Quanto dura il preavviso per la locazione di un appartamento in Montenegro? Quello concordato. Se un contratto a tempo indeterminato non lo indica, è di tre mesi.
Quando una locazione si avvicina alla fine, le domande si ripetono. Le ricerche locali lo mostrano: a "otkaz ugovora o zakupu" (disdetta del contratto di locazione) si aggiungono "stana" (di un appartamento), "na određeno vrijeme" (a tempo determinato) e "primjer" (esempio), si cerca "otkazni rok zakup stana" (preavviso nella locazione di un appartamento), a "depozit za stan" (cauzione per un appartamento) si aggiungono "zakon" (legge) e "iskustva" (esperienze), e a parte si cerca "iseljenje zakupca" (rilascio da parte dell'inquilino).
Questo articolo spiega cosa dice la legge sulle obbligazioni sulla forma del contratto, sul preavviso, sul recesso senza preavviso, sulla vendita dell'appartamento durante la locazione, sulla riconsegna e sulla cauzione, e a chi rivolgersi quando l'inquilino non lascia l'appartamento.
Il contratto: forma scritta e autenticazione
Il contratto di locazione di un appartamento deve essere stipulato per iscritto e autenticato secondo le norme. Un contratto concluso diversamente è nullo. Alla locazione di appartamenti si applicano, in quanto compatibili, anche le regole generali sulla locazione della stessa legge.
La legge sulla manutenzione degli edifici residenziali impone al proprietario che affitta un appartamento in un edificio altri due obblighi:
- entro 15 giorni dalla locazione consegna all'amministratore una comunicazione scritta della locazione, con i dati dell'inquilino e del locatore, la superficie e la durata;
- entro 15 giorni dalla firma consegna all'amministrazione fiscale una copia del contratto autenticata da un notaio o da un altro organo competente.
Il ruolo dell'amministratore è spiegato nel nostro articolo sull'amministratore di condominio e i proprietari, le imposte sul reddito da affitto nella nostra guida su come affittare un appartamento.
Come finisce la locazione di un appartamento
La legge elenca sette cause:
| Causa | Nota |
| Risoluzione consensuale | Le parti si accordano sulla data di fine |
| Scadenza del termine | Nei contratti a tempo determinato |
| Perimento dell'appartamento | Se per forza maggiore l'appartamento viene distrutto solo in parte o danneggiato, l'inquilino può sciogliere il contratto o restare e chiedere una riduzione del canone |
| Demolizione dell'edificio o di una sua parte | In base a una decisione definitiva dell'autorità competente |
| Cambio di destinazione | Quando la destinazione dell'edificio o dell'appartamento viene cambiata secondo le norme |
| Disdetta | Con preavviso o, nei casi previsti dalla legge, senza |
| Altri casi | Stabiliti dalla legge |
Il preavviso
| Contratto | Come finisce | Preavviso |
| A tempo indeterminato | Con la disdetta che ciascuna parte può dare all'altra | Quello concordato; se non concordato, tre mesi |
| A tempo determinato | Automaticamente alla scadenza del periodo per cui è stato concluso | La legge prevede la disdetta ordinaria per il contratto la cui durata non è determinata |
| Scaduto, ma l'inquilino continua a usare l'appartamento | Se il locatore non si oppone, si considera concluso un nuovo contratto a tempo indeterminato alle stesse condizioni | Come per il contratto a tempo indeterminato |
Prima della scadenza, un contratto a tempo determinato finisce per accordo, in base a una clausola del contratto stesso o per le cause di legge indicate più avanti. L'ultima riga della tabella merita attenzione: il locatore che non vuole la proroga deve opporsi, altrimenti si considera concluso un nuovo contratto.
Per la disdetta della locazione di un appartamento la legge non prevede una forma particolare. Una disdetta scritta con prova di ricezione facilita la prova del giorno da cui decorre il preavviso.
Recesso senza preavviso
Il locatore può recedere senza preavviso:
- se l'inquilino non paga il canone per due scadenze consecutive. Il contratto resta comunque in vigore se l'inquilino salda il debito prima che gli sia comunicata la disdetta, o se in quel momento ha verso il locatore un credito che soddisfa le condizioni per la compensazione legale;
- se l'appartamento è stato subaffittato senza il suo permesso;
- se l'inquilino, anche dopo un richiamo, usa l'appartamento in modo contrario al contratto o alla destinazione o ne trascura la manutenzione, e c'è il rischio di un danno considerevole.
L'inquilino può:
- recedere senza preavviso se l'appartamento è pericoloso per la salute, anche se lo sapeva alla firma. A questo diritto non può rinunciare;
- sciogliere il contratto o chiedere una riduzione del canone se il locatore non elimina un difetto neppure entro un ulteriore termine ragionevole, con diritto al risarcimento del danno;
- sciogliere il contratto se le riparazioni necessarie ostacolano l'uso dell'appartamento in misura considerevole e a lungo, e durante le riparazioni ha diritto a una riduzione proporzionale del canone.
Vendita dell'appartamento e morte di una parte
- Vendita durante la locazione. L'acquirente subentra al locatore. Non può pretendere che l'inquilino gli consegni l'appartamento prima della scadenza pattuita o, nella locazione a tempo indeterminato, prima della fine del preavviso. Il venditore risponde in solido, come garante, degli obblighi dell'acquirente derivanti dalla locazione.
- A chi si paga il canone. Salvo diverso accordo, all'acquirente spetta il canone dalla prima scadenza successiva all'acquisto. Da quando è informato della vendita, l'inquilino paga il canone solo all'acquirente.
- L'inquilino dopo la vendita può recedere in ogni caso, rispettando i termini di preavviso di legge.
- Morte dell'inquilino o del locatore. La locazione prosegue con gli eredi, salvo diverso accordo. Gli eredi dell'inquilino possono, entro sei mesi dalla sua morte, recedere anche prima della scadenza pattuita, rispettando il preavviso.
Chi vende un appartamento affittato trova l'intero percorso nella nostra guida alla vendita di un appartamento.
Cauzione e riconsegna dell'appartamento
La legge sulle obbligazioni non contiene regole specifiche sulla cauzione nella locazione. Importo, finalità e termine di restituzione sono fissati dal contratto. La legge regola invece un'altra questione, lo stato in cui l'appartamento viene riconsegnato, e questo è il quadro di ogni discussione sulla trattenuta della cauzione:
| Regola | Cosa significa |
| L'inquilino custodisce l'appartamento e alla fine della locazione lo riconsegna senza danni | I danni oltre l'uso normale sono a carico dell'inquilino |
| L'inquilino non risponde dell'usura da uso normale né dei danni dovuti alla vetustà | Risponde solo dei danni oltre questo limite |
| Se ha modificato l'appartamento, lo riconsegna nello stato in cui lo ha ricevuto | Le modifiche fatte durante la locazione vanno rimosse |
| Le aggiunte che si possono staccare senza danni può portarle via | Il locatore può tenerle rimborsandone il valore |
| Le piccole riparazioni dovute all'uso normale e le spese d'uso sono a carico dell'inquilino | Le riparazioni necessarie e il mantenimento dell'appartamento in buono stato spettano al locatore |
Per distinguere poi l'usura normale dal danno, conviene redigere all'ingresso un verbale sullo stato dell'appartamento con fotografie, firmato da entrambe le parti. Scrivete nel contratto l'importo della cauzione, cosa si può trattenere e entro quando viene restituita. Consigli pratici per gli inquilini si trovano nel nostro articolo sull'affitto a lungo termine.
Rilascio dell'appartamento
Quando la locazione finisce, per scadenza o disdetta, viene meno anche il titolo per usare l'appartamento. Per questo caso la legge prevede una strada apposita: se qualcuno si insedia senza titolo in parti esclusive o comuni di un edificio residenziale, o se il titolo viene meno, chiunque abbia un interesse giuridico può chiedere all'organo dell'amministrazione locale di disporne il rilascio. Il procedimento di rilascio è urgente.
Se le parti non sono d'accordo sulla validità della disdetta o su quanta cauzione vada restituita, decide il tribunale.
Breve lista di controllo prima della firma
| Domanda | Perché |
| Il contratto è scritto e autenticato | Altrimenti è nullo |
| Il locatore è il proprietario | Si verifica nella visura catastale |
| Il preavviso è indicato | Se non lo è, per il contratto a tempo indeterminato è di tre mesi |
| Importo, finalità e termine di restituzione della cauzione | La legge non li regola, quindi vale il contratto |
| Verbale sullo stato all'ingresso | L'usura normale non è a carico dell'inquilino |
| Chi paga la manutenzione dell'edificio | L'utilizzatore la sostiene solo se si è assunto l'obbligo per contratto |
Appartamenti in affitto a lungo termine si possono pubblicare o trovare nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Si può disdire un contratto di locazione a tempo determinato? Un contratto simile finisce alla scadenza. Prima può finire per accordo, con disdetta se il contratto stesso la prevede, o per cause di legge, per esempio quando l'inquilino non paga il canone per due scadenze consecutive o quando l'appartamento è pericoloso per la salute.
Il contratto di locazione di un appartamento deve essere autenticato? Sì. La legge richiede la forma scritta e l'autenticazione secondo le norme, e un contratto concluso diversamente è nullo. Il proprietario di un appartamento in un edificio residenziale consegna una copia autenticata all'amministrazione fiscale entro 15 giorni.
La cauzione per un appartamento viene restituita? La legge non regola la cauzione in modo specifico, quindi le condizioni di restituzione sono fissate dal contratto. L'inquilino non risponde dell'usura da uso normale, solo dei danni oltre questo limite.
Cosa succede se il locatore vende l'appartamento? L'acquirente subentra al locatore e non può pretendere che l'inquilino se ne vada prima della scadenza pattuita o della fine del preavviso. Il venditore risponde in solido, come garante, degli obblighi dell'acquirente derivanti dalla locazione.
Come si ottiene il rilascio se la locazione è finita? Chi ha un interesse giuridico può chiedere all'organo dell'amministrazione locale il rilascio da parte di chi ha perso il titolo. Il procedimento è urgente.
Fonti
Locazione, locazione di appartamenti, disdetta, vendita dell'appartamento locato, riconsegna e rilascio sono disciplinati dalla legge sulle obbligazioni (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2008, 4/2011 e 22/2017, articoli 598, 599, 606, 607, 610, 613, da 619 a 626 e da 628 a 636; le modifiche successive della legge non riguardano questi articoli). La comunicazione all'amministratore, la consegna del contratto all'amministrazione fiscale e le spese dell'utilizzatore sono disciplinate dalla legge sulla manutenzione degli edifici residenziali (Gazzetta ufficiale del Montenegro 41/2016 e 84/2018, articoli 16 e 23). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per una controversia concreta rivolgetevi a un avvocato.