Sa zgjat afati i njoftimit për qiranë e një banese në Mal të Zi? Aq sa është rënë dakord. Nëse një kontratë qiraje me afat të pacaktuar nuk e cakton afatin e njoftimit, ai është tre muaj.
A duhet të vërtetohet kontrata e qirasë së banesës? Po. Ligji kërkon formë të shkruar dhe vërtetim në përputhje me rregullat, dhe një kontratë qiraje e lidhur ndryshe është absolutisht e pavlefshme. Pronari i një banese në një ndërtesë banimi ia dorëzon një kopje të vërtetuar autoritetit tatimor brenda 15 ditëve.
Kur një qira po i afrohet fundit, dalin të njëjtat pyetje. Kërkimet vendase e tregojnë: pas "otkaz ugovora o zakupu" (zgjidhja e kontratës së qirasë) vijnë "stana" (e banesës), "na određeno vrijeme" (me afat të caktuar) dhe "primjer" (shembull), njerëzit kërkojnë "otkazni rok zakup stana" (afati i njoftimit për qiranë e banesës), pas "depozit za stan" (depozita për banesë) vijnë "zakon" (ligji) dhe "iskustva" (përvoja), ndërsa "iseljenje zakupca" (largimi i qiramarrësit) kërkohet veçmas.
Ky artikull shpjegon çfarë thotë Ligji për detyrimet për formën e kontratës së qirasë, afatin e njoftimit, zgjidhjen pa afat njoftimi, shitjen e banesës gjatë qirasë, kthimin e banesës dhe depozitën, dhe kujt t'i drejtoheni kur një qiramarrës nuk largohet.
Kontrata e qirasë: forma e shkruar dhe vërtetimi
Një kontratë qiraje për banesë duhet të lidhet me shkrim dhe të vërtetohet në përputhje me rregullat. Një kontratë qiraje e lidhur ndryshe është absolutisht e pavlefshme. Rregullat e përgjithshme për qiranë në të njëjtin ligj zbatohen edhe për qiratë e banesave.
Ligji për mirëmbajtjen e ndërtesave të banimit shton dy detyrime për një pronar që jep me qira një banesë në një ndërtesë:
- brenda 15 ditëve nga dhënia me qira, pronari i jep administratorit të ndërtesës një njoftim me shkrim për qiranë, me të dhënat e qiramarrësit dhe të qiradhënësit, sipërfaqen dhe afatin;
- brenda 15 ditëve nga nënshkrimi, pronari i dorëzon autoritetit tatimor një kopje të kontratës së qirasë të vërtetuar nga noteri ose nga një organ tjetër kompetent.
Roli i administratorit shpjegohet në artikullin tonë për administratorin e ndërtesës dhe pronarët e njësive, ndërsa tatimi mbi të ardhurat nga qiraja në udhëzuesin tonë për dhënien me qira të një banese.
Si përfundon qiraja e një banese
Ligji rendit shtatë shkaqe:
| Shkaku | Shënim |
| Zgjidhja me marrëveshje | Palët bien dakord për datën e mbarimit |
| Mbarimi i afatit | Për qiratë me afat të caktuar |
| Shkatërrimi i banesës | Nëse forca madhore e shkatërron ose e dëmton banesën vetëm pjesërisht, qiramarrësi mund ta zgjidhë kontratën, ose të mbetet dhe të kërkojë qira më të ulët |
| Prishja e ndërtesës ose e një pjese të saj | Sipas një vendimi të formës së prerë të organit kompetent |
| Ndryshimi i destinacionit | Kur destinacioni i ndërtesës ose i banesës ndryshohet në përputhje me rregullat |
| Njoftimi për zgjidhje | Me afat njoftimi ose, në rastet e caktuara me ligj, pa të |
| Raste të tjera | Të caktuara me ligj |
Afati i njoftimit
| Qiraja | Si përfundon | Afati i njoftimit |
| Me afat të pacaktuar | Me njoftim zgjidhjeje që secila palë mund t'ia japë tjetrës | Siç është rënë dakord; nëse nuk është rënë dakord, tre muaj |
| Me afat të caktuar | Automatikisht kur mbaron afati | Ligji parashikon njoftim të zakonshëm për një qira afati i së cilës nuk është i caktuar |
| E mbaruar, por qiramarrësi vazhdon ta përdorë banesën | Nëse qiradhënësi nuk kundërshton, konsiderohet e lidhur një qira e re me afat të pacaktuar me të njëjtat kushte | Si për një qira me afat të pacaktuar |
Para mbarimit të afatit, një qira me afat të caktuar përfundon me marrëveshje, sipas një klauzole të vetë kontratës ose për shkaqet ligjore të përshkruara më poshtë. Rreshti i fundit i tabelës meriton vëmendje: një qiradhënës që nuk dëshiron vazhdim duhet të kundërshtojë, sepse përndryshe konsiderohet e lidhur një qira e re.
Ligji nuk cakton formë të veçantë për njoftimin e zgjidhjes së qirasë së banesës. Një njoftim me shkrim me provë marrjeje e bën më të lehtë provimin e ditës nga e cila nis afati i njoftimit.
Zgjidhja pa afat njoftimi
Qiradhënësi mund ta zgjidhë kontratën pa afat njoftimi:
- nëse qiramarrësi nuk e paguan qiranë për dy periudha radhazi. Megjithatë, kontrata mbetet në fuqi nëse qiramarrësi e paguan borxhin para se t'i njoftohet zgjidhja, ose nëse qiramarrësi ka në atë kohë një kërkesë ndaj qiradhënësit që plotëson kushtet për kompensim ligjor;
- nëse banesa është dhënë me nënqira pa lejen e qiradhënësit;
- nëse, edhe pas një paralajmërimi, qiramarrësi e përdor banesën në kundërshtim me kontratën ose me destinacionin e saj, ose e lë pas dore mirëmbajtjen e saj, dhe ka rrezik dëmi të konsiderueshëm.
Qiramarrësi mund:
- ta zgjidhë kontratën pa afat njoftimi nëse banesa është e rrezikshme për shëndetin, edhe nëse e dinte këtë kur nënshkroi. Nga kjo e drejtë nuk mund të hiqet dorë;
- ta zgjidhë kontratën ose të kërkojë qira më të ulët nëse qiradhënësi nuk e heq një të metë as brenda një afati shtesë të arsyeshëm, me të drejtë për dëmshpërblim;
- ta zgjidhë kontratën nëse riparimet e domosdoshme e pengojnë përdorimin e banesës në masë të konsiderueshme dhe për një kohë të gjatë, ndërsa gjatë riparimeve qiramarrësi ka të drejtë për ulje proporcionale të qirasë.
Shitja e banesës dhe vdekja e një pale
- Shitja gjatë qirasë. Blerësi hyn në vendin e qiradhënësit. Blerësi nuk mund të kërkojë që qiramarrësi t'ia dorëzojë banesën para se të mbarojë afati i rënë dakord ose, për një qira me afat të pacaktuar, para se të kalojë afati i njoftimit. Shitësi përgjigjet solidarisht, si garant, për detyrimet e blerësit sipas kontratës së qirasë.
- Kush e merr qiranë. Përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe, blerësi ka të drejtë për qiranë nga data e parë e pagesës pas blerjes. Pasi njoftohet për shitjen, qiramarrësi ia paguan qiranë vetëm blerësit.
- Qiramarrësi pas një shitjeje mund ta zgjidhë qiranë në çdo rast, duke respektuar afatet ligjore të njoftimit.
- Vdekja e qiramarrësit ose e qiradhënësit. Qiraja vazhdon me trashëgimtarët, përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe. Trashëgimtarët e qiramarrësit mund ta zgjidhin qiranë brenda gjashtë muajve nga vdekja e qiramarrësit, edhe para mbarimit të afatit të rënë dakord, duke respektuar afatin e njoftimit.
Nëse po shitni një banesë me qiramarrës brenda, udhëzuesi ynë për shitjen e një banese e trajton gjithë procesin.
Depozita dhe kthimi i banesës
Ligji për detyrimet nuk përmban rregulla të posaçme për depozitat në qira. Shuma, qëllimi dhe afati i kthimit caktohen me kontratën e qirasë. Ajo që ligji e rregullon është gjendja në të cilën kthehet banesa, dhe kjo është korniza për çdo mosmarrëveshje rreth mbajtjes së depozitës:
| Rregulli | Çfarë do të thotë |
| Qiramarrësi kujdeset për banesën dhe e kthen pa dëme kur mbaron qiraja | Dëmet përtej përdorimit normal janë përgjegjësi e qiramarrësit |
| Qiramarrësi nuk përgjigjet për konsumimin nga përdorimi normal ose për dëmet nga vjetërsia | Qiramarrësi përgjigjet vetëm për dëmet përtej kësaj |
| Nëse qiramarrësi ka bërë ndryshime, banesa kthehet në gjendjen në të cilën u mor | Ndryshimet e bëra gjatë qirasë duhet të hiqen |
| Shtesat që mund të shkëputen pa dëm mund të merren | Qiradhënësi mund t'i mbajë duke paguar vlerën e tyre |
| Riparimet e vogla të shkaktuara nga përdorimi normal dhe shpenzimet e rrjedhshme të përdorimit i takojnë qiramarrësit | Riparimet e domosdoshme dhe mbajtja e banesës në gjendje të rregullt janë detyrë e qiradhënësit |
Që të dihet më vonë çfarë quhet konsumim normal dhe çfarë dëm, ndihmon të hartohet në hyrje një procesverbal i gjendjes së banesës me fotografi, i nënshkruar nga të dyja palët. Shkruani në kontratën e qirasë shumën e depozitës, çfarë mund të zbritet prej saj dhe kur kthehet. Këshilla praktike për qiramarrësit gjeni në artikullin tonë për qiratë afatgjata.
Largimi i qiramarrësit
Kur përfundon një qira, me mbarimin e afatit ose me njoftim zgjidhjeje, përfundon edhe baza ligjore për përdorimin e banesës. Ligji parashikon një rrugë të veçantë për këtë: nëse dikush hyn në pjesë të veçanta ose të përbashkëta të një ndërtese banimi pa bazë ligjore, ose kjo bazë mbaron, kushdo që ka interes ligjor mund t'i kërkojë organit të qeverisjes vendore të urdhërojë largimin e personit. Procedura e largimit është urgjente.
Nëse palët nuk pajtohen nëse një njoftim zgjidhjeje ishte i vlefshëm ose sa nga depozita duhet kthyer, mosmarrëveshjen e vendos gjykata.
Një listë e shkurtër kontrolli para nënshkrimit
| Pyetja | Pse |
| A është kontrata e qirasë me shkrim dhe e vërtetuar | Përndryshe është absolutisht e pavlefshme |
| A është qiradhënësi pronari | Kontrollohet në ekstraktin e pronësisë |
| A është shkruar afati i njoftimit | Nëse jo, është tre muaj për një qira me afat të pacaktuar |
| Shuma, qëllimi dhe afati i kthimit të depozitës | Ligji nuk i rregullon, ndaj vendos kontrata |
| Procesverbali i gjendjes në hyrje | Konsumimi normal nuk është përgjegjësi e qiramarrësit |
| Kush paguan për mirëmbajtjen e ndërtesës | Përdoruesi e mban vetëm nëse e ka marrë përsipër këtë detyrim me kontratë |
Banesa për qira afatgjatë mund të shpallni ose të gjeni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
A mund të zgjidhet një qira me afat të caktuar? Një qira e tillë përfundon kur mbaron afati i saj. Para kësaj mund të përfundojë me marrëveshje, me njoftim zgjidhjeje nëse vetë kontrata e parashikon, ose për shkaqe ligjore, për shembull kur qiramarrësi nuk e paguan qiranë për dy periudha radhazi ose kur banesa është e rrezikshme për shëndetin.
A kthehet depozita për një banesë? Ligji nuk i rregullon posaçërisht depozitat, ndaj kushtet e kthimit caktohen me kontratën e qirasë. Qiramarrësi nuk përgjigjet për konsumimin nga përdorimi normal, por vetëm për dëmet përtej tij.
Po nëse qiradhënësi e shet banesën? Blerësi hyn në vendin e qiradhënësit dhe nuk mund të kërkojë që qiramarrësi të largohet para mbarimit të afatit të rënë dakord ose të afatit të njoftimit. Shitësi përgjigjet solidarisht, si garant, për detyrimet e blerësit sipas kontratës së qirasë.
Si largohet një qiramarrës, qiraja e të cilit ka mbaruar? Një person me interes ligjor mund t'i kërkojë organit të qeverisjes vendore largimin e dikujt, baza ligjore e të cilit ka mbaruar. Procedura është urgjente.
Burimet
Qiraja, qiraja e banesave, njoftimi i zgjidhjes, shitja e banesës së dhënë me qira, kthimi i banesës dhe largimi rregullohen me Ligjin për detyrimet (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 47/2008, 4/2011 dhe 22/2017, nenet 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 deri në 626 dhe 628 deri në 636; ndryshimet e mëvonshme të ligjit nuk prekin këto nene). Njoftimi për administratorin e ndërtesës, dorëzimi i kontratës së qirasë te autoriteti tatimor dhe shpenzimet e përdoruesit rregullohen me Ligjin për mirëmbajtjen e ndërtesave të banimit (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 41/2016 dhe 84/2018, nenet 16 dhe 23). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një mosmarrëveshje konkrete, konsultohuni me një avokat.