Ce reguli se aplică la închirierea unui spațiu comercial în Muntenegru? Contractul trebuie să fie scris și autentificat, altfel este nul. Chiriașul suportă întreținerea curentă și, dacă nu s-a convenit expres altfel, costurile clădirii pe lângă chirie, iar fără o clauză în contract nu poate subînchiria. Termenul de preaviz implicit este de trei luni, iar chiria se impozitează cu 15 %, plus TVA de 21 % dacă proprietarul este plătitor de TVA.
Căutările locale arată că oamenii vor reguli concrete pentru magazine și birouri: după „zakup poslovnog prostora” (închirierea unui spațiu comercial) urmează „od fizičkog lica” (de la o persoană fizică) și „zakon” (lege), oamenii caută „izdavanje poslovnog prostora podgorica” (închirierea de spații comerciale în Podgorica), după „ugovor o zakupu poslovnog prostora” (contractul de închiriere a spațiului comercial) urmează „obrazac” (model) și „pdf”, iar „otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora” (denunțarea contractului de închiriere a spațiului comercial) se caută separat.
Legea obligațiilor dedică un capitol separat închirierii spațiilor comerciale. Acolo unde acest capitol tace, se aplică în mod corespunzător regulile generale privind închirierea. Articolul acesta explică forma contractului, cine plătește și cine repară ce, modificările și subînchirierea, denunțarea și impozitul pe chirie. Acest ghid este util dacă închiriați sau luați în chirie un magazin ori un birou în Muntenegru.
Contractul: forma scrisă și autentificarea
Un contract de închiriere a unui spațiu comercial trebuie încheiat în scris și autentificat de autoritatea competentă. Un contract încheiat altfel este nul. Dacă doi sau mai mulți chiriași semnează contracte separate pentru același spațiu, dreptul de închiriere îi aparține celui care a semnat primul.
Spațiile comerciale dintr-o clădire de locuit sunt unități separate ale clădirii, așa că li se aplică și Legea privind întreținerea clădirilor de locuit:
- în 15 zile de la închiriere, proprietarul îi dă administratorului clădirii o înștiințare scrisă despre închiriere, iar în 15 zile de la semnare depune la autoritatea fiscală o copie a contractului autentificată de un notar sau de un alt organ competent;
- suma lunară pentru întreținerea clădirii este, ca la un apartament, de 1 punct pe m² de suprafață netă și o plătește proprietarul. Ocupantul o suportă numai dacă și-a asumat această obligație prin contract.
Cum se alege administratorul și cât valorează un punct este explicat în articolul nostru despre administratorul clădirii și proprietarii unităților.
Cine plătește și cine repară ce
| Întrebarea | Regula |
| Starea la predare | Dacă proprietarul nu predă spațiul în starea convenită, chiriașul poate rezilia, poate cere o reducere proporțională a chiriei sau, după ce îl somează pe proprietar și îi acordă un termen rezonabil, poate aduce spațiul în această stare pe cheltuiala proprietarului, cu despăgubiri |
| Reparații pe cheltuiala proprietarului | Chiriașul îl înștiințează în scris fără întârziere pe proprietar și stabilește un termen rezonabil; dacă reparațiile nu se fac, chiriașul le poate efectua pe cheltuiala proprietarului sau poate rezilia |
| Reparații fără înștiințare | Un chiriaș care face reparații fără înștiințare scrisă prealabilă îi răspunde proprietarului pentru paguba rezultată, cu excepția reparațiilor urgente |
| Chiria în timpul reparațiilor | Nu se datorează cât timp spațiul nu poate fi folosit, iar pentru o limitare parțială se datorează o parte proporțională; aceasta nu se aplică unei deranjări minore |
| Întreținerea curentă | O suportă chiriașul, dacă nu s-a convenit altfel: curățenie, zugrăvire, reparații mărunte la instalații și altele asemenea |
| Deteriorări | Chiriașul repară pe cheltuiala sa deteriorările cauzate de el sau de persoanele care folosesc spațiul și nu răspunde pentru uzura din folosirea obișnuită |
| Instalațiile și serviciile comune ale clădirii | Chiriașul plătește aceste costuri la scadență, dacă nu s-a convenit altfel; se consideră că nu sunt incluse în chirie, dacă acest lucru nu este convenit în mod expres |
Așadar, dacă chiria ar trebui să includă costurile clădirii, contractul trebuie să o spună în mod expres.
Modificări, lucrările proprietarului și subînchirierea
- Modificări substanțiale. Fără acordul proprietarului, chiriașul nu poate face modificări care schimbă substanțial structura, compartimentarea, suprafața, destinația sau aspectul exterior al spațiului. Acordul se consideră dat dacă proprietarul a fost înștiințat în scris despre intenție și nu s-a opus în scris în 30 de zile de la primire. Dacă chiriașul face lucrările fără acord sau în ciuda unei opoziții, proprietarul poate rezilia și poate cere despăgubiri.
- Instalațiile montate. Chiriașul le poate demonta dacă aceasta nu deteriorează spațiul.
- Lucrările proprietarului. În timpul închirierii, proprietarul poate efectua lucrări de amenajare a spațiului sau de reducere a costurilor cu energia și întreținerea. Proprietarul trebuie să-l înștiințeze în scris pe chiriaș cu trei luni înainte de începerea lucrărilor despre tipul, începutul, întinderea și durata lor și despre noua chirie. În două luni de la primirea înștiințării, chiriașul poate rezilia. Dacă nu o face, chiria pe durata lucrărilor se plătește ca în timpul reparațiilor, iar dacă lucrările nu sunt terminate în perioada anunțată, chiriașul are dreptul și la beneficiul nerealizat, cu excepția cazului în care proprietarul nu răspunde pentru întârziere.
- Subînchirierea. Chiriașul nu are dreptul să subînchirieze spațiul sau o parte din el, dacă acest lucru nu a fost convenit. Este invers față de regula generală a închirierii, conform căreia subînchirierea este permisă, dacă contractul nu prevede altfel.
Acordul proprietarului nu rezolvă reglementările în construcții. Ce se notifică inspectorului în construcții și ce cere autorizație este explicat în articolul nostru despre renovare și autorizații.
Denunțarea contractului de închiriere a unui spațiu comercial
Un contract pe durată determinată încetează la expirarea duratei. Dacă după aceea chiriașul continuă să folosească spațiul, iar proprietarul nu se opune, se consideră încheiat un nou contract pe durată nedeterminată, în aceleași condiții. Pentru un contract pe durată nedeterminată:
| Regula | Ce spune legea |
| Cea mai devreme încetare | Nu poate înceta prin denunțare înainte de șase luni de la semnare, dacă contractul nu prevede altfel |
| Termenul de preaviz | Cel convenit; dacă nu s-a convenit, trei luni, calculate de la ziua comunicării denunțării |
| Ziua denunțării | Numai în prima sau a cincisprezecea zi a lunii, dacă contractul nu prevede altfel |
| Forma | Denunțare scrisă, trimisă prin poștă recomandată sau predată personal |
Proprietarul poate rezilia oricând, indiferent de durata convenită, dacă:
- chiriașul, chiar și după o avertizare scrisă, folosește spațiul contrar contractului sau îi produce pagube considerabile folosindu-l fără grija cuvenită;
- chiriașul nu plătește chiria ajunsă la scadență în 15 zile de la primirea unei avertizări scrise;
- proprietarul, din motive pentru care nu răspunde, nu poate folosi spațiul în care își desfășura activitatea și intenționează de aceea să folosească spațiul deținut de chiriaș.
Chiriașul poate rezilia oricând dacă proprietarul, într-un termen rezonabil stabilit de chiriaș, nu aduce spațiul în starea în care trebuie să-l predea sau să-l întrețină.
Dacă proprietarul vinde spațiul în timpul închirierii, cumpărătorul preia locul proprietarului și nu poate cere spațiul înainte de expirarea duratei convenite sau a termenului de preaviz.
Impozitul pe chirie
Impozitul pe venit. Pentru o persoană fizică ce închiriază un spațiu, chiria este venit din proprietate. Venitul impozabil este diferența dintre chirie și cheltuielile reale documentate; dacă cheltuielile nu sunt documentate, se recunosc cheltuieli standard de 30 % din venit. Cota este de 15 %.
| Cine plătește chiria | Cum se plătește impozitul |
| O societate sau un întreprinzător individual | Chiriașul calculează, reține și plătește impozitul la fiecare plată; din 2026, un proprietar rezident nu depune declarație fiscală anuală pentru acest venit |
| O persoană fizică | Impozitul se plătește la depunerea declarației fiscale anuale |
TVA. Legea privind taxa pe valoarea adăugată scutește de TVA închirierea caselor, apartamentelor și spațiilor de locuit pentru locuire permanentă pe mai mult de 60 de zile. Închirierea spațiilor comerciale nu se află pe această listă, așa că un proprietar plătitor de TVA aplică TVA la chirie, la cota standard de 21 %. O persoană a cărei cifră de afaceri din ultimele 12 luni nu depășește 30.000 € nu este plătitoare de TVA; odată ce o depășește, trebuie să se înregistreze.
Mai multe despre impozitul pe venitul din chirie găsiți în ghidul nostru despre cum să închiriați un apartament. Fijaka nu oferă consultanță fiscală; verificați un calcul concret la autoritatea fiscală sau la un contabil.
O listă scurtă înainte de semnare
| Întrebarea | De ce |
| Este contractul scris și autentificat | Altfel este nul |
| Este proprietarul cel care închiriază | Se verifică în extrasul de carte funciară |
| Include chiria costurile clădirii | Dacă nu se spune expres, se consideră că nu |
| Cine suportă întreținerea curentă | Chiriașul, dacă nu s-a convenit altfel |
| Ce modificări sunt permise și este permisă subînchirierea | Nu sunt permise fără acord sau fără o clauză în contract |
| Termenul și ziua denunțării | Altfel trei luni și numai pe 1 sau 15 ale lunii |
| Este proprietarul plătitor de TVA | Dacă da, la chirie se adaugă TVA |
Puteți publica sau găsi spații comerciale de închiriat și de vânzare în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Trebuie autentificat un contract de închiriere a unui spațiu comercial? Da. Legea cere forma scrisă și autentificarea de către autoritatea competentă, iar un contract încheiat altfel este nul.
Cât este termenul de preaviz pentru închirierea unui spațiu comercial? Cel convenit, iar dacă nu s-a convenit nimic, trei luni. Denunțarea se face în scris în prima sau a cincisprezecea zi a lunii, dacă contractul nu prevede altfel, iar un contract pe durată nedeterminată nu poate înceta prin denunțare înainte de șase luni de la semnare.
Poate chiriașul să subînchirieze spațiul? Numai dacă acest lucru a fost convenit. Fără o astfel de clauză, chiriașul nu are acest drept.
Cine plătește întreținerea curentă și costurile clădirii? Întreținerea curentă o suportă chiriașul, dacă nu s-a convenit altfel. Costul instalațiilor și serviciilor comune ale clădirii îl plătește tot chiriașul și se consideră că nu este inclus în chirie, dacă acest lucru nu este convenit în mod expres.
Se aplică TVA la închirierea unui spațiu comercial? Închirierea spațiilor comerciale nu este scutită de TVA, așa că un proprietar plătitor de TVA o aplică la 21 %. O persoană a cărei cifră de afaceri din ultimele 12 luni nu depășește 30.000 € nu este plătitoare de TVA.
Cum se plătește impozitul când închiriez un spațiu unei societăți? Societatea, ca plătitor, calculează, reține și plătește impozitul de 15 % pe venitul impozabil la fiecare plată a chiriei. Din 2026, un proprietar rezident nu depune declarație fiscală anuală pentru acest venit.
Surse
Închirierea spațiilor comerciale este reglementată de Legea obligațiilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 47/2008, 4/2011 și 22/2017, articolele 614, 619, 623, 624 și 637–655; modificările ulterioare ale legii nu privesc aceste articole). Unitățile separate ale unei clădiri de locuit sunt definite la articolul 165 din Legea privind raporturile de proprietate, iar înștiințarea administratorului, depunerea contractului la autoritatea fiscală și suma lunară de întreținere sunt reglementate de Legea privind întreținerea clădirilor de locuit (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 41/2016 și 84/2018, articolele 16 și 23). Impozitul pe venitul din proprietate este reglementat de articolele 10, 34–36, 43 și 49a din Legea impozitului pe venitul persoanelor fizice, cu modificările din 2025 (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 160/2025, aplicabile de la 1 ianuarie 2026), iar TVA de articolele 24, 27, 42 și 55 din Legea privind taxa pe valoarea adăugată, cu modificările din 2026 (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 12/2026). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică sau fiscală; pentru un contract concret, consultați un avocat sau un contabil.