Mora li ugovor o zakupu poslovnog prostora biti overen? Da. Zakon traži pisanu formu i overu od strane nadležnog organa, a ugovor zaključen suprotno tome je ništav.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje da se za lokale i kancelarije traže konkretna pravila: uz "zakup poslovnog prostora" idu "od fizičkog lica" i "zakon", traži se "izdavanje poslovnog prostora podgorica", uz "ugovor o zakupu poslovnog prostora" idu "obrazac" i "pdf", a posebno i "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora".
Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima zakupu poslovnog prostora posvećuje posebnu glavu. Na sve što ona ne uređuje shodno se primenjuju opšta pravila o zakupu. Ovaj tekst objašnjava formu ugovora, ko šta plaća i popravlja, prepravke i podzakup, otkaz i porez na zakupninu.
Ugovor: pisana forma i overa
Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti zaključen u pisanoj formi i overen od strane nadležnog organa. Ugovor zaključen suprotno tome je ništav. Ako dva ili više zakupaca zaključe odvojene ugovore o zakupu istog prostora, pravo na zakup ima onaj koji je ugovor zaključio pre.
Poslovne prostorije u stambenoj zgradi su posebni delovi zgrade, pa za njih važi i crnogorski Zakon o održavanju stambenih zgrada:
- vlasnik u roku od 15 dana od izdavanja upravniku dostavlja pisano obaveštenje o zakupu, a u roku od 15 dana od zaključenja ugovora poreskom organu primerak ugovora overen od notara ili drugog nadležnog organa;
- mesečni iznos za održavanje zgrade za poslovni prostor je, kao i za stan, 1 bod po m² neto površine i plaća ga vlasnik. Korisnik ga snosi samo ako je tu obavezu preuzeo ugovorom.
Kako se bira upravnik i koliko vredi bod, objašnjava naš tekst o upravniku zgrade i etažnim vlasnicima.
Ko šta plaća i ko šta popravlja
| Pitanje | Pravilo |
| Stanje pri predaji | Ako zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, zakupac može raskinuti ugovor, tražiti srazmerno sniženje zakupnine ili, pošto ga pozove i ostavi primeren rok, sam dovesti prostor u to stanje na teret zakupodavca, uz naknadu štete |
| Popravke na teret zakupodavca | Zakupac ga bez odlaganja pisano obaveštava i određuje primeren rok; ako popravke ne budu izvršene, zakupac ih može izvršiti na teret zakupodavca ili raskinuti ugovor |
| Popravke bez obaveštenja | Zakupac koji sam izvrši popravke bez prethodnog pisanog obaveštenja odgovara zakupodavcu za štetu, osim kod hitnih popravki |
| Zakupnina za vreme popravki | Ne plaća se dok se prostor ne može koristiti, a kod delimičnog ograničenja plaća se srazmerni deo; ne važi za neznatno ometanje |
| Tekuće održavanje | Snosi ga zakupac, ako nije drugačije ugovoreno: čišćenje, krečenje, sitnije popravke na instalacijama i slično |
| Oštećenja | Zakupac o svom trošku popravlja oštećenja koja je izazvao on ili lica koja koriste njegov prostor, a ne odgovara za pogoršanje od redovnog korišćenja |
| Zajednički uređaji i usluge u zgradi | Zakupac plaća naknadu za te troškove o dospeću, ako nije drugačije ugovoreno; smatra se da nije uračunata u zakupninu ako to nije izričito ugovoreno |
Zato, ako zakupnina treba da uključi troškove zgrade, to mora izričito pisati u ugovoru.
Prepravke, radovi zakupodavca i podzakup
- Bitne prepravke. Bez saglasnosti zakupodavca zakupac ne sme prepravkama bitno menjati konstrukciju, raspored, površinu, namenu ili spoljni izgled prostora. Smatra se da je saglasnost data ako je zakupodavac pisano obavešten o nameri, a u roku od 30 dana od prijema se nije pisano usprotivio. Ako zakupac radove izvede bez saglasnosti ili uprkos protivljenju, zakupodavac može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.
- Ugrađeni uređaji. Zakupac ih može odneti ako se time ne oštećuje prostor.
- Radovi zakupodavca. Zakupodavac u toku zakupa može izvoditi radove radi uređenja prostora ili sniženja troškova energije i održavanja. Mora tri meseca pre početka pisano obavestiti zakupca o vrsti, početku, obimu i trajanju radova i o novoj zakupnini. Zakupac u roku od dva meseca od prijema obaveštenja može raskinuti ugovor. Ako to ne učini, za vreme radova plaća zakupninu kao za vreme popravki, a ako radovi ne budu završeni u najavljenom roku, ima pravo i na izmaklu dobit, osim ako zakupodavac za kašnjenje nije odgovoran.
- Podzakup. Zakupac nema pravo da prostor ili njegov deo izda u podzakup, osim ako je to ugovoreno. Ovo je obrnuto od opšteg pravila o zakupu, po kojem je podzakup dozvoljen ako ugovor ne kaže drugačije.
Saglasnost zakupodavca ne rešava pitanje propisa o gradnji. Šta se prijavljuje građevinskom inspektoru, a šta traži dozvolu, objašnjava naš tekst o adaptaciji i dozvolama.
Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora
Ugovor na određeno vreme prestaje protekom vremena. Ako zakupac i posle toga koristi prostor, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima. Za ugovor na neodređeno vreme važi:
| Pravilo | Šta zakon kaže |
| Najranije | Otkazom ne može prestati pre isteka šest meseci od zaključenja, ako ugovorom nije drugačije određeno |
| Otkazni rok | Ugovoreni; ako nije ugovoren, tri meseca, računajući od dana dostave otkaza |
| Dan otkaza | Samo prvi ili petnaesti dan u mesecu, ako ugovorom nije drugačije određeno |
| Forma | Pisani otkaz, dostavljen poštom preporučeno ili lično |
Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba, bez obzira na ugovoreno trajanje, ako:
- zakupac i posle pisane opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje;
- zakupac ne plati dospelu zakupninu u roku od 15 dana od dostavljanja pisane opomene;
- zakupodavac, iz razloga za koje nije odgovoran, ne može koristiti prostor u kojem je obavljao delatnost, pa namerava koristiti prostor koji drži zakupac.
Zakupac može otkazati ugovor u svako doba ako zakupodavac, u primerenom roku koji mu je zakupac ostavio, ne dovede prostor u stanje u kojem je dužan da ga preda, odnosno održava.
Ako vlasnik proda prostor u toku zakupa, kupac stupa na mesto zakupodavca i ne može tražiti predaju prostora pre isteka ugovorenog vremena, odnosno otkaznog roka.
Porez na zakupninu
Porez na dohodak. Za fizičko lice koje izdaje prostor zakupnina je prihod od imovine. Oporezivi prihod je razlika između zakupnine i dokumentovanih stvarnih troškova, a ako se troškovi ne dokumentuju, priznaju se standardni troškovi od 30% prihoda. Stopa je 15%.
| Ko plaća zakupninu | Kako se plaća porez |
| Pravno lice ili preduzetnik | Zakupac obračunava, obustavlja i uplaćuje porez pri svakoj isplati; od 2026. zakupodavac rezident za taj prihod ne podnosi godišnju poresku prijavu |
| Fizičko lice | Porez se plaća prilikom podnošenja godišnje poreske prijave |
PDV. Crnogorski Zakon o porezu na dodatu vrednost od PDV oslobađa zakup kuća, stanova i stambenih prostora za stalno stanovanje duže od 60 dana. Zakup poslovnog prostora nije na toj listi, pa zakupodavac koji je obveznik PDV na zakupninu obračunava PDV po opštoj stopi od 21%. Lice čiji promet u poslednjih 12 meseci ne prelazi 30.000 € nije obveznik PDV; kad taj iznos pređe, dužno je da se registruje.
Više o porezu na prihod od zakupa piše u našem tekstu o tome kako izdati stan. Fijaka ne daje poreske savete; konkretan obračun proverite kod poreskog organa ili računovođe.
Kratka lista pre potpisivanja
| Pitanje | Zašto |
| Da li je ugovor pisan i overen | U suprotnom je ništav |
| Da li je zakupodavac vlasnik | Proverava se u listu nepokretnosti |
| Da li zakupnina uključuje troškove zgrade | Ako to nije izričito napisano, smatra se da ih ne uključuje |
| Ko snosi tekuće održavanje | Zakupac, ako nije drugačije ugovoreno |
| Koje prepravke i da li podzakup | Bez saglasnosti, odnosno ugovorne odredbe, nisu dozvoljeni |
| Otkazni rok i dan otkaza | Inače tri meseca i samo 1. ili 15. u mesecu |
| Da li je zakupodavac obveznik PDV | Tada se na zakupninu dodaje PDV |
Poslovne prostore za zakup i prodaju možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koliki je otkazni rok za zakup poslovnog prostora? Onaj koji je ugovoren, a ako nije, tri meseca. Otkaz se daje pisano, prvog ili petnaestog dana u mesecu, ako ugovorom nije drugačije određeno, a ugovor na neodređeno vreme ne može otkazom prestati pre isteka šest meseci od zaključenja.
Sme li zakupac izdati prostor u podzakup? Samo ako je to ugovoreno. Bez takve odredbe zakupac nema to pravo.
Ko plaća tekuće održavanje i troškove zgrade? Tekuće održavanje snosi zakupac, ako nije drugačije ugovoreno. Naknadu za zajedničke uređaje i usluge u zgradi takođe plaća zakupac, a smatra se da nije uračunata u zakupninu ako to nije izričito ugovoreno.
Plaća li se PDV na zakup poslovnog prostora? Zakup poslovnog prostora nije oslobođen PDV, pa ga zakupodavac koji je obveznik PDV obračunava po stopi od 21%. Lice čiji promet u poslednjih 12 meseci ne prelazi 30.000 € nije obveznik PDV.
Kako se plaća porez kad prostor izdajem firmi? Firma kao isplatilac obračunava, obustavlja i uplaćuje porez od 15% na oporezivi prihod pri svakoj isplati zakupnine. Od 2026. zakupodavac rezident za taj prihod ne podnosi godišnju poresku prijavu.
Izvori
Zakup poslovnog prostora uređuje crnogorski Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 4/2011 i 22/2017, članovi 614, 619, 623, 624 i 637 do 655; kasnije izmene zakona ne odnose se na ove članove). Posebne delove stambene zgrade određuje član 165 crnogorskog Zakona o svojinsko-pravnim odnosima, a obaveštenje upravniku, dostavljanje ugovora poreskom organu i mesečni iznos za održavanje crnogorski Zakon o održavanju stambenih zgrada (Službeni list CG 41/2016 i 84/2018, članovi 16 i 23). Porez na prihod od imovine uređuju članovi 10, 34 do 36, 43 i 49a crnogorskog Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica, sa izmenama iz 2025 (Službeni list CG 160/2025, primena od 1. januara 2026), a PDV članovi 24, 27, 42 i 55 crnogorskog Zakona o porezu na dodatu vrednost, sa izmenama iz 2026 (Službeni list CG 12/2026). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne ni poreske savete; za konkretan ugovor konsultujte advokata ili računovođu.