Какой срок уведомления при аренде квартиры в Черногории? Согласованный. Если бессрочный договор срок уведомления не указывает, он составляет три месяца.
Когда аренда подходит к концу, вопросы повторяются. Местные поисковые запросы это показывают: к "otkaz ugovora o zakupu" (отказ от договора аренды) добавляют "stana" (квартиры), "na određeno vrijeme" (срочного) и "primjer" (образец), ищут "otkazni rok zakup stana" (срок уведомления при аренде квартиры), к "depozit za stan" (депозит за квартиру) добавляют "zakon" (закон) и "iskustva" (опыт), а отдельно ищут "iseljenje zakupca" (выселение арендатора).
Статья объясняет, что Закон об обязательственных отношениях говорит о форме договора, сроке уведомления, отказе без срока, продаже квартиры во время аренды, возврате квартиры и депозите, и куда обращаться, если арендатор не освобождает квартиру.
Договор: письменная форма и заверение
Договор аренды квартиры должен быть заключён в письменной форме и заверен в соответствии с нормативными актами. Договор, заключённый иначе, ничтожен. К аренде квартиры соответственно применяются и общие правила об аренде того же закона.
Закон об обслуживании жилых зданий возлагает на собственника, который сдаёт квартиру в доме, ещё две обязанности:
- в течение 15 дней со дня сдачи он передаёт управляющему письменное уведомление об аренде с данными арендатора и арендодателя, площадью и сроком аренды;
- в течение 15 дней с заключения договора он передаёт в налоговый орган экземпляр договора, заверенный нотариусом или другим компетентным органом.
Роль управляющего объясняет наша статья об управляющем домом и собственниках, а налог на доход от аренды объясняет статья о том, как сдать квартиру.
Как прекращается договор аренды квартиры
Закон перечисляет семь оснований:
| Основание | Примечание |
| Расторжение по соглашению | Стороны договариваются о дате окончания |
| Истечение срока | Для срочных договоров |
| Гибель квартиры | Если из-за непреодолимой силы квартира уничтожена лишь частично или повреждена, арендатор может расторгнуть договор или остаться и требовать снижения платы |
| Снос здания или его части | На основании вступившего в силу решения компетентного органа |
| Изменение назначения | Когда назначение здания или квартиры меняется в соответствии с нормативными актами |
| Отказ от договора | Со сроком уведомления или, в установленных законом случаях, без него |
| Другие случаи | Установленные законом |
Срок уведомления
| Договор | Как прекращается | Срок уведомления |
| Бессрочный | Отказом, который каждая сторона может заявить другой | Согласованный; если не согласован, три месяца |
| Срочный | Сам собой с истечением срока, на который заключён | Обычный отказ закон предусматривает для договора, срок которого не определён |
| Срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться квартирой | Если арендодатель не возражает, считается заключённым новый бессрочный договор на тех же условиях | Как для бессрочного договора |
До истечения срока срочный договор прекращается по соглашению, на основании условия самого договора или по законным основаниям, перечисленным ниже. Последняя строка таблицы заслуживает внимания: арендодатель, который не хочет продления, должен возразить, иначе считается заключённым новый договор.
Особой формы отказа от аренды квартиры закон не устанавливает. Письменное уведомление с подтверждением получения облегчает доказательство того, с какого дня течёт срок.
Отказ без срока уведомления
Арендодатель может отказаться от договора без срока уведомления:
- если арендатор не платит арендную плату два срока подряд. Договор всё же остаётся в силе, если арендатор погасит долг до того, как ему сообщат об отказе, или если у него в этот момент есть к арендодателю требование, отвечающее условиям законного зачёта;
- если квартира сдана в субаренду без его разрешения;
- если арендатор и после предупреждения использует квартиру вопреки договору или назначению или запускает её содержание, и есть опасность значительного ущерба.
Арендатор может:
- отказаться от договора без срока уведомления, если квартира опасна для здоровья, даже если он знал об этом при заключении договора. От этого права отказаться нельзя;
- расторгнуть договор или требовать снижения платы, если арендодатель не устранит недостаток и в дополнительный разумный срок, с правом на возмещение ущерба;
- расторгнуть договор, если необходимый ремонт в значительной мере и надолго мешает пользоваться квартирой, а на время ремонта имеет право на соразмерное снижение платы.
Продажа квартиры и смерть одной из сторон
- Продажа во время аренды. Покупатель становится на место арендодателя. Он не может требовать от арендатора передать квартиру до истечения согласованного срока, а при бессрочной аренде до истечения срока уведомления. Продавец отвечает за обязательства покупателя по аренде как солидарный поручитель.
- Кому платить. Если не договорено иное, покупателю принадлежит арендная плата с первого очередного срока после покупки. С момента уведомления о продаже арендатор платит только покупателю.
- Арендатор после продажи может в любом случае отказаться от договора, соблюдая установленные законом сроки уведомления.
- Смерть арендатора или арендодателя. Аренда продолжается с наследниками, если не договорено иное. Наследники арендатора могут в течение шести месяцев после его смерти отказаться от договора и до истечения согласованного срока, соблюдая срок уведомления.
Тем, кто продаёт квартиру с жильцом, весь процесс описывает наш гид по продаже квартиры.
Депозит и возврат квартиры
Закон об обязательственных отношениях не содержит особых правил о депозите при аренде. Сумму, назначение и срок возврата определяет договор. Закон регулирует другой вопрос, в каком состоянии возвращается квартира, и именно он задаёт рамки любого спора об удержании депозита:
| Правило | Что это значит |
| Арендатор бережёт квартиру и по окончании аренды возвращает её без повреждений | Ущерб сверх обычного использования ложится на арендатора |
| Арендатор не отвечает за износ от обычного использования и за повреждения от ветхости | Он отвечает только за ущерб сверх этого |
| Если он изменял квартиру, возвращает её в том состоянии, в каком получил | Изменения, сделанные во время аренды, нужно убрать |
| Улучшения, которые можно отделить без повреждений, он может забрать | Арендодатель может оставить их себе, возместив их стоимость |
| Мелкий ремонт от обычного использования и расходы на само пользование несёт арендатор | Необходимый ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии лежат на арендодателе |
Чтобы потом понимать, где обычный износ, а где ущерб, полезно при въезде составить акт о состоянии квартиры с фотографиями, подписанный обеими сторонами. Впишите в договор сумму депозита, что из него можно удержать и в какой срок он возвращается. Практические советы для арендаторов есть в нашей статье о долгосрочной аренде.
Выселение арендатора
Когда аренда прекращается, по истечении срока или после отказа, прекращается и правовое основание пользоваться квартирой. Для такого случая закон предусматривает отдельный путь: если кто-то вселился в отдельные или общие части жилого здания без правового основания или это основание прекратилось, любое лицо с правовым интересом может потребовать его выселения в органе местного самоуправления. Процедура выселения срочная.
Если стороны спорят, действителен ли отказ или какую часть депозита нужно вернуть, спор решает суд.
Короткий список перед подписанием
| Вопрос | Зачем |
| Договор письменный и заверенный | Иначе он ничтожен |
| Арендодатель действительно собственник | Проверяется по выписке из кадастра |
| Указан ли срок уведомления | Если нет, для бессрочного договора он составляет три месяца |
| Сумма, назначение и срок возврата депозита | Закон их не регулирует, поэтому действует договор |
| Акт о состоянии при въезде | Обычный износ не ложится на арендатора |
| Кто платит за обслуживание дома | Пользователь несёт эти расходы, только если принял эту обязанность по договору |
Квартиры для долгосрочной аренды можно разместить или найти в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Можно ли расторгнуть срочный договор аренды? Такой договор прекращается с истечением срока. Раньше он может прекратиться по соглашению, отказом, если его предусматривает сам договор, или по законным основаниям, например когда арендатор не платит два срока подряд или когда квартира опасна для здоровья.
Нужно ли заверять договор аренды квартиры? Да. Закон требует письменной формы и заверения в соответствии с нормативными актами, а договор, заключённый иначе, ничтожен. Собственник квартиры в жилом здании передаёт заверенный экземпляр в налоговый орган в течение 15 дней.
Возвращается ли депозит за квартиру? Закон депозит отдельно не регулирует, поэтому условия возврата определяет договор. Арендатор не отвечает за износ от обычного использования, только за ущерб сверх него.
Что будет, если арендодатель продаст квартиру? Покупатель становится на место арендодателя и не может требовать выезда до истечения согласованного срока или срока уведомления. Продавец отвечает за обязательства покупателя по аренде как солидарный поручитель.
Как выселить арендатора, у которого закончилась аренда? Лицо с правовым интересом может потребовать в органе местного самоуправления выселения того, чьё правовое основание прекратилось. Процедура срочная.
Источники
Аренду, аренду квартиры, отказ от договора, продажу сданной квартиры, возврат квартиры и выселение регулирует Закон об обязательственных отношениях (Официальный вестник Черногории 47/2008, 4/2011 и 22/2017, статьи 598, 599, 606, 607, 610, 613, с 619 по 626 и с 628 по 636; более поздние изменения закона этих статей не касаются). Уведомление управляющего, передачу договора в налоговый орган и расходы пользователя регулирует Закон об обслуживании жилых зданий (Официальный вестник Черногории 41/2016 и 84/2018, статьи 16 и 23). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному спору обращайтесь к адвокату.