Hogyan adja ki lakását Montenegróban: adó és szabályok

Hogyan adóztatják Montenegróban a lakáskiadásból származó jövedelmet? Vagyoni jövedelemként, 15%-kal, a költségekkel csökkentett alap után: dokumentáció nélkül 30%-os normatív költséggel, turistáknak történő kiadásnál 50 vagy 70%-kal. Ehhez jön az önkormányzati pótadó, legfeljebb 13%. Turisták fogadásához ezen felül turisztikai nyilvántartásba vétel, vendégbejelentés és idegenforgalmi adó szükséges.

A montenegrói lakáskiadásról szóló döntés egy olyan kérdéssel kezdődik, amelyet sokan kihagynak: kinek adja ki. A bérlővel kötött hosszú távú bérleti szerződés és a turistáknak éjszakára történő kiadás nem ugyanaz a tevékenység. Különböznek a bevételben, a kockázatban, abban, hogy mennyi időt vesznek el Öntől, és ami a legfontosabb, a velük járó kötelezettségekben.

A helyi keresések is ezt mutatják: a „kako izdati stan” (hogyan adjam ki a lakást) mellé az emberek leggyakrabban azt írják, hogy „na dan” (éjszakára), „preko bookinga”, „preko airbnb”, valamint azt is, hogy „bez agencije” (ügynökség nélkül). Ez a cikk szétválasztja a két utat.

Két modell, két számsor

A leggyakoribb hiba, hogy az éjszakai díjat a havi bérleti díjjal vetik össze. A turisztikai díjnak fedeznie kell az üres hónapokat, a takarítást, a fogyóeszközöket, a platform jutalékát és az Ön idejét. Ha ezeket levonjuk, a hosszú távú bérlettől való különbség sokkal kisebb, mint amilyennek első ránézésre tűnik, a nem kifejezetten turisztikai helyeken pedig gyakran el is tűnik.

Adó: mit fizet mindkét esetben

A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a bérleti jövedelem vagyoni jövedelem, amelyet az ingó és ingatlan vagyon bérbeadásából szerzett jövedelemként határoz meg. Ez a hosszú távú bérletre és a turistáknak történő kiadásra egyaránt vonatkozik.

A mechanizmus a következő:

• A kulcs 15% erre a jövedelemkategóriára, ahogy azt a személyi jövedelemadóról szóló törvény 2025. decemberi módosításai meghatározzák.
• Az adóalapot a költségek csökkentik. Ha dokumentálja a költségeit, a tényleges költségeket ismerik el. Ha nem, a bevétel 30%-ának megfelelő normatív költséget ismernek el. Szobák, apartmanok, házak és lakások turistáknak történő kiadásánál a normatív költség a bevétel 50%-a, ha az idegenforgalmi adót befizették, vagy 70%-a, ha utazási irodával vagy helyi turisztikai szervezettel kötött szerződése van, és évente átlagosan legalább 60 napos a kihasználtság.
• Az adóra pótadó (prirez) jön, amelyet az adó összege után számítanak, és az önkormányzat állapít meg: legfeljebb 13%, Podgoricában és Cetinjében legfeljebb 15%.

Egy példa 10 000 euró éves bérleti díjra, dokumentált költségek nélkül, 13%-os pótadójú önkormányzatban: hosszú távú bérletnél az alap 7000 euró, az adó 1050, a pótadó 136,50, összesen 1186,50 euró, vagyis a bérleti díj körülbelül 11,9%-a. Turistáknak történő kiadásnál, befizetett idegenforgalmi adó mellett az alap 5000 euró, az adó 750, a pótadó 97,50, összesen 847,50 euró, vagyis körülbelül 8,5%.

A pontos összeg attól függ, dokumentálja-e a költségeket, kinek ad ki, és mekkora a pótadó kulcsa az Ön önkormányzatában, ezért a konkrét számítását ellenőriztesse az adóhatósággal vagy egy adótanácsadóval. A Fijaka apróhirdetési platform, és nem ad adótanácsot.

További kötelezettségek, ha turistáknak ad ki

A rövid távú kiadás nem csak „ugyanaz a lakás, rövidebb tartózkodással”. Olyan szabályrendszerrel jár, amely a hosszú távú bérletnél nincs: a szálláshelyet az első vendég előtt bejegyzik a központi turisztikai nyilvántartásba (a szobák, a turisztikai apartmanok és a házak besorolást is kapnak, a turistáknak kiadott lakás viszont mentes a besorolás alól), a vendégeket bejelentik, az idegenforgalmi adót pedig beszedik és befizetik. Budvára vonatkozóan a határidőket és a szabályokat lépésről lépésre a lakás turistáknak történő kiadásáról szóló cikkünkben vesszük végig. Ha ezt kihagyja, a probléma általában nem az első nyáron jelentkezik, hanem később, kamatostul.

Áfa és platformok. Az áfa-nyilvántartásba vétel akkor kötelező, ha az utolsó 12 hónap forgalma meghaladja a 30 000 eurót. A parlament 2026. július 9-én új áfatörvényt is elfogadott (Montenegró Hivatalos Közlönye 104/2026), amely átveszi az online platformokra vonatkozó európai szabályokat: a rövid távú szállást közvetítő platform nyilvántartást vezet ezekről az ügyletekről, tíz évig megőrzi, és elektronikus formában az adóhatóságok rendelkezésére bocsátja, bizonyos esetekben pedig áfa szempontjából a szállás szolgáltatójának tekintik. Az új törvény megtartja a 30 000 eurós határt.

⚠ Fontos: az új törvény hatályba lépett, de csak attól a naptól alkalmazandó, amikor Montenegró csatlakozik az Európai Unióhoz. Addig a jelenlegi áfatörvény érvényes. Az irány mégis világos, és érdemes már most számolni vele: a platformokon keresztül szerzett jövedelem egyre láthatóbbá válik az adóhatóságok számára, így a „be nem vallott” egyre kevésbé reális lehetőség.

A bérleti szerződés: mit kell tartalmaznia

Hosszú távú kiadásnál az írásos bérleti szerződés nem formalitás, hanem az egyetlen hely, ahol a határidők és a pénz meg vannak határozva. Legalább:

1. Időtartam és a meghosszabbítás feltételei.
2. A bérleti díj összege, a fizetés napja és módja.
3. Kaució, és pontosan milyen esetekben csökkentik.
4. Ki fizeti a rezsit, a közös költséget és az internetet.
5. A lakás átalakítására és az albérletbe adásra vonatkozó szabályok.
6. Felmondási idő mindkét fél számára.
7. Átadás-átvételi jegyzőkönyv mérőóra-állásokkal és fotókkal.

Ha a tengerparton a szezonban saját maga akarja használni a lakást, ennek az elejétől benne kell lennie a szerződésben. Egy késői „júliusban szükségem lesz a lakásra” nem olyasmi, amit júniusban megegyezéssel elintézhet.

Mielőtt feladja a hirdetést

• Ellenőrizze a jogi helyzetet. A kataszterbe be nem jegyzett vagy nem legalizált lakás nemcsak az eladásnál, hanem a bérbeadásnál is problémát okoz.
• Rendezze a fűtést. A tengerparton ez az a mező, amely eldönti, hogy egész éves bérlőt kap-e, vagy csak szezonális vendégeket.
• Döntse el, bútorozott legyen-e vagy sem. A bútorozott lakás szélesíti a bérlők körét, de olyan berendezéssel jár, amely kopik, és kiköltözéskor vita tárgyává válik.
• Készítsen leltárt fotókkal, mielőtt a bérlő beköltözik.

Ha ez megvan, a hirdetés feladása ingyenes. Azt, hogyan írjon olyan hirdetést, amelyre hívnak, példákkal egy külön cikk mutatja be; ha a kiadás helyett az eladást is mérlegeli, ott van a lakáseladási útmutatónk.

Gyakran ismételt kérdések

Hogyan adóztatják a lakáskiadásból származó jövedelmet? Vagyoni jövedelemként, 15%-kal, a költségekkel csökkentett alap után: dokumentáció nélkül 30%, turistáknak történő kiadásnál 50 vagy 70%. Erre jön az önkormányzat által megállapított pótadó, legfeljebb 13%, Podgoricában és Cetinjében legfeljebb 15%.

Be kell-e vallanom a jövedelmet, ha Airbnb-n vagy Bookingon keresztül adok ki? A jövedelem a csatornától függetlenül adóköteles. Az új áfatörvény azt is előírja, hogy a platformok nyilvántartást vezessenek ezekről az ügyletekről, de csak Montenegró uniós csatlakozásától alkalmazandó.

Melyik fizet jobban, a hosszú távú vagy az éjszakai kiadás? A helyszíntől és attól függ, mennyi saját időt fektet bele. Az éjszakai turisztikai díjnak fedeznie kell az üres hónapokat, a takarítást, a jutalékot és az Ön munkáját.

Szükségem van-e ügynökségre? Nincs törvényi kötelezettség. Ha megbíz egyet, a díjat nem a törvény határozza meg, hanem a szerződésben állapodnak meg róla.

Kiadhatok-e olyan lakást, amely nincs bejegyezve a kataszterbe? A jogi helyzet a bérbeadásnál is problémát okoz. Mielőtt hosszú távú megállapodásba kezdene, rendezze a bejegyzést.

Mi a 30 000 eurós határ? Az áfahatár: akinek az utolsó 12 hónap forgalma meghaladja a 30 000 eurót, áfakötelessé válik. Az új áfatörvény ugyanezt a határt tartja meg.

Megjegyzés a forrásokról

A jövedelemkategória, a kulcs és a normatív költségek a személyi jövedelemadóról szóló törvényből származnak, a 2026-ig terjedő módosításokkal; a pótadó felső határai a helyi önkormányzatok finanszírozásáról szóló törvényből. Az új áfatörvényt Montenegró Hivatalos Közlönyének 104/2026-os számában tették közzé, és attól a naptól alkalmazandó, amikor Montenegró csatlakozik az Európai Unióhoz.