Koliki je otkazni rok za zakup stana u Crnoj Gori? Onaj koji je ugovoren. Ako ugovor na neodređeno vrijeme otkazni rok ne navodi, on iznosi tri mjeseca.
Kad zakup stana ide ka kraju, pitanja se ponavljaju. Pretraga to pokazuje: uz "otkaz ugovora o zakupu" idu "stana", "na određeno vrijeme" i "primjer", traži se "otkazni rok zakup stana", uz "depozit za stan" idu "zakon" i "iskustva", a posebno se traži "iseljenje zakupca".
Ovaj tekst objašnjava šta Zakon o obligacionim odnosima kaže o formi ugovora, otkaznom roku, otkazu bez roka, prodaji stana u toku zakupa, vraćanju stana i depozitu, i kome se obratiti kad zakupac ne napusti stan.
Ugovor: pisana forma i ovjera
Ugovor o zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren u skladu sa propisima. Ugovor zaključen suprotno tome je ništav. Na zakup stana shodno se primjenjuju i opšta pravila o zakupu iz istog zakona.
Zakon o održavanju stambenih zgrada vlasniku koji izdaje stan u zgradi nameće još dvije obaveze:
- u roku od 15 dana od izdavanja upravniku dostavlja pisano obavještenje o zakupu, sa podacima o zakupcu i zakupodavcu, površinom i trajanjem zakupa;
- u roku od 15 dana od zaključenja ugovora poreskom organu dostavlja primjerak ugovora ovjeren od notara ili drugog nadležnog organa.
Ulogu upravnika objašnjava naš tekst o upravniku zgrade i etažnim vlasnicima, a porez na prihod od zakupa tekst o tome kako izdati stan.
Kako ugovor o zakupu stana prestaje
Zakon nabraja sedam osnova:
| Osnov | Napomena |
| Sporazumni raskid | Strane se dogovore o danu prestanka |
| Protek vremena | Kod ugovora na određeno vrijeme |
| Propast stana | Ako je stan usljed više sile samo djelimično uništen ili oštećen, zakupac može raskinuti ugovor ili ostati i tražiti sniženje zakupnine |
| Rušenje zgrade ili dijela zgrade | Na osnovu pravosnažnog rješenja nadležnog organa |
| Promjena namjene | Kad se saglasno propisu mijenja namjena zgrade ili stana |
| Otkaz | Sa otkaznim rokom ili, u zakonom određenim slučajevima, bez njega |
| Drugi slučajevi | Utvrđeni zakonom |
Otkazni rok
| Ugovor | Kako prestaje | Otkazni rok |
| Na neodređeno vrijeme | Otkazom koji svaka strana može dati drugoj | Ugovoreni; ako nije ugovoren, tri mjeseca |
| Na određeno vrijeme | Samim protekom vremena za koje je zaključen | Redovni otkaz zakon predviđa za ugovor čije trajanje nije određeno |
| Istekao, a zakupac i dalje koristi stan | Ako se zakupodavac tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor na neodređeno vrijeme pod istim uslovima | Kao kod ugovora na neodređeno vrijeme |
Ugovor na određeno vrijeme prije isteka prestaje sporazumom, na osnovu odredbe samog ugovora ili po osnovima koje zakon navodi u nastavku. Na posljednji red tabele vrijedi obratiti pažnju: zakupodavac koji ne želi produženje treba da se tome usprotivi, jer se u suprotnom smatra da je zaključen nov ugovor.
Zakon za otkaz zakupa stana ne propisuje posebnu formu. Pisani otkaz sa dokazom o prijemu olakšava dokazivanje od kog dana otkazni rok teče.
Otkaz bez otkaznog roka
Zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka:
- ako zakupac ne plati zakupninu u dva uzastopna roka. Ugovor ipak ostaje na snazi ako zakupac isplati dug prije nego što mu otkaz bude saopšten ili ako tada ima prema zakupodavcu potraživanje koje ispunjava uslove za zakonsko prebijanje;
- ako je stan dat u podzakup bez njegove dozvole;
- ako zakupac i poslije opomene koristi stan protivno ugovoru ili namjeni ili zapušta njegovo održavanje, a postoji opasnost znatne štete.
Zakupac može:
- otkazati ugovor bez otkaznog roka ako je stan opasan po zdravlje, čak i ako je to znao pri zaključenju ugovora. Tog prava se ne može odreći;
- raskinuti ugovor ili tražiti sniženje zakupnine ako zakupodavac nedostatak ne otkloni ni u naknadnom primjerenom roku, uz pravo na naknadu štete;
- raskinuti ugovor ako potrebne opravke ometaju upotrebu stana u znatnoj mjeri i za duže vrijeme, a za vrijeme opravki ima pravo na srazmjerno sniženje zakupnine.
Prodaja stana i smrt jedne strane
- Prodaja u toku zakupa. Kupac stupa na mjesto zakupodavca. Ne može tražiti da mu zakupac preda stan prije isteka vremena za koje je zakup ugovoren, a kod zakupa neodređenog trajanja prije isteka otkaznog roka. Prodavac za kupčeve obaveze iz zakupa odgovara kao solidarni jemac.
- Kome se plaća zakupnina. Ako nije drugačije ugovoreno, kupcu pripada zakupnina od prvog narednog roka poslije kupovine. Od kad je obaviješten o prodaji, zakupac zakupninu plaća samo kupcu.
- Zakupac poslije prodaje može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.
- Smrt zakupca ili zakupodavca. Zakup se nastavlja sa nasljednicima ako nije drugačije ugovoreno. Nasljednici zakupca mogu u roku od šest mjeseci od njegove smrti otkazati ugovor i prije isteka ugovorenog vremena, poštujući otkazni rok.
Ko prodaje stan u kojem živi zakupac, cijeli postupak može pratiti uz naš vodič za prodaju stana.
Depozit i vraćanje stana
Zakon o obligacionim odnosima ne sadrži posebna pravila o depozitu kod zakupa. Iznos, namjenu i rok povraćaja određuje ugovor. Zakon zato uređuje drugo pitanje, u kakvom stanju se stan vraća, i to je okvir svake rasprave o zadržavanju depozita:
| Pravilo | Šta znači |
| Zakupac čuva stan i po prestanku zakupa vraća ga neoštećenog | Šteta preko redovne upotrebe ide na teret zakupca |
| Zakupac ne odgovara za istrošenost od redovne upotrebe ni za oštećenja od dotrajalosti | Odgovara samo za oštećenja preko toga |
| Ako je mijenjao stan, vraća ga u stanje u kojem ga je primio | Promjene napravljene u toku zakupa treba ukloniti |
| Dodatke koji se mogu odvojiti bez oštećenja može odnijeti | Zakupodavac ih može zadržati ako mu naknadi njihovu vrijednost |
| Sitne opravke od redovne upotrebe i troškovi same upotrebe padaju na zakupca | Potrebne opravke i održavanje stana u ispravnom stanju su obaveza zakupodavca |
Da bi se kasnije znalo šta je redovna istrošenost, a šta šteta, korisno je pri useljenju sačiniti zapisnik o stanju stana sa fotografijama, koji potpišu obje strane. U ugovoru napišite iznos depozita, šta se iz njega može naplatiti i u kom roku se vraća. Praktične savjete za zakupce daje naš tekst o dugoročnom zakupu stana.
Iseljenje zakupca
Kad zakup prestane, istekom vremena ili otkazom, pravni osnov za korišćenje stana prestaje. Zakon za takav slučaj predviđa poseban put: ako se neko useli u posebne ili zajedničke djelove stambene zgrade bez pravnog osnova ili ako taj osnov prestane, svako lice koje ima pravni interes može kod organa lokalne uprave da zahtijeva njegovo iseljenje. Postupak za iseljenje je hitan.
Ako se strane spore oko toga da li je otkaz valjan ili koliko se depozita vraća, spor rješava sud.
Kratka lista prije potpisivanja
| Pitanje | Zašto |
| Da li je ugovor pisan i ovjeren | U suprotnom je ništav |
| Da li je stanodavac vlasnik | Provjerava se u listu nepokretnosti |
| Da li je otkazni rok napisan | Ako nije, kod ugovora na neodređeno vrijeme iznosi tri mjeseca |
| Iznos, namjena i rok povraćaja depozita | Zakon ih ne uređuje, pa važi ono što piše u ugovoru |
| Zapisnik o stanju pri useljenju | Redovna istrošenost ne ide na teret zakupca |
| Ko plaća održavanje zgrade | Korisnik stana ga snosi samo ako je tu obavezu preuzeo ugovorom |
Stanove za dugoročni zakup možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Može li se otkazati ugovor o zakupu na određeno vrijeme? Takav ugovor prestaje protekom vremena. Prije toga može prestati sporazumom, otkazom ako ga predviđa sam ugovor ili po zakonskim osnovima, na primjer kad zakupac ne plati zakupninu u dva uzastopna roka ili kad je stan opasan po zdravlje.
Mora li ugovor o zakupu stana biti ovjeren? Da. Zakon traži pisanu formu i ovjeru u skladu sa propisima, a ugovor zaključen suprotno tome je ništav. Vlasnik stana u stambenoj zgradi ovjeren primjerak u roku od 15 dana dostavlja poreskom organu.
Da li se depozit za stan vraća? Zakon depozit posebno ne uređuje, pa uslove povraćaja određuje ugovor. Zakupac ne odgovara za istrošenost od redovne upotrebe, već za štetu preko toga.
Šta ako stanodavac proda stan? Kupac stupa na mjesto zakupodavca i ne može tražiti iseljenje prije isteka ugovorenog vremena, odnosno otkaznog roka. Prodavac za kupčeve obaveze iz zakupa odgovara kao solidarni jemac.
Kako iseliti zakupca kome je zakup prestao? Lice sa pravnim interesom može kod organa lokalne uprave zahtijevati iseljenje lica čiji je pravni osnov prestao. Postupak je hitan.
Izvori
Zakup, zakup stana, otkaz, prodaju zakupljenog stana, vraćanje stana i iseljenje uređuje Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 4/2011 i 22/2017, članovi 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 do 626 i 628 do 636; kasnije izmjene zakona ne odnose se na ove članove). Obavještenje upravniku, dostavljanje ugovora poreskom organu i troškove korisnika uređuje Zakon o održavanju stambenih zgrada (Službeni list CG 41/2016 i 84/2018, članovi 16 i 23). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan spor konsultujte advokata.