Mennyi a felmondási idő egy montenegrói lakásbérletnél, és mi a helyzet a kaucióval? A felmondási idő az, amiben a felek megállapodtak; ha a határozatlan idejű szerződés nem tartalmazza, három hónap. A bérbeadó felmondási idő nélkül is felmondhat, ha a bérlő két egymást követő időszakra nem fizeti meg a bérleti díjat. A kaucióról a törvény külön nem rendelkezik, így a visszafizetést a szerződés szabályozza.
Amikor egy bérlet a végéhez közeledik, mindig ugyanazok a kérdések merülnek fel. A helyi keresések ezt mutatják: az „otkaz ugovora o zakupu” (bérleti szerződés felmondása) után a „stana” (lakásé), a „na određeno vrijeme” (határozott idejű) és a „primjer” (minta) következik, az emberek rákeresnek az „otkazni rok zakup stana” (felmondási idő, lakásbérlet) kifejezésre, a „depozit za stan” (kaució lakásra) után a „zakon” (törvény) és az „iskustva” (tapasztalatok) következik, az „iseljenje zakupca” (bérlő kiköltöztetése) kifejezésre pedig külön keresnek.
Ez a cikk elmagyarázza, mit mond a kötelmi jogi törvény a bérleti szerződés alakjáról, a felmondási időről, az azonnali hatályú felmondásról, a lakás bérlet alatti eladásáról, a lakás visszaadásáról és a kaucióról, valamint arról, kihez lehet fordulni, ha a bérlő nem költözik ki.
A bérleti szerződés: írásbeli alak és hitelesítés
A lakásbérleti szerződést írásban kell megkötni, és a jogszabályoknak megfelelően hitelesíteni kell. Az ettől eltérő módon kötött bérleti szerződés semmis. Ugyanennek a törvénynek a bérletre vonatkozó általános szabályai a lakásbérletre is vonatkoznak.
A lakóépületek karbantartásáról szóló törvény két kötelezettséget ír elő annak a tulajdonosnak, aki egy épületben lévő lakást ad bérbe:
- a bérbeadástól számított 15 napon belül a tulajdonos írásban értesíti a közös képviselőt a bérletről, a bérlő és a bérbeadó adataival, az alapterülettel és az időtartammal;
- az aláírástól számított 15 napon belül a tulajdonos benyújtja az adóhatósághoz a bérleti szerződésnek a közjegyző vagy más illetékes szerv által hitelesített másolatát.
A közös képviselő szerepéről külön cikkünk szól, a bérbeadásból származó jövedelem adóját pedig a lakáskiadásról szóló útmutatónk ismerteti.
Hogyan szűnik meg egy lakásbérlet
A törvény hét okot sorol fel:
| Ok | Megjegyzés |
| Közös megegyezéses megszüntetés | A felek megállapodnak a megszűnés időpontjában |
| Az időtartam lejárta | Határozott idejű bérletnél |
| A lakás megsemmisülése | Ha vis maior a lakást csak részben semmisíti meg vagy rongálja meg, a bérlő felmondhat, vagy maradhat, és kérheti a bérleti díj csökkentését |
| Az épület vagy egy részének lebontása | Az illetékes hatóság jogerős határozata alapján |
| A rendeltetés megváltozása | Ha az épület vagy a lakás rendeltetését a jogszabályoknak megfelelően megváltoztatják |
| Felmondás | Felmondási idővel, vagy a törvényben meghatározott esetekben anélkül |
| Egyéb esetek | Amelyeket törvény határoz meg |
Felmondási idő
| Bérlet | Hogyan szűnik meg | Felmondási idő |
| Határozatlan idejű | Felmondással, amelyet bármelyik fél közölhet a másikkal | Amiben megállapodtak; ha nem állapodtak meg, három hónap |
| Határozott idejű | Automatikusan, az időtartam lejártával | A törvény rendes felmondást a nem határozott időre kötött bérletre ír elő |
| Lejárt, de a bérlő tovább használja a lakást | Ha a bérbeadó nem tiltakozik, ugyanolyan feltételekkel új, határozatlan idejű bérletet kell vélelmezni | Mint a határozatlan idejű bérletnél |
A határozott idejű bérlet az időtartam lejárta előtt közös megegyezéssel, magának a szerződésnek egy kikötése alapján, vagy az alább ismertetett törvényi okokból szűnik meg. A táblázat utolsó sora figyelmet érdemel: az a bérbeadó, aki nem akar hosszabbítást, tiltakozzon, mert különben új bérletet kell vélelmezni.
A törvény a lakásbérlet felmondására nem ír elő külön alakot. Az átvétel igazolásával közölt írásbeli felmondás megkönnyíti annak bizonyítását, hogy a felmondási idő melyik naptól fut.
Azonnali hatályú felmondás
A bérbeadó felmondási idő nélkül felmondhat:
- ha a bérlő két egymást követő időszakra nem fizeti meg a bérleti díjat. A bérlet ennek ellenére hatályban marad, ha a bérlő a tartozást még azelőtt kifizeti, hogy a felmondást közölnék vele, vagy ha a bérlőnek ekkor olyan követelése van a bérbeadóval szemben, amely megfelel a törvényes beszámítás feltételeinek;
- ha a lakást a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe adták;
- ha a bérlő figyelmeztetés után is a szerződéssel vagy a rendeltetésével ellentétesen használja a lakást, vagy elhanyagolja a karbantartását, és jelentős kár veszélye áll fenn.
A bérlő:
- felmondási idő nélkül felmondhat, ha a lakás veszélyes az egészségre, akkor is, ha ezt az aláíráskor tudta. Erről a jogról nem lehet lemondani;
- felmondhat, vagy a bérleti díj csökkentését kérheti, ha a bérbeadó egy további észszerű határidőn belül sem hárítja el a hibát, kártérítési joggal;
- felmondhat, ha a szükséges javítások jelentős mértékben és hosszú ideig akadályozzák a lakás használatát, a javítások alatt pedig arányos bérleti díj-csökkentésre jogosult.
A lakás eladása és valamelyik fél halála
- Eladás a bérlet alatt. A vevő a bérbeadó helyébe lép. Nem követelheti, hogy a bérlő a megállapodott időtartam vége előtt, illetve határozatlan idejű bérletnél a felmondási idő lejárta előtt adja át a lakást. Az eladó kezesként egyetemlegesen felel a vevő bérleti szerződésből eredő kötelezettségeiért.
- Ki kapja a bérleti díjat. Eltérő megállapodás hiányában a vevő a vásárlás utáni első fizetési naptól jogosult a bérleti díjra. Miután értesült az eladásról, a bérlő csak a vevőnek fizet.
- A bérlő az eladás után mindenképpen felmondhat, a törvényes felmondási idők betartásával.
- A bérlő vagy a bérbeadó halála. Eltérő megállapodás hiányában a bérlet az örökösökkel folytatódik. A bérlő örökösei a bérlő halálától számított hat hónapon belül a megállapodott időtartam vége előtt is felmondhatnak, a felmondási idő betartásával.
Ha bérlővel együtt ad el lakást, a teljes folyamatot a lakáseladási útmutatónk ismerteti.
Kaució és a lakás visszaadása
A kötelmi jogi törvény nem tartalmaz külön szabályokat a bérleti kaucióról. Az összegét, a célját és a visszafizetés határidejét a szerződés határozza meg. A törvény azt szabályozza, milyen állapotban kell visszaadni a lakást, és ez a keret a kaució visszatartásával kapcsolatos bármely vitához:
| Szabály | Mit jelent |
| A bérlő gondoskodik a lakásról, és a bérlet végén sértetlenül adja vissza | A rendes használaton túli kár a bérlő felelőssége |
| A bérlő nem felel a rendes használatból eredő kopásért és az életkorból eredő károkért | Csak az ezen túli kárért felel |
| Ha a bérlő változtatásokat hajtott végre, a lakást abban az állapotban adja vissza, amelyben átvette | A bérlet alatt végzett változtatásokat el kell távolítani |
| A kár nélkül leválasztható kiegészítők elvihetők | A bérbeadó az értékük megfizetésével megtarthatja őket |
| A rendes használatból eredő kisebb javítások és a használat folyó költségei a bérlőt terhelik | A szükséges javítások és a lakás megfelelő állapotban tartása a bérbeadó kötelessége |
Hogy később tudni lehessen, mi számít rendes kopásnak és mi kárnak, érdemes beköltözéskor fényképes állapotfelvételi jegyzőkönyvet készíteni, amelyet mindkét fél aláír. A szerződésbe írja bele a kaució összegét, azt, hogy mit lehet belőle levonni, és mikor jár vissza. Bérlőknek szóló gyakorlati tanácsokat a hosszú távú albérletről szóló cikkünkben talál.
A bérlő kiköltöztetése
Amikor a bérlet lejárat vagy felmondás útján megszűnik, a lakás használatának jogalapja is megszűnik. A törvény erre külön utat ír elő: ha valaki jogalap nélkül költözik be egy lakóépület különálló vagy közös részeibe, vagy ez a jogalap megszűnik, bárki, akinek jogi érdeke fűződik hozzá, kérheti a helyi önkormányzati szervtől, hogy rendelje el az illető kiköltözését. A kiköltöztetési eljárás sürgős.
Ha a felek abban nem értenek egyet, hogy a felmondás érvényes volt-e, vagy hogy a kaucióból mennyi jár vissza, a vitát bíróság dönti el.
Rövid ellenőrzőlista aláírás előtt
| Kérdés | Miért |
| Írásban kötötték-e és hitelesítették-e a szerződést | Különben semmis |
| A bérbeadó-e a tulajdonos | A tulajdoni lapon ellenőrizhető |
| Szerepel-e a felmondási idő | Ha nem, határozatlan idejű bérletnél három hónap |
| A kaució összege, célja és visszafizetési határideje | A törvény nem szabályozza, ezért a szerződés az irányadó |
| Állapotfelvételi jegyzőkönyv beköltözéskor | A rendes kopás nem a bérlő felelőssége |
| Ki fizeti az épület fenntartását | A használó csak akkor viseli, ha ezt a kötelezettséget szerződésben vállalta |
Hosszú távú bérletre szóló lakásokat az ingatlan kategóriában hirdethet meg vagy találhat.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi a lakásbérlet felmondási ideje Montenegróban? Amiben megállapodtak. Ha egy határozatlan idejű szerződés nem tartalmaz felmondási időt, az három hónap.
Felmondható-e egy határozott idejű bérleti szerződés? Az ilyen bérlet az időtartam lejártával szűnik meg. Előtte közös megegyezéssel, felmondással, ha maga a szerződés lehetővé teszi, vagy törvényi okokból szűnhet meg, például ha a bérlő két egymást követő időszakra nem fizet bérleti díjat, vagy ha a lakás veszélyes az egészségre.
Hitelesíteni kell-e a lakásbérleti szerződést? Igen. A törvény írásbeli alakot és a jogszabályoknak megfelelő hitelesítést ír elő, az ettől eltérően kötött szerződés semmis. A lakóépületben lévő lakás tulajdonosa 15 napon belül benyújtja a hitelesített másolatot az adóhatósághoz.
Visszajár-e a lakás kauciója? A törvény a kaucióról külön nem rendelkezik, így a visszafizetés feltételeit a szerződés határozza meg. A bérlő nem felel a rendes használatból eredő kopásért, csak az ezen túli kárért.
Mi történik, ha a bérbeadó eladja a lakást? A vevő a bérbeadó helyébe lép, és nem követelheti, hogy a bérlő a megállapodott időtartam vagy a felmondási idő vége előtt kiköltözzön. Az eladó kezesként egyetemlegesen felel a vevő bérleti szerződésből eredő kötelezettségeiért.
Hogyan lehet kiköltöztetni azt a bérlőt, akinek a bérlete megszűnt? Az, akinek jogi érdeke fűződik hozzá, kérheti a helyi önkormányzati szervtől annak kiköltöztetését, akinek a jogalapja megszűnt. Az eljárás sürgős.
Források
A bérletet, a lakásbérletet, a felmondást, a bérelt lakás eladását, a lakás visszaadását és a kiköltöztetést a kötelmi jogi törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 47/2008, 4/2011 és 22/2017, 598., 599., 606., 607., 610., 613., 619–626. és 628–636. cikk; a törvény későbbi módosításai nem érintik ezeket a cikkeket) szabályozza. A közös képviselő értesítését, a szerződés adóhatósághoz történő benyújtását és a használó költségeit a lakóépületek karbantartásáról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 41/2016 és 84/2018, 16. és 23. cikk) szabályozza. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét vitában forduljon ügyvédhez.