážka stanovená obcí, nejvýše 13 %, v Podgorici a na Cetinji nejvýše 15 %.
Musím přiznat příjem, pokud pronajímám přes Airbnb nebo Booking? Příjem je zdanitelný bez ohledu na kanál. Nový zákon o DPH také počítá s tím, že platformy budou o těchto transakcích vést záznamy, ale použije se až od vstupu Černé Hory do EU.
Co se vyplatí víc, dlouhodobě, nebo po nocích? Záleží na lokalitě a na tom, kolik vlastního času do toho vložíte. Turistická sazba za noc musí pokrýt prázdné měsíce, úklid, provizi a vaši práci.
Potřebuji realitní kancelář? Zákonná povinnost neexistuje. Pokud ji najmete, odměnu nestanoví zákon, ale sjednává se ve smlouvě.
Mohu pronajímat byt, který není zapsaný v katastru? Právní stav způsobuje potíže i u nájmu. Než vstoupíte do dlouhodobého vztahu, vyřešte zápis.
Co je hranice 30 000 €? Hranice pro DPH: kdo má obrat za posledních 12 měsíců vyšší než 30 000 €, stává se plátcem DPH. Nový zákon o DPH zachovává stejnou hranici.
Poznámka ke zdrojům
Kategorie příjmu, sazba a paušální výdaje vycházejí ze zákona o dani z příjmu fyzických osob s novelami do roku 2026; stropy přirážky ze zákona o financování místní samosprávy. Nový zákon o DPH byl vyhlášen v Úředním věstníku Černé Hory 104/2026 a použije se ode dne vstupu Černé Hory do Evropské unie.