Прежде чем сдавать квартиру в Будве через Airbnb: табличка, правило 12 часов и 7,5 процента

Что нужно, чтобы законно сдавать квартиру в Будве туристам? «Чистое» здание (в разделе G выписки из кадастра нет запрета из-за самовольной постройки), регистрация в муниципалитете не позже чем за восемь дней до первого гостя и запись в Центральный туристический реестр; комнатам, туристическим апартаментам и домам нужна ещё категория (звёзды), а квартира для сдачи туристам от категоризации освобождена. Туристический налог — в Будве до 1,00 € с человека за ночь — собирается вместе с ценой; при обороте свыше 30 000 € за 12 месяцев регистрация плательщиком НДС обязательна.

Первый вопрос, который иностранный покупатель задаёт о квартире в Будве, звучит так: «Сколько она приносит летом?» Второй вопрос не «как сделать это законно». Его задают в июне, когда первый гость уже у двери, и тогда на ответ уходит две-три недели. Поэтому эта статья построена не как пересказ правил, а как календарь одного сезона: что делается в каком месяце, сколько дней занимает каждый документ, сколько стоит каждая строка.

Источники: черногорский закон о туризме и гостиничной деятельности, закон о туристической таксе, закон об иностранцах, закон о подоходном налоге и дела RoNa Legal в Будве. Цифры относятся к сезону 2026 года; туристическую таксу каждая община устанавливает своим решением и может её изменить, так что следующий сезон может отличаться.

До сезона: февраль и март

Первым делом смотрят на само здание. Статья 33 закона о легализации 2025 года запрещает и продажу здания, построенного без разрешения, и любую экономическую деятельность в нём, а запрет вносится в раздел G выписки из кадастра. Поправка февраля 2026 года смягчила правило для квартир, в разделе G которых уже стоит одна из перечисленных отметок, например «нет разрешения на эксплуатацию»: деятельность в них допускается в течение 36 месяцев со дня вступления закона в силу в августе 2025 года, а объект с отметкой «нет разрешения на эксплуатацию» можно продать, если он построен в соответствии с разрешением на строительство. Это окно временное. Когда оно закроется, кадастр внесёт запрет для зданий, у которых так и нет решения о легализации, поэтому отметку в разделе G читают первой, раньше, чем смотрят на вид на море. Как читать выписку, мы разобрали в статье Безопасно ли покупать недвижимость в Черногории?, а что сейчас предусматривают сроки легализации, объясняет RoNa Legal в материале о легализации по закону 117/2026.

Если со зданием всё в порядке, дальше идёт община. Частное лицо, которое сдаёт жильё туристам, подаёт уведомление в администрацию общины не позднее чем за восемь дней до первого гостя; община в течение восьми дней решает о записи в Центральный туристический реестр (Centralni turistički registar), а инспекторы проверяют объект в течение 15 дней после этого решения. Комнатам, туристическим апартаментам и домам нужна ещё и звёздная категория: заявление подаётся в тот же орган в течение пяти дней после решения о записи, комиссия решает в течение 15 дней после подачи полного пакета, и решение действует три года. Квартира, которую сдают туристам (stan za iznajmljivanje turistima), по статье 84 закона о туризме освобождена от категоризации, но запись в реестре ей всё равно нужна, и она должна отвечать минимальным техническим требованиям. Частное лицо может сдавать в общей сложности не больше десяти комнат или 20 спальных мест; сверх этого закон требует зарегистрированного гостиничного предприятия. Приём платных гостей до решения о записи в реестр считается сдачей без разрешения.

Ещё одно февральское дело: решить, как вы будете регистрировать гостей. Сроки, о которых ниже, считаются в часах, а не в днях, и хозяин, который ищет способ регистрации только в июне, проводит первую неделю сезона у окошка туристической организации.

Апрель и май: объявление и цена

Закон требует от объявления больше, чем ожидает большинство владельцев. По статье 101 закона о туризме хозяин указывает тип и категорию объекта в любой рекламе, вешает такую же табличку у входа, вывешивает цены и размер туристической таксы и хранит в квартире решение о записи в реестр. Закладывая цену, считайте туристическую таксу отдельной строкой. Закон устанавливает её в пределах от 0,10 до 1,00 евро с человека за ночь и оставляет сумму на усмотрение общины; туристическая организация Будвы называет до 1,00 евро, а община может разрешить частным хозяевам вместо этого платить годовую фиксированную сумму за каждое спальное место. Дети до 12 лет и гости, которые живут больше 30 дней подряд, освобождены, с 12 до 18 лет платят половину. Хозяин собирает таксу вместе с оплатой проживания и перечисляет её в течение пяти дней после окончания каждого 15-дневного периода. Регистрация плательщиком НДС становится обязательной, когда оборот за последние двенадцать месяцев превышает 30 000 евро; выше этой черты проживание облагается по сниженной ставке 15 процентов, которая применяется к размещению с 1 января 2025 года. Мы видим, как владельцы двух квартир в хороший сезон подходят к этому порогу; одна встреча с бухгалтером в апреле избавляет от сюрприза в сентябре.

Считая доходность, внесите в формулу туристическую таксу, комиссию площадки, уборку и подоходный налог, прежде чем сравнивать её с «чистой доходностью» из буклета, и учтите, насколько неравномерен спрос: в августе 2025 года туристов приехало примерно в 10,5 раза больше, чем в январе, как показывает наш разбор данных о покупке недвижимости в Черногории. Налоговую часть мы считаем ниже, в разделе про октябрь.

С июня по сентябрь: каждый гость означает регистрацию

Правило простое и утомительное, и берётся оно из двух законов. По закону об иностранцах хозяин регистрирует каждого иностранного гостя в полиции в течение 12 часов после прибытия, напрямую или через местную туристическую организацию, которая обязана передать регистрацию в течение 12 часов, а при отъезде снимает гостя с регистрации. Сутки, о которых вы, возможно, читали, относятся к иностранцу, который регистрирует своё пребывание сам, а не к хозяину. По закону о туристической таксе каждый гость, местный или иностранный, кроме того, сообщается в местную туристическую организацию в течение 24 часов после прибытия.

Штрафы разбросаны по трём разным законам. В таблице ниже указаны установленные законом минимум и максимум:

Индивидуальный предприниматель (preduzetnik) находится посередине: от 250 до 5000 евро за нарушения с таксой и от 300 до 1500 евро за незарегистрированного иностранного гостя. Повторное нарушение в течение двенадцати месяцев может повлечь запрет на деятельность сроком до шести месяцев. Шесть месяцев посреди сезона равны доходу за целый год.

С управлением домом отдельная история. Решения собрания собственников (skupština etažnih vlasnika) обязательны для всех в здании; насколько далеко законно могут заходить ограничения краткосрочной аренды, остаётся спорным вопросом, и правила дома, в котором вы покупаете, нужно прочитать до покупки, а не после. Попросить правила дома на этапе покупки дешевле, чем судиться с соседом.

Закрытие в октябре: декларации в двух странах

Подоходный налог оказывается самой щедрой строкой Черногории. Доход от аренды облагается по ставке 15 процентов, но статья 35 закона о подоходном налоге позволяет хозяину, который сдаёт туристам комнаты, апартаменты, дома или квартиры, вычесть 50 процентов дохода как нормативные расходы без чеков, если туристическая такса уплачена; эффективная ставка получается 7,5 процента. Вычет растёт до 70 процентов, то есть эффективно 4,5 процента, у хозяина, у которого есть договор аренды с турагентством или местной туристической организацией и средняя загрузка не меньше 60 дней в году. Сверху добавляется муниципальная надбавка (prirez), процент от суммы налога, который устанавливает каждая община. С 10 000 евро сезонного дохода получается примерно 750 евро подоходного налога без надбавки. При долгосрочной аренде нормативный вычет составляет 30 процентов, а эффективная ставка 10,5 процента.

О стране резидентства часто забывают. Владелец, который остаётся налоговым резидентом другой страны, указывает черногорскую аренду в своей декларации; зачтёт ли его страна черногорский налог или освободит этот доход, определяет применимое соглашение об избежании двойного налогообложения. В обоих случаях нужна справка об уплате налога в Черногории; кто не попросит её в налоговой в октябре, будет гоняться за ней весной, заполняя декларацию дома.

Пара слов о CRS, автоматическом обмене данными о банковских счетах. Черногория подписала многостороннее соглашение в марте 2022 года и обязалась начать обмен в 2023 году, но проверка ОЭСР в декабре 2025 года всё ещё оценила её правовую базу как «не создана». Это задержка, а не лазейка: обязанность задекларировать аренду дома не зависит от того, сообщит ли о ней банк.

Ноябрь: одно решение на следующий сезон

Когда сезон закончен, остаётся один вопрос: продолжать как частное лицо или открывать DOO? Для инвестора, у которого больше двух-трёх квартир, оборот выше порога НДС или мысль когда-нибудь перейти в гостиничную категорию, компания начинает иметь смысл; для одной квартиры для отдыха бухгалтерия и зарплатные расходы компании съедают доход. Где проходит порог, зависит от конкретного случая, а решение нужно принять в ноябре, потому что запись в реестр и решение о категории оформляются на имя того, кто сдаёт объект.

Объекты среди квартир на продажу на Fijaka, в объявлении которых упоминается «turistička kategorizacija», уже однажды прошли этот календарь; посмотрите на дату решения и помните, что новый владелец подаёт документы на своё имя. Тем, кто хочет, чтобы весь календарь вели из одного кабинета, от реестра до декларации дома, офис RoNa Legal в Будве на первой встрече читает раздел G и правила дома; дело, которое приходит в феврале, всегда дешевле того, что приходит в июне с гостем у двери.

Только для информации; не является юридической или налоговой консультацией. Размер туристической таксы и штрафов может измениться решением общины или законом; перед сезоном уточните действующий тариф.