Mora li ugovor o zakupu poslovnog prostora biti ovjeren? Da. Zakon traži pisanu formu i ovjeru od strane nadležnog organa, a ugovor zaključen suprotno tome je ništav.
Pretraga pokazuje da se za lokale i kancelarije traže konkretna pravila: uz "zakup poslovnog prostora" idu "od fizičkog lica" i "zakon", traži se "izdavanje poslovnog prostora podgorica", uz "ugovor o zakupu poslovnog prostora" idu "obrazac" i "pdf", a posebno i "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora".
Zakon o obligacionim odnosima zakupu poslovnog prostora posvećuje posebnu glavu. Na sve što ona ne uređuje shodno se primjenjuju opšta pravila o zakupu. Ovaj tekst objašnjava formu ugovora, ko šta plaća i popravlja, prepravke i podzakup, otkaz i porez na zakupninu.
Ugovor: pisana forma i ovjera
Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren od strane nadležnog organa. Ugovor zaključen suprotno tome je ništav. Ako dva ili više zakupaca zaključe odvojene ugovore o zakupu istog prostora, pravo na zakup ima onaj koji je ugovor zaključio prije.
Poslovne prostorije u stambenoj zgradi su posebni djelovi zgrade, pa za njih važi i Zakon o održavanju stambenih zgrada:
- vlasnik u roku od 15 dana od izdavanja upravniku dostavlja pisano obavještenje o zakupu, a u roku od 15 dana od zaključenja ugovora poreskom organu primjerak ugovora ovjeren od notara ili drugog nadležnog organa;
- mjesečni iznos za održavanje zgrade za poslovni prostor je, kao i za stan, 1 bod po m² neto površine i plaća ga vlasnik. Korisnik ga snosi samo ako je tu obavezu preuzeo ugovorom.
Kako se bira upravnik i koliko vrijedi bod, objašnjava naš tekst o upravniku zgrade i etažnim vlasnicima.
Ko šta plaća i ko šta popravlja
| Pitanje | Pravilo |
| Stanje pri predaji | Ako zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, zakupac može raskinuti ugovor, tražiti srazmjerno sniženje zakupnine ili, pošto ga pozove i ostavi primjeren rok, sam dovesti prostor u to stanje na teret zakupodavca, uz naknadu štete |
| Popravke na teret zakupodavca | Zakupac ga bez odlaganja pisano obavještava i određuje primjeren rok; ako popravke ne budu izvršene, zakupac ih može izvršiti na teret zakupodavca ili raskinuti ugovor |
| Popravke bez obavještenja | Zakupac koji sam izvrši popravke bez prethodnog pisanog obavještenja odgovara zakupodavcu za štetu, osim kod hitnih popravki |
| Zakupnina za vrijeme popravki | Ne plaća se dok se prostor ne može koristiti, a kod djelimičnog ograničenja plaća se srazmjerni dio; ne važi za neznatno ometanje |
| Tekuće održavanje | Snosi ga zakupac, ako nije drugačije ugovoreno: čišćenje, krečenje, sitnije popravke na instalacijama i slično |
| Oštećenja | Zakupac o svom trošku popravlja oštećenja koja je izazvao on ili lica koja koriste njegov prostor, a ne odgovara za pogoršanje od redovnog korišćenja |
| Zajednički uređaji i usluge u zgradi | Zakupac plaća naknadu za te troškove o dospijeću, ako nije drugačije ugovoreno; smatra se da nije uračunata u zakupninu ako to nije izričito ugovoreno |
Zato, ako zakupnina treba da uključi troškove zgrade, to mora izričito pisati u ugovoru.
Prepravke, radovi zakupodavca i podzakup
- Bitne prepravke. Bez saglasnosti zakupodavca zakupac ne smije prepravkama bitno mijenjati konstrukciju, raspored, površinu, namjenu ili spoljni izgled prostora. Smatra se da je saglasnost data ako je zakupodavac pisano obaviješten o namjeri, a u roku od 30 dana od prijema se nije pisano usprotivio. Ako zakupac radove izvede bez saglasnosti ili uprkos protivljenju, zakupodavac može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.
- Ugrađeni uređaji. Zakupac ih može odnijeti ako se time ne oštećuje prostor.
- Radovi zakupodavca. Zakupodavac u toku zakupa može izvoditi radove radi uređenja prostora ili sniženja troškova energije i održavanja. Mora tri mjeseca prije početka pisano obavijestiti zakupca o vrsti, početku, obimu i trajanju radova i o novoj zakupnini. Zakupac u roku od dva mjeseca od prijema obavještenja može raskinuti ugovor. Ako to ne učini, za vrijeme radova plaća zakupninu kao za vrijeme popravki, a ako radovi ne budu završeni u najavljenom roku, ima pravo i na izmaklu dobit, osim ako zakupodavac za kašnjenje nije odgovoran.
- Podzakup. Zakupac nema pravo da prostor ili njegov dio izda u podzakup, osim ako je to ugovoreno. Ovo je obrnuto od opšteg pravila o zakupu, po kojem je podzakup dozvoljen ako ugovor ne kaže drugačije.
Saglasnost zakupodavca ne rješava pitanje propisa o gradnji. Šta se prijavljuje građevinskom inspektoru, a šta traži dozvolu, objašnjava naš tekst o adaptaciji i dozvolama.
Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora
Ugovor na određeno vrijeme prestaje protekom vremena. Ako zakupac i poslije toga koristi prostor, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor na neodređeno vrijeme pod istim uslovima. Za ugovor na neodređeno vrijeme važi:
| Pravilo | Šta zakon kaže |
| Najranije | Otkazom ne može prestati prije isteka šest mjeseci od zaključenja, ako ugovorom nije drugačije određeno |
| Otkazni rok | Ugovoreni; ako nije ugovoren, tri mjeseca, računajući od dana dostave otkaza |
| Dan otkaza | Samo prvi ili petnaesti dan u mjesecu, ako ugovorom nije drugačije određeno |
| Forma | Pisani otkaz, dostavljen poštom preporučeno ili lično |
Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba, bez obzira na ugovoreno trajanje, ako:
- zakupac i poslije pisane opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje;
- zakupac ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od dostavljanja pisane opomene;
- zakupodavac, iz razloga za koje nije odgovoran, ne može koristiti prostor u kojem je obavljao djelatnost, pa namjerava koristiti prostor koji drži zakupac.
Zakupac može otkazati ugovor u svako doba ako zakupodavac, u primjerenom roku koji mu je zakupac ostavio, ne dovede prostor u stanje u kojem je dužan da ga preda, odnosno održava.
Ako vlasnik proda prostor u toku zakupa, kupac stupa na mjesto zakupodavca i ne može tražiti predaju prostora prije isteka ugovorenog vremena, odnosno otkaznog roka.
Porez na zakupninu
Porez na dohodak. Za fizičko lice koje izdaje prostor zakupnina je prihod od imovine. Oporezivi prihod je razlika između zakupnine i dokumentovanih stvarnih troškova, a ako se troškovi ne dokumentuju, priznaju se standardni troškovi od 30% prihoda. Stopa je 15%.
| Ko plaća zakupninu | Kako se plaća porez |
| Pravno lice ili preduzetnik | Zakupac obračunava, obustavlja i uplaćuje porez pri svakoj isplati; od 2026. zakupodavac rezident za taj prihod ne podnosi godišnju poresku prijavu |
| Fizičko lice | Porez se plaća prilikom podnošenja godišnje poreske prijave |
PDV. Zakon o porezu na dodatu vrijednost od PDV oslobađa zakup kuća, stanova i stambenih prostora za stalno stanovanje duže od 60 dana. Zakup poslovnog prostora nije na toj listi, pa zakupodavac koji je obveznik PDV na zakupninu obračunava PDV po opštoj stopi od 21%. Lice čiji promet u posljednjih 12 mjeseci ne prelazi 30.000 € nije obveznik PDV; kad taj iznos pređe, dužno je da se registruje.
Više o porezu na prihod od zakupa piše u našem tekstu o tome kako izdati stan. Fijaka ne daje poreske savjete; konkretan obračun provjerite kod poreskog organa ili računovođe.
Kratka lista prije potpisivanja
| Pitanje | Zašto |
| Da li je ugovor pisan i ovjeren | U suprotnom je ništav |
| Da li je zakupodavac vlasnik | Provjerava se u listu nepokretnosti |
| Da li zakupnina uključuje troškove zgrade | Ako to nije izričito napisano, smatra se da ih ne uključuje |
| Ko snosi tekuće održavanje | Zakupac, ako nije drugačije ugovoreno |
| Koje prepravke i da li podzakup | Bez saglasnosti, odnosno ugovorne odredbe, nijesu dozvoljeni |
| Otkazni rok i dan otkaza | Inače tri mjeseca i samo 1. ili 15. u mjesecu |
| Da li je zakupodavac obveznik PDV | Tada se na zakupninu dodaje PDV |
Poslovne prostore za zakup i prodaju možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koliki je otkazni rok za zakup poslovnog prostora? Onaj koji je ugovoren, a ako nije, tri mjeseca. Otkaz se daje pisano, prvog ili petnaestog dana u mjesecu, ako ugovorom nije drugačije određeno, a ugovor na neodređeno vrijeme ne može otkazom prestati prije isteka šest mjeseci od zaključenja.
Smije li zakupac izdati prostor u podzakup? Samo ako je to ugovoreno. Bez takve odredbe zakupac nema to pravo.
Ko plaća tekuće održavanje i troškove zgrade? Tekuće održavanje snosi zakupac, ako nije drugačije ugovoreno. Naknadu za zajedničke uređaje i usluge u zgradi takođe plaća zakupac, a smatra se da nije uračunata u zakupninu ako to nije izričito ugovoreno.
Plaća li se PDV na zakup poslovnog prostora? Zakup poslovnog prostora nije oslobođen PDV, pa ga zakupodavac koji je obveznik PDV obračunava po stopi od 21%. Lice čiji promet u posljednjih 12 mjeseci ne prelazi 30.000 € nije obveznik PDV.
Kako se plaća porez kad prostor izdajem firmi? Firma kao isplatilac obračunava, obustavlja i uplaćuje porez od 15% na oporezivi prihod pri svakoj isplati zakupnine. Od 2026. zakupodavac rezident za taj prihod ne podnosi godišnju poresku prijavu.
Izvori
Zakup poslovnog prostora uređuje Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 4/2011 i 22/2017, članovi 614, 619, 623, 624 i 637 do 655; kasnije izmjene zakona ne odnose se na ove članove). Posebne djelove stambene zgrade određuje član 165 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, a obavještenje upravniku, dostavljanje ugovora poreskom organu i mjesečni iznos za održavanje Zakon o održavanju stambenih zgrada (Službeni list CG 41/2016 i 84/2018, članovi 16 i 23). Porez na prihod od imovine uređuju članovi 10, 34 do 36, 43 i 49a Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica, sa izmjenama iz 2025 (Službeni list CG 160/2025, primjena od 1. januara 2026), a PDV članovi 24, 27, 42 i 55 Zakona o porezu na dodatu vrijednost, sa izmjenama iz 2026 (Službeni list CG 12/2026). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne ni poreske savjete; za konkretan ugovor konsultujte advokata ili računovođu.