Budva'da Aldığınız Daireyi Airbnb'ye Vermeden Önce: Plaket, 12 Saat Kuralı ve Yüzde 7,5

Budva'daki daireyi turiste yasal olarak kiraya vermek için ne gerekir? Temiz bir bina (tapu kaydının G bölümünde kaçak yapı yasağı notu olmaması), ilk misafirden en az sekiz gün önce belediyeye başvuru ve Merkezi Turizm Siciline kayıt; oda, turistik apartman ve evler için ayrıca yıldız kategorisi gerekir, turiste kiralanan daire ise kategorilendirmeden muaftır. Budva'da kişi başı gecelik en çok 1,00 euro olan turist vergisi fiyatla birlikte tahsil edilir; son 12 ayda ciro 30.000 euroyu geçerse KDV kaydı zorunlu olur.

Karadağ'da daire alan Türk yatırımcının ilk sorusu "yazın kaç para eder" oluyor, ikinci sorusu "bunu nasıl yapacağım" değil. İkinci soru Haziran'da, ilk misafir kapıya geldiğinde soruluyor ve o tarihte cevaplanması iki üç hafta alan bir soru. Bu yüzden yazıyı bir mevzuat özeti gibi değil, bir sezonun takvimi gibi kurduk: hangi ay ne yapılıyor, hangi belge kaç gün sürüyor, hangi kalem ne kadar.

Kaynaklar Karadağ'ın turizm ve konaklama kanunu, konaklama vergisi kanunu, Yabancılar Kanunu, gelir vergisi kanunu ve RoNa Legal'in Budva'daki dosyaları. Rakamlar 2026 sezonuna ait; konaklama vergisini her belediye kendi kararıyla belirliyor ve değiştirebiliyor, bu yüzden gelecek sezon farklı olabilir.

Sezondan önce: Şubat ve Mart

İlk iş binanın kendisi. 2025 tarihli yasallaştırma kanununun 33. maddesi izinsiz yapılmış bir binanın hem satışını hem de içinde ekonomik faaliyet yürütülmesini yasaklıyor; yasak tapu kaydının G bölümüne işleniyor. Şubat 2026'daki değişiklik, G bölümünde "kullanım izni yok" gibi sayılan şerhlerden biri bulunan daireler için kuralı yumuşattı: kanunun Ağustos 2025'te yürürlüğe girmesinden itibaren 36 ay boyunca bu dairelerde faaliyete göz yumuluyor, "kullanım izni yok" şerhli bir daire de yapı ruhsatına uygun inşa edilmişse satılabiliyor. Ama bu pencere geçici. Süre dolduğunda kadastro, yasallaştırma kararı hâlâ çıkmamış binalar için yasak şerhini işliyor; o yüzden deniz manzarasından önce okunacak ilk şey G bölümündeki şerh. Almadan önce kontrol listesi için tapu ve borç kontrolü yazımıza bakabilirsiniz.

Bina temizse sıra belediyede. Gerçek kişi olarak turiste kiralama, ilk misafirden en az sekiz gün önce belediyeye yapılan bir bildirimle başlıyor; belediye Merkezi Turizm Sicili'ne (Centralni turistički registar) kayıt kararını sekiz gün içinde veriyor, denetçiler de daireyi bu karardan sonraki 15 gün içinde kontrol ediyor. Oda, turistik apartman ve evler için ayrıca yıldız kategorisi gerekiyor: başvuru sicil kararından sonraki beş gün içinde aynı makama yapılıyor, komisyon eksiksiz dosyadan sonra 15 gün içinde karar veriyor ve karar üç yıl geçerli. Turiste kiralanan daire (stan za iznajmljivanje turistima) turizm kanununun 84. maddesi uyarınca kategorizasyondan muaf; ama sicil kaydı yine şart ve asgari teknik koşulları karşılaması gerekiyor. Gerçek kişi toplamda en fazla on oda ya da 20 yatak kiralayabiliyor; bunun üstü kanunen kayıtlı bir konaklama işletmesinin işi. Sicil kararı çıkmadan ücretli misafir almak ruhsatsız kiralama sayılıyor. Sürecin belgeleri ve belediye farkları RoNa Legal'in kısa dönem kiralama rehberinde başlık başlık anlatılmış; biz burada takvimle sınırlı kalıyoruz.

Şubat'ta yapılacak bir iş daha: misafirleri nasıl bildireceğinize karar vermek. Aşağıda göreceğiniz süreler gün değil saatle işliyor; bildirim kanalını Haziran'da aramaya başlayan ev sahibi, sezonun ilk haftasını turizm örgütünün gişesinde geçiriyor.

Nisan ve Mayıs: ilan ve fiyat

Kanun ilandan çoğu ev sahibinin sandığından fazlasını istiyor. Turizm kanununun 101. maddesine göre ev sahibi her reklamda birimin türünü ve kategorisini gösteriyor, aynı işareti girişe asıyor, fiyatları ve konaklama vergisini ilan ediyor, sicil kararını da dairede bulunduruyor. Fiyatı belirlerken konaklama vergisini ayrı satır olarak düşünün. Kanun vergiyi kişi başı gecelik 0,10 ile 1,00 euro arasında tutuyor ve tutarı her belediyeye bırakıyor; Budva turizm örgütü 1,00 euroya kadar bir tutar veriyor, belediye isterse gerçek kişi ev sahiplerinin yatak başına yıllık götürü tutar ödemesine de izin verebiliyor. 12 yaş altı çocuklar ve 30 günü aşan kesintisiz konaklamalar muaf, 12–18 yaş arası yarısını ödüyor. Vergi oda fiyatıyla birlikte tahsil ediliyor ve her 15 günlük dönemin bitiminden sonraki beş gün içinde yatırılıyor. Son on iki ayda cirosu 30.000 euroyu geçen KDV'ye kaydolmak zorunda; bu çizginin üstünde konaklama, 1 Ocak 2025'ten beri konaklamaya uygulanan yüzde 15'lik indirimli oranla faturalanıyor. İki dairesi olan bir Türk yatırımcının iyi bir sezonda bu eşiğe yaklaştığını görüyoruz; fiyat listesini KDV'siz kurup Eylül'de şaşırmamak için Nisan'da muhasebeciyle bir kez oturmak yetiyor.

Getiri hesabında konaklama vergisini, platform komisyonunu, temizliği ve gelir vergisini formüle koymadan hiçbir broşürdeki "net getiri" rakamıyla karşılaştırma yapmayın. Vergi kısmını aşağıda Ekim bölümünde hesapladık.

Haziran'dan Eylül'e: her misafir bir bildirim

Kural basit ama yorucu ve iki ayrı kanundan geliyor. Yabancılar Kanunu'na göre ev sahibi her yabancı misafiri varıştan sonraki 12 saat içinde polise bildiriyor; bunu doğrudan ya da bildirimi 12 saat içinde polise iletmek zorunda olan yerel turizm örgütü üzerinden yapabiliyor, misafir ayrılınca da kaydı sildiriyor. Duymuş olabileceğiniz 24 saat, kendi kaydını kendisi yaptıran yabancının süresi; ev sahibinin değil. Konaklama vergisi kanunu ise yerli ya da yabancı her misafirin varıştan sonraki 24 saat içinde yerel turizm örgütüne bildirilmesini istiyor.

Cezalar üç ayrı kanunda. Aşağıdaki aralıklar kanundaki alt ve üst sınırlar:

Şahıs işletmesi (preduzetnik) ikisinin arasında kalıyor: konaklama vergisi ihlallerinde 250 ile 5.000 euro, bildirilmeyen yabancı misafir için 300 ile 1.500 euro. Bir yıl içinde tekrarlanan ihlalde altı aya kadar faaliyet yasağı var. Sezonun ortasında altı ay yasak, o yılın gelirinin tamamı demek.

Apartman yönetimi ayrı bir konu. Karadağ'da kat malikleri kurulunun (skupština etažnih vlasnika) kararları bina içinde bağlayıcı; kısa dönem kiralamaya dair kısıtlamaların hukuken nereye kadar gidebileceği tartışmalı bir alan ve dairenin bulunduğu binanın kurallarına daireyi almadan önce bakmak gerekiyor. Komşuyla mahkemeye gitmektense, satın alma aşamasında yönetim planını istemek daha ucuz.

Ekim'de kapanış: iki ülkede beyan

Gelir vergisi tarafı Karadağ'ın en cömert kalemi. Kira geliri yüzde 15 vergileniyor, ama gelir vergisi kanununun 35. maddesi odaları, apartmanları, evleri ya da daireleri turiste kiralayan ev sahibine, konaklama vergisini ödemiş olmak şartıyla gelirin yüzde 50'sini belgesiz götürü gider olarak düşme hakkı veriyor; efektif oran yüzde 7,5. Bir seyahat acentesi ya da yerel turizm örgütüyle kiralama sözleşmesi olan ve yılda ortalama en az 60 gün doluluğa ulaşan ev sahibi için götürü gider yüzde 70'e, efektif oran yüzde 4,5'e iniyor. Üstüne belediye ek vergisi (prirez) geliyor; vergi tutarının belediyenin kendi kararıyla belirlediği bir yüzdesi. 10.000 euroluk bir sezon gelirinde hesap kabaca ek vergi hariç 750 euro gelir vergisi. Uzun dönem kiralamada götürü gider yüzde 30 ve efektif oran yüzde 10,5; iki modelin karşılaştırmalı hesabı kira geliri vergisi rehberinde örneklerle var.

Türkiye tarafı unutuluyor. Türkiye'de vergi mukimi olmaya devam eden bir ev sahibi Karadağ'daki kira gelirini yıllık beyannameye yazıyor; Karadağ'da ödenen vergi Türkiye'nin 2005'te Sırbistan ve Karadağ ile imzaladığı ve 2008'den beri Karadağ için de uygulanan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması uyarınca mahsup ediliyor, aradaki fark Türkiye'deki dilime göre tamamlanıyor. Mahsup için Karadağ vergi dairesinden alınan ödeme belgesi lazım; Ekim'de bunu istemeyen, Mart'ta Türkiye'de beyanname doldururken geriye dönüp belge peşinde koşuyor.

CRS, yani banka hesabı bilgilerinin otomatik değişimi konusunda bir not. Karadağ çok taraflı anlaşmayı Mart 2022'de imzaladı ve değişime 2023'te başlamayı taahhüt etti; ama OECD'nin Aralık 2025 tarihli değerlendirmesi ülkenin altyapısını hâlâ "yerinde değil" olarak işaretliyor. Bu bir gecikme, boşluk değil: kira gelirini Türkiye'de beyan etme yükümlülüğü bankanın bilgi verip vermemesine bağlı değil.

Kasım: ertesi sezon için tek karar

Sezon bitince sorulacak tek soru şu: gerçek kişi olarak devam mı, DOO mu? İki üç daireyi aşan, KDV eşiğini geçen ya da bir gün otel kategorisine geçmeyi düşünen yatırımcı için şirket yapısı mantıklı hale geliyor; tek daireyle yazlık kiralayan biri için şirketin muhasebe ve bordro yükü geliri yiyor. Eşik hesabı dosyaya göre değişiyor ve bu kararın Kasım'da verilmesi gerekiyor, çünkü sicil kaydı da kategori kararı da daireyi kim kiralıyorsa onun adına çıkıyor.

Fijaka'daki satılık daire ilanlarında "turistička kategorizacija" ibaresi geçen mülkler bu takvimden bir kez geçmiş demek; kararın tarihine bakın ve yeni malikin başvuruyu kendi adına yapacağını unutmayın. Takvimi tek elden yürütmek, sicilden Türkiye'deki beyana kadar, isteyenler için RoNa Legal'in Budva ofisi ilk görüşmede binanın G bölümünü ve bina yönetim planını okuyor; sezon başlamadan Şubat'ta gelen dosya, Haziran'da kapıda misafirle bekleyen dosyadan her zaman daha ucuz.

Bilgilendirme amaçlı bir yazıdır; hukuki ya da mali tavsiye değildir. Konaklama vergisi ve ceza tutarları belediye kararlarıyla ya da kanunla değişebilir, sezon öncesi güncel tarifeyi doğrulatın.