Daire kira geliri nasıl vergilendiriliyor? Mülk geliri olarak, giderler düşüldükten sonraki matrah üzerinden %15: belge yoksa %30, turiste kiralamada %50 ya da %70 götürü gider. Üstüne belediyenin belirlediği ek vergi geliyor; en fazla %13, Podgorica ve Cetinje'de en fazla %15.
Karadağ'da bir daireyi kiraya verme kararı, çoğu kişinin atladığı bir soruyla başlıyor: kime kiralıyorsunuz. Bir kiracıya uzun dönem kiralamak ile turiste gecelik vermek aynı iş değil. Gelirde, riskte, zamanınızdan ne kadar aldığında ve en önemlisi, getirdiği yükümlülüklerde ayrışıyorlar.
Yerel aramalar da bunu gösteriyor: "kako izdati stan" (daire nasıl kiraya verilir) aramasına en sık "na dan" (gecelik), "preko bookinga", "preko airbnb" ve "bez agencije" (emlakçısız) ekleniyor. Bu yazı iki yolu birbirinden ayırıyor.
İki model, iki hesap
| Uzun dönem kira | Turiste kiralama | |
| Sözleşme | Yıllık, yazılı | Konaklama başına |
| Aylık gelir | Daha düşük ama istikrarlı | Sezonda yüksek, sezon dışında sıfır |
| Boş aylar | Az | Sahilde ciddi |
| Sizin emeğiniz | Az, ara sıra | Sürekli: karşılama, temizlik, yazışma |
| Bakım maliyeti | Daha düşük | Daha yüksek: hızlı yıpranma ve sarf malzemesi |
| Yükümlülükler | Sözleşme ve vergi | Sözleşme, vergi ve turizm siciline kayıt |
En sık yapılan hata, gecelik fiyatı aylık kirayla karşılaştırmak. Turist fiyatı boş ayları, temizliği, sarf malzemesini, platform komisyonunu ve sizin zamanınızı karşılamak zorunda. Bunlar düşüldüğünde uzun dönem kirayla fark ilk bakışta göründüğünden çok daha küçük; tam turistik olmayan yerlerde ise çoğu zaman kayboluyor.
Vergi: iki durumda da ne ödeniyor
Kira geliri, Gerçek Kişilerin Gelir Vergisi Kanunu'na göre mülk geliri sayılıyor; tanımı, taşınır ve taşınmaz malın kiraya verilmesinden elde edilen gelir. Bu hem uzun dönem kira hem turiste kiralama için geçerli.
İşleyiş şöyle:
- Oran %15; bu gelir türü için Gelir Vergisi Kanunu'nun Aralık 2025 değişikliğinde böyle belirlendi.
- Matrahtan giderler düşülüyor. Giderlerinizi belgelerseniz gerçek giderler kabul ediliyor. Belgelemezseniz gelirin %30'u kadar götürü gider kabul ediliyor. Oda, apart, ev ve daireyi turiste kiralamada götürü gider, turist vergisi (boravišna taksa) ödenmişse gelirin %50'si; bir seyahat acentesi ya da yerel turizm örgütüyle sözleşmeniz varsa ve yılda ortalama en az 60 gün doluluk sağlıyorsanız %70'i.
- Verginin üstüne, vergi tutarı üzerinden hesaplanan ve oranını belediyenin belirlediği bir ek vergi (prirez) geliyor: en fazla %13, Podgorica ve Cetinje'de en fazla %15.
Belgelenmiş gideri olmayan, yıllık 10.000 euro kira ve %13 ek vergili bir belediye için örnek: uzun dönem kirada matrah 7.000 euro, vergi 1.050 ve ek vergi 136,50, toplam 1.186,50 euro, yani kiranın yaklaşık %11,9'u. Turist vergisi ödenmiş turist kiralamasında matrah 5.000 euro, vergi 750 ve ek vergi 97,50, toplam 847,50 euro, yani yaklaşık %8,5.
Kesin tutar, giderleri belgeleyip belgelemediğinize, kime kiraladığınıza ve belediyenizdeki ek vergi oranına bağlı; somut hesabı Vergi İdaresi'ne ya da bir vergi danışmanına doğrulatın. Fijaka bir ilan platformu ve vergi danışmanlığı vermiyor.
Turiste kiralıyorsanız ek yükümlülükler
Kısa dönem kiralama "aynı daire, daha kısa konaklama" demek değil. Uzun dönem kirada olmayan bir rejimi var: konaklama birimi ilk misafirden önce Merkezi Turizm Sicili'ne kaydediliyor (oda, turistik apart ve evler ayrıca kategori alıyor, turiste kiralanan daire ise kategorilendirmeden muaf), misafirlerin bildirimi yapılıyor, turist vergisi tahsil edilip yatırılıyor. Budva için süreleri ve kuralları adım adım turiste daire kiralama yazımızda ele aldık. Bunu atlarsanız sorun genellikle ilk yaz değil, daha sonra ve faiziyle ortaya çıkıyor.
KDV ve platformlar. Son 12 aydaki ciro 30.000 euroyu aştığında KDV kaydı zorunlu hale geliyor. Meclis 9 Temmuz 2026'da ayrıca yeni bir KDV Kanunu kabul etti (Karadağ Resmî Gazetesi 104/2026); kanun çevrimiçi platformlar için Avrupa kurallarını alıyor: kısa dönem konaklamaya aracılık eden platform bu işlemlerin kaydını tutuyor, on yıl saklıyor ve elektronik ortamda vergi idarelerinin erişimine açıyor; belirli durumlarda da KDV açısından konaklama hizmetini sağlayan taraf sayılıyor. Yeni kanun 30.000 euroluk eşiği koruyor.
⚠ Önemli: yeni kanun yürürlüğe girdi, ancak Karadağ'ın Avrupa Birliği'ne katıldığı günden itibaren uygulanacak. O güne kadar mevcut KDV kanunu geçerli. Yön yine de belli ve şimdiden hesaba katmaya değer: platformlar üzerinden elde edilen gelir vergi idaresi için giderek daha görünür hale geliyor, bu yüzden "beyan etmemek" giderek daha az gerçekçi bir seçenek.
Sözleşme: neler yazmalı
Uzun dönem kirada yazılı sözleşme bir formalite değil, sürelerin ve paranın tanımlandığı tek yer. Asgari olarak:
- Süre ve uzatma koşulları.
- Kira tutarı, ödeme günü ve yöntemi.
- Depozito ve tam olarak hangi durumlarda kesinti yapılacağı.
- Faturaları, site giderlerini ve interneti kimin ödeyeceği.
- Dairede değişiklik yapma ve alt kiraya verme kuralları.
- İki taraf için fesih bildirim süresi.
- Sayaç değerleri ve fotoğraflarla teslim tutanağı.
Sahilde daireyi sezonda kendiniz kullanmayı planlıyorsanız bu, baştan sözleşmede yazmalı. Sonradan söylenen "temmuzda daireye ihtiyacım olacak", haziranda anlaşarak çözülebilecek bir şey değil.
İlanı yayınlamadan önce
- Hukuki durumu kontrol edin. Tapuya kayıtlı olmayan ya da legalize edilmemiş bir daire yalnız satışta değil, kiralamada da sorun çıkarıyor.
- Isınmayı çözün. Sahilde yıl boyu oturacak bir kiracı mı yoksa yalnızca sezonluk misafir mi bulacağınızı belirleyen alan bu.
- Eşyalı mı eşyasız mı karar verin. Eşyalı daire kiracı havuzunu genişletiyor ama yıpranan ve çıkışta tartışma konusu olan bir envanter getiriyor.
- Kiracı girmeden önce fotoğraflarla eşya listesi çıkarın.
Bunlar hazır olduğunda ilan vermek ücretsiz. Telefon aldıran bir ilanın nasıl yazıldığını örneklerle ayrı bir yazıda anlattık; kiraya vermek yerine satmayı da düşünüyorsanız daire satış rehberimiz var.
Sık sorulan sorular
Airbnb ya da Booking üzerinden kiralıyorsam geliri beyan etmem gerekiyor mu? Gelir, hangi kanaldan gelirse gelsin vergiye tabi. Yeni KDV kanunu platformların bu işlemlerin kaydını tutmasını da öngörüyor, ancak Karadağ'ın AB üyeliğinden itibaren uygulanacak.
Hangisi daha kârlı, uzun dönem mi gecelik mi? Konuma ve ne kadar zaman ayırdığınıza bağlı. Gecelik turist fiyatı boş ayları, temizliği, komisyonu ve sizin emeğinizi karşılamak zorunda.
Emlakçıya ihtiyacım var mı? Yasal bir zorunluluk yok. Bir emlakçıyla çalışırsanız ücret kanunla belirlenmiyor, sözleşmede kararlaştırılıyor.
Tapuya kayıtlı olmayan daireyi kiraya verebilir miyim? Hukuki durum kiralamada da sorun çıkarıyor. Uzun dönemli bir düzenlemeye girmeden önce kaydı halledin.
30.000 euroluk eşik ne? KDV eşiği: son 12 ayda cirosu 30.000 euroyu aşan kişi KDV mükellefi oluyor. Yeni KDV kanunu da aynı eşiği koruyor.
Kaynaklar hakkında not
Gelir türü, oran ve götürü giderler, 2026'ya kadarki değişiklikleriyle Gerçek Kişilerin Gelir Vergisi Kanunu'ndan; ek vergi üst sınırları Yerel Yönetimlerin Finansmanı Kanunu'ndan geliyor. Yeni KDV Kanunu Karadağ Resmî Gazetesi 104/2026'da yayımlandı ve Karadağ'ın Avrupa Birliği'ne katıldığı günden itibaren uygulanacak.