Колкав е отказниот рок за закуп на стан во Црна Гора? Онолкав колку што е договорено; ако договорот на неопределено време не наведува рок, тој е три месеци. Закуподавачот може да откаже без рок ако закупецот не плати закупнина за два последователни периоди, а закупецот ако станот е опасен по здравјето. Договорот мора да биде писмен и заверен, инаку е ништовен, а депозитот го уредува самиот договор.
Кога закупот се ближи до крајот, се јавуваат истите прашања. Тоа го покажуваат и локалните пребарувања: по „otkaz ugovora o zakupu“ (отказ на договорот за закуп) следуваат „stana“ (на стан), „na određeno vrijeme“ (на определено време) и „primjer“ (пример), луѓето бараат „otkazni rok zakup stana“ (отказен рок, закуп на стан), по „depozit za stan“ (депозит за стан) следуваат „zakon“ (закон) и „iskustva“ (искуства), а посебно се бара „iseljenje zakupca“ (иселување на закупецот). Овој водич е корисен ако издавате или изнајмувате стан во Црна Гора и закупот завршува.
Овој текст објаснува што вели Законот за облигационите односи за формата на договорот за закуп, отказниот рок, отказот без рок, продажбата на станот за време на закупот, враќањето на станот и депозитот и кому да се обратите кога закупецот не заминува.
Договорот за закуп: писмена форма и заверка
Договорот за закуп на стан мора да се склучи писмено и да се завери во согласност со прописите. Договор за закуп склучен поинаку е ништовен. На закупот на стан се применуваат и општите правила за закуп од истиот закон.
Законот за одржување на станбените згради додава две обврски за сопственикот што издава стан во зграда:
- во рок од 15 дена од издавањето, сопственикот му доставува на управителот на зградата писмено известување за закупот, со податоци за закупецот и закуподавачот, површината и рокот;
- во рок од 15 дена од потпишувањето, сопственикот му доставува на даночниот орган копија од договорот за закуп заверена кај нотар или друг надлежен орган.
Улогата на управителот на зградата е уредена со истиот закон, а данокот на приходот од закупнина го објаснуваме во водичот како да издадете стан.
Како престанува закупот на стан
Законот наведува седум основи:
| Основ | Белешка |
| Спогодбено раскинување | Страните се договараат за датумот на престанокот |
| Истек на рокот | За закупите на определено време |
| Уништување на станот | Ако вишата сила само делумно го уништи или оштети станот, закупецот може да откаже или да остане и да бара пониска закупнина |
| Уривање на зградата или на дел од неа | Врз основа на правосилно решение на надлежниот орган |
| Промена на намената | Кога намената на зградата или станот е променета во согласност со прописите |
| Отказ | Со отказен рок или, во случаите утврдени со закон, без него |
| Други случаи | Утврдени со закон |
Отказен рок
| Закуп | Како престанува | Отказен рок |
| На неопределено време | Со отказ што секоја страна може да ѝ го даде на другата | Како што е договорено; ако не е договорено, три месеци |
| На определено време | Автоматски кога ќе истече рокот | Законот предвидува редовен отказ за закуп чиј рок не е определен |
| Истечен, но закупецот продолжува да го користи станот | Ако закуподавачот не се спротивстави, се смета дека е склучен нов закуп на неопределено време под истите услови | Како за закуп на неопределено време |
Пред да му истече рокот, закупот на определено време престанува спогодбено, според одредба од самиот договор или по законските основи наведени подолу. Последниот ред од табелата заслужува внимание: закуподавач што не сака продолжување треба да се спротивстави, бидејќи инаку се смета дека е склучен нов закуп.
Законот не пропишува посебна форма за отказот на закупот на стан. Писмениот отказ со доказ за приемот полесно го докажува денот од кој тече отказниот рок.
Отказ без отказен рок
Закуподавачот може да откаже без отказен рок:
- ако закупецот не плати закупнина за два последователни периоди. Закупот сепак останува во сила ако закупецот го плати долгот пред да биде известен за отказот или ако закупецот тогаш има побарување кон закуподавачот што ги исполнува условите за законско пребивање;
- ако станот е даден во подзакуп без дозвола од закуподавачот;
- ако, дури и по опомена, закупецот го користи станот спротивно на договорот или на неговата намена или го занемарува неговото одржување, а постои опасност од значителна штета.
Закупецот може:
- да откаже без отказен рок ако станот е опасен по здравјето, дури и ако го знаел тоа при потпишувањето. Од ова право не може да се откаже;
- да откаже или да бара пониска закупнина ако закуподавачот не го отстрани недостатокот ни во дополнителен разумен рок, со право на надомест на штета;
- да откаже ако неопходните поправки го попречуваат користењето на станот во значителна мера и подолго време, а за време на поправките закупецот има право на сразмерно намалување на закупнината.
Продажба на станот и смрт на страна
- Продажба за време на закупот. Купувачот стапува на местото на закуподавачот. Купувачот не може да бара закупецот да му го предаде станот пред да истече договорениот рок или, кај закупот на неопределено време, пред да истече отказниот рок. Продавачот одговара солидарно како гарант за обврските на купувачот од закупот.
- Кој ја прима закупнината. Освен ако не е договорено поинаку, купувачот има право на закупнината од првиот рок за плаќање по купувањето. Откако ќе биде известен за продажбата, закупецот ја плаќа закупнината само на купувачот.
- Закупецот по продажбата може во секој случај да го откаже закупот, почитувајќи ги законските отказни рокови.
- Смрт на закупецот или закуподавачот. Закупот продолжува со наследниците, освен ако не е договорено поинаку. Наследниците на закупецот можат, во рок од шест месеци од смртта на закупецот, да го откажат закупот и пред да истече договорениот рок, почитувајќи го отказниот рок.
Ако продавате стан во кој има закупец, нашиот водич за продажба на стан го опишува целиот процес.
Депозит и враќање на станот
Законот за облигационите односи не содржи посебни правила за депозитот кај закупот. Износот, намената и рокот за враќање ги утврдува договорот. Она што законот го уредува е состојбата во која станот се враќа, а тоа е рамката за секој спор за задржување на депозитот:
| Правило | Што значи |
| Закупецот се грижи за станот и го враќа неоштетен кога закупот ќе престане | Штетата над нормалното користење е одговорност на закупецот |
| Закупецот не одговара за абењето од нормалното користење ниту за штетата предизвикана од староста | Закупецот одговара само за штетата над тоа |
| Ако закупецот направил промени, станот се враќа во состојбата во која е примен | Промените направени за време на закупот треба да се отстранат |
| Додатоците што можат да се одвојат без оштетување може да се однесат | Закуподавачот може да ги задржи ако ја плати нивната вредност |
| Ситните поправки предизвикани од нормалното користење и тековните трошоци за користење паѓаат на закупецот | Неопходните поправки и одржувањето на станот во исправна состојба се обврска на закуподавачот |
За подоцна да знаете што е нормално абење, а што штета, помага при вселувањето да се состави записник за состојбата на станот со фотографии, потпишан од двете страни. Во договорот впишете го износот на депозитот, што може да се одбие од него и кога се враќа. Практични совети за закупците има во текстот за долгорочниот закуп.
Иселување на закупецот
Кога закупот престанува, со истек на рокот или со отказ, престанува и правниот основ за користење на станот. Законот предвидува посебен пат за ова: ако некој се всели во посебни или заеднички делови на станбена зграда без правен основ или тој основ престане, секој што има правен интерес може да бара од органот на локалната самоуправа да му нареди на лицето да се исели. Постапката за иселување е итна.
Ако страните не се согласуваат дали отказот бил важечки или колку од депозитот треба да се врати, спорот го решава судот.
Краток список пред потпишувањето
| Прашање | Зошто |
| Дали договорот е писмен и заверен | Инаку е ништовен |
| Дали закуподавачот е сопственик | Се проверува во имотниот лист |
| Дали е наведен отказниот рок | Ако не е, за закуп на неопределено време тој е три месеци |
| Износ, намена и рок за враќање на депозитот | Законот не ги уредува, па важи договорот |
| Записник за состојбата при вселувањето | Нормалното абење не е одговорност на закупецот |
| Кој плаќа за одржувањето на зградата | Корисникот го сноси само ако таа обврска ја презел со договор |
Станови за долгорочен закуп можете да огласите или да најдете во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Колкав е отказниот рок за закуп на стан во Црна Гора? Онолкав колку што е договорено. Ако договорот на неопределено време не наведува отказен рок, тој е три месеци.
Може ли да се откаже закуп на определено време? Таков закуп престанува кога ќе истече рокот. Пред тоа може да престане спогодбено, со отказ ако самиот договор го предвидува или по законски основи, на пример кога закупецот не плати закупнина за два последователни периоди или кога станот е опасен по здравјето.
Дали договорот за закуп на стан мора да се завери? Да. Законот бара писмена форма и заверка во согласност со прописите, а договор склучен поинаку е ништовен. Сопственикот на стан во станбена зграда доставува заверена копија до даночниот орган во рок од 15 дена.
Дали депозитот за станот се враќа? Законот не го уредува депозитот посебно, па условите за враќање ги утврдува договорот. Закупецот не одговара за абењето од нормалното користење, туку само за штетата над тоа.
Што ако закуподавачот го продаде станот? Купувачот стапува на местото на закуподавачот и не може да бара закупецот да се исели пред да истече договорениот рок или отказниот рок. Продавачот одговара солидарно како гарант за обврските на купувачот од закупот.
Како се иселува закупец чиј закуп престанал? Лице со правен интерес може да бара од органот на локалната самоуправа да го исели лицето чиј правен основ престанал. Постапката е итна.
Извори
Закупот, закупот на стан, отказот, продажбата на изнајмениот стан, враќањето на станот и иселувањето се уредени со Законот за облигационите односи („Службен лист на Црна Гора“ 47/2008, 4/2011 и 22/2017, членови 598, 599, 606, 607, 610, 613, од 619 до 626 и од 628 до 636; подоцнежните измени на законот не ги засегаат овие членови). Известувањето до управителот на зградата, доставувањето на договорот до даночниот орган и трошоците на корисникот се уредени со Законот за одржување на станбените згради („Службен лист на Црна Гора“ 41/2016 и 84/2018, членови 16 и 23). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен спор консултирајте се со адвокат.