Karadağ'da daire alan Türk yatırımcının ilk sorusu "yazın kaç para eder" oluyor, ikinci sorusu "bunu nasıl yapacağım" değil. İkinci soru Haziran'da, ilk misafir kapıya geldiğinde soruluyor ve o tarihte cevaplanması iki üç hafta alan bir soru. Bu yüzden yazıyı bir mevzuat özeti gibi değil, bir sezonun takvimi gibi kurduk: hangi ay ne yapılıyor, hangi belge kaç gün sürüyor, hangi kalem ne kadar.
Kaynaklar Karadağ turizm ve konaklama mevzuatı, belediye tarifeleri ve RoNa Legal'in Budva'daki dosyaları. Rakamlar 2026 sezonuna ait; belediye meclisleri konaklama vergisini yılda bir gözden geçirdiği için gelecek sezon farklı olabilir.
Sezondan önce: Şubat ve Mart
İlk iş binanın kendisi. Karadağ'da kaçak yapıda ekonomik faaliyet yürütülemiyor; 2025 tarihli yasallaştırma kanununun 33. maddesi bunu açıkça yazıyor. Tapu kaydının G bölümünde yasallaştırma şerhi olan, kullanım izni (upotrebna dozvola) bulunmayan bir dairenin Airbnb'de olması, sadece ceza değil, faaliyet yasağı riski demek. Daireyi alırken bakılan belge burada da soruluyor; almadan önce kontrol listesi için tapu ve borç kontrolü yazımıza bakabilirsiniz.
Bina temizse sıra belediyede. Kısa dönem kiralama için belediyenin turizm sekreterliğine kategorizasyon başvurusu yapılıyor; uzman komisyon 15 gün içinde daireyi geziyor, süreç toplamda iki üç hafta sürüyor ve verilen karar üç yıl geçerli. Gerçek kişi için tanınan kategoriler oda, apartman, stüdyo ve en fazla 7 oda ile 15 yatak kapasiteli turistik ev ya da daire. Karar çıkmadan ilan yayınlamak, kanunun deyimiyle yıldız plaketi olmadan misafir almak, ruhsatsız kiralama sayılıyor. Kararla birlikte daire Merkezi Turizm Sicili'ne (Centralni turistički registar) işleniyor; Airbnb ve Booking ilanları bu sicille çapraz kontrol ediliyor. Sürecin belgeleri ve belediye farkları RoNa Legal'in kısa dönem kiralama rehberinde başlık başlık anlatılmış; biz burada takvimle sınırlı kalıyoruz.
Şubat'ta yapılacak bir iş daha: Pošta Crne Gore'den elektronik misafir bildirimi için dijital sertifika. Yaklaşık 30 euro, üç yıl geçerli. Bunu Haziran'da hatırlayan, ilk hafta bildirimleri elden yapmak için turizm örgütüne gidip geliyor.
Nisan ve Mayıs: ilan ve fiyat
İlan metnine kategorizasyon numarasını yazmak zorunlu değil ama denetimde ilk sorulan bu. Fiyatı belirlerken konaklama vergisini ayrı satır olarak düşünün: 2026'da bütün sahil belediyelerinde (Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi, Bar, Ulcinj) yetişkin başına gecelik 1,00 euro; 12 yaş altı muaf, 12–18 yaş yarısı, 30 günü aşan konaklamalar muaf. Vergi 15 günlük dönemler hâlinde, dönem bitiminden sonraki 5 gün içinde ödeniyor. Yıllık 30.000 euroluk ciro eşiği KDV mükellefiyeti için; eşiği geçen ev sahibi konaklama hizmetinde yüzde 15 KDV'ye giriyor (oran 1 Ocak 2025'te yüzde 7'den yüzde 15'e çıktı). İki dairesi olan bir Türk yatırımcının iyi bir sezonda bu eşiğe yaklaştığını görüyoruz; fiyat listesini KDV'siz kurup Eylül'de şaşırmamak için Nisan'da muhasebeciyle bir kez oturmak yetiyor.
Getiri hesabını kâğıt üstünde yapmak isteyenler için RoNa'nın Airbnb yatırım getirisi hesaplayıcısı konaklama vergisini ve götürü gideri formüle dahil ediyor; emlakçı broşürlerindeki "yüzde 8 net" rakamlarının çoğu bu iki kalemi unutuyor.
Haziran'dan Eylül'e: her misafir bir bildirim
Kural basit ama yorucu: her misafirin varışı 12 saat, ayrılışı 24 saat içinde yerel turizm örgütüne ya da polise bildiriliyor. Bildirimi yapan siz olduğunuz için (konaklama sağlayıcısı sizsiniz) süre 12 saat; kendi adına kayıt yaptıran turistin 24 saati sizin için geçerli değil. Elektronik bildirim dijital sertifikayla dakikalar sürüyor; yapılmayan her bildirim 150 ile 500 euro arasında ceza. Kuralın kaynağını ve iki sürenin neden karıştığını 12 saat kuralı yazısı anlatıyor.
Turizm müfettişliği sahil belediyelerinde gece denetimlerini artırdı ve platform ilanlarını sicille eşleştiriyor. Ceza cetveli gerçek kişi için şöyle:
| İhlal | Gerçek kişi | Şirket |
| Kategorizasyon olmadan kiralama | 200–2.000 € | 2.000–20.000 € |
| Vergi kaydı eksikliği | 670–6.700 € | 1.000–15.000 € |
| Ödenmemiş konaklama vergisi | 150–500 € | 500–10.000 € |
| Bildirilmeyen misafir | 150–500 € | 300–1.500 € |
Bir yıl içinde tekrarlanan ihlalde altı aya kadar faaliyet yasağı var. Sezonun ortasında altı ay yasak, o yılın gelirinin tamamı demek.
Apartman yönetimi ayrı bir konu. Karadağ'da kat malikleri kurulunun (skupština etažnih vlasnika) kararları bina içinde bağlayıcı; kısa dönem kiralamaya dair kısıtlamaların hukuken nereye kadar gidebileceği tartışmalı bir alan ve dairenin bulunduğu binanın kurallarına daireyi almadan önce bakmak gerekiyor. Komşuyla mahkemeye gitmektense, satın alma aşamasında yönetim planını istemek daha ucuz.
Ekim'de kapanış: iki ülkede beyan
Gelir vergisi tarafı Karadağ'ın en cömert kalemi. Oran yüzde 15, ama turistik kiralamada belgesiz yüzde 50 götürü gider tanınıyor; efektif oran yüzde 7,5. Üstüne belediye ek vergisi (prirez) geliyor; Budva'da vergi tutarının yüzde 13'ü. 10.000 euroluk bir sezon gelirinde hesap kabaca 750 euro gelir vergisi artı 98 euro ek vergi. Uzun dönem kiralamada götürü gider yüzde 30 ve efektif oran yüzde 10,5; iki modelin karşılaştırmalı hesabı kira geliri vergisi rehberinde örneklerle var.
Türkiye tarafı unutuluyor. Türkiye'de vergi mukimi olmaya devam eden bir ev sahibi Karadağ'daki kira gelirini yıllık beyannameye yazıyor; Karadağ'da ödenen vergi Türkiye–Karadağ Çifte Vergilendirme Anlaşması uyarınca mahsup ediliyor, aradaki fark Türkiye'deki dilime göre tamamlanıyor. Mahsup için Karadağ vergi dairesinden alınan ödeme belgesi lazım; Ekim'de bunu istemeyen, Mart'ta Türkiye'de beyanname doldururken geriye dönüp belge peşinde koşuyor. Anlaşmanın hangi maddesinin kira gelirini nasıl paylaştırdığı ÇVÖA yazısında madde numarasıyla yazılı.
Bir de CRS var: Karadağ 2023'ten bu yana banka hesabı bilgilerini otomatik değişim kapsamında paylaşıyor. "Karadağ'daki kirayı Türkiye görmez" cümlesinin 2026'da karşılığı yok.
Kasım: ertesi sezon için tek karar
Sezon bitince sorulacak tek soru şu: gerçek kişi olarak devam mı, DOO mu? İki üç daireyi aşan, KDV eşiğini geçen ya da bir gün otel kategorisine geçmeyi düşünen yatırımcı için şirket yapısı mantıklı hale geliyor; tek daireyle yazlık kiralayan biri için şirketin muhasebe ve bordro yükü geliri yiyor. Eşik hesabı dosyaya göre değişiyor ve bu kararın Kasım'da verilmesi gerekiyor, çünkü Şubat'taki kategorizasyon başvurusu hangi ad altında yapılacaksa o ad altında üç yıl kalıyor.
Fijaka'daki satılık daire ilanlarında "turistička kategorizacija" ibaresi geçen mülkler, önceki sahibinin bu takvimi bir kez işletmiş olduğu anlamına geliyor; kararın tarihine bakın, üç yıl dolmuşsa yeniden başvuru sizin. Takvimi tek elden yürütmek, kategorizasyondan Türkiye'deki beyana kadar, isteyenler için RoNa Legal'in Budva ofisi ilk görüşmede binanın G bölümünü ve bina yönetim planını okuyor; sezon başlamadan Şubat'ta gelen dosya, Haziran'da kapıda misafirle bekleyen dosyadan her zaman daha ucuz.
Bilgilendirme amaçlı bir yazıdır; hukuki ya da mali tavsiye değildir. Konaklama vergisi ve ceza tutarları belediye kararlarıyla değişebilir, sezon öncesi güncel tarifeyi doğrulatın.